Từ năm 2026, cá nhân cho thuê nhà trọ có bắt buộc thành lập hộ kinh doanh không? Cá nhân kinh doanh cho thuê nhà trọ chịu những loại thuế nào?

Từ năm 2026, cá nhân cho thuê nhà trọ có bắt buộc thành lập hộ kinh doanh không?

Theo quy định tại Điều 82 Nghị định 168/2025/NĐ-CP như sau:

Quyền thành lập hộ kinh doanh

1. Hộ kinh doanh do một cá nhân hoặc các thành viên hộ gia đình đăng ký thành lập và chịu trách nhiệm bằng toàn bộ tài sản của mình đối với hoạt động kinh doanh của hộ.Trường hợp hộ kinh doanh do các thành viên hộ gia đình đăng ký thành lập thì các thành viên ủy quyền bằng văn bản cho một thành viên làm người đại diện hộ kinh doanh trong quá trình hoạt động kinh doanh. Văn bản ủy quyền của các thành viên hộ gia đình cho một thành viên làm người đại diện hộ kinh doanh phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

…

3. Hộ gia đình sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp, làm muối và những người bán hàng rong, quà vặt, buôn chuyến, kinh doanh lưu động, kinh doanh thời vụ, làm dịch vụ có thu nhập thấp không phải đăng ký hộ kinh doanh, trừ trường hợp kinh doanh các ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện. Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định mức thu nhập thấp áp dụng trên phạm vi địa phương.

4. Trường hợp có nhu cầu thành lập hộ kinh doanh, các đối tượng tại khoản 3 Điều này đăng ký hộ kinh doanh theo quy định tại Nghị định này.

Theo đó, đối với một số hoạt động có quy mô nhỏ, mang tính thời vụ, thu nhập thấp, cá nhân không bắt buộc phải đăng ký hộ kinh doanh, trừ trường hợp kinh doanh ngành, nghề có điều kiện. Trường hợp có nhu cầu, cá nhân vẫn được quyền đăng ký hộ kinh doanh.

Như vậy, cá nhân cho thuê nhà trọ, căn hộ, người dân không bắt buộc phải thành lập hộ kinh doanh nếu không có nhu cầu. Việc đăng ký hộ kinh doanh là quyền lựa chọn của cá nhân, không phải nghĩa vụ bắt buộc.

Nếu thành lập hộ kinh doanh, hộ thực hiện đăng ký thuế theo cơ chế một cửa liên thông cùng với đăng ký kinh doanh. Nếu không đăng ký hộ kinh doanh, cá nhân đăng ký thuế với cơ quan thuế.

Từ năm 2026, cá nhân cho thuê nhà trọ có bắt buộc thành lập hộ kinh doanh không? Cá nhân kinh doanh cho thuê nhà trọ chịu những loại thuế nào? (Hình từ Internet)

Cá nhân kinh doanh cho thuê nhà trọ chịu những loại thuế nào?

Theo khoản 6 Điều 10 Nghị quyết 198/2025/QH15 hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh cho thuê nhà trọ không áp dụng phương pháp khoán thuế từ ngày 01 tháng 01 năm 2026.

Tại tiểu mục 2 Mục III Nghị quyết 68-NQ/TW năm 2025 quy định chính thức xóa bỏ lệ phí môn bài từ 01/01/2026.

Do đó, từ 2026, hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh cho thuê nhà trọ sẽ chỉ nộp 2 loại thuế là thuế GTGT và thuế TNCN. Đồng thời, chuyển đổi từ phương thức thuế khoán sang phương pháp kê khai và tự nộp thuế.

Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 tăng ngưỡng chịu thuế cho hộ, cá nhân kinh doanh cho thuê nhà ở từ 200 triệu đồng/năm lên 500 triệu đồng/năm và cho trừ mức này trước khi tính thuế theo tỉ lệ trên doanh thu.

Như vậy, cá nhân kinh doanh cho thuê nhà trọ có doanh thu trên 500 triệu đồng/năm trở lên mới phải chịu thuế TNCN, thuế GTGT từ 1/1/2026.

Theo quy định tại Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC, cho thuê nhà trọ là Dịch vụ, xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu.

Thứ nhất, đối với thuế TNCN:

Theo Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động kinh doanh quy định:

Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ kinh doanh

1. Cá nhân cư trú có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Chính phủ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội điều chỉnh mức doanh thu không phải nộp thuế thu nhập cá nhân cho phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ.

2. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ kinh doanh của cá nhân cư trú có doanh thu năm trên mức quy định tại khoản 1 Điều này được xác định bằng thu nhập tính thuế nhân (x) với thuế suất. Trong đó:

a) Thu nhập tính thuế được xác định bằng doanh thu của hàng hóa, dịch vụ bán ra trừ (-) đi chi phí liên quan đến hoạt động sản xuất, kinh doanh trong kỳ tính thuế;

b) Cá nhân kinh doanh có doanh thu năm trên mức quy định tại khoản 1 Điều này đến 03 tỷ đồng: thuế suất 15%;

c) Cá nhân kinh doanh có doanh thu năm trên 03 tỷ đồng đến 50 tỷ đồng: thuế suất 17%;

d) Cá nhân kinh doanh có doanh thu năm trên 50 tỷ đồng: thuế suất 20%.

Thu nhập từ cho thuê bất động sản quy định tại khoản 4 Điều này không áp dụng cách tính thuế quy định tại khoản này.

3. Cá nhân kinh doanh có doanh thu năm trên mức quy định tại khoản 1 Điều này đến 03 tỷ đồng được lựa chọn nộp thuế theo quy định tại điểm a và điểm b khoản 2 Điều này hoặc nộp thuế theo thuế suất nhân (x) với doanh thu tính thuế. Doanh thu tính thuế và thuế suất được xác định như sau:

a) Doanh thu tính thuế được xác định bằng phần doanh thu vượt trên mức quy định tại khoản 1 Điều này;

b) Phân phối, cung cấp hàng hoá: thuế suất 0,5%;

c) Dịch vụ, xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu: thuế suất 2%. Riêng hoạt động cho thuê tài sản, đại lý bảo hiểm, đại lý xổ số, đại lý bán hàng đa cấp: thuế suất 5%;

d) Sản xuất, vận tải, dịch vụ có gắn với hàng hoá, xây dựng có bao thầu nguyên vật liệu: thuế suất 1,5%;

đ) Hoạt động cung cấp sản phẩm và dịch vụ nội dung thông tin số về giải trí, trò chơi điện tử, phim số, ảnh số, nhạc số, quảng cáo số: thuế suất 5%;

e) Hoạt động kinh doanh khác: thuế suất 1%.

4. Cá nhân cho thuê bất động sản, trừ hoạt động kinh doanh lưu trú, nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng phần doanh thu vượt trên mức quy định tại khoản 1 Điều này nhân (x) với thuế suất 5%.

5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Theo đó, thuế TNCN đối với hoạt động kinh doanh cho thuê nhà trọ được xác định như sau:

Công thức tính thuế TNCN:

Trong đó:

+ Thu nhập tính thuế bằng doanh thu từ hoạt động kinh doanh dịch vụ lưu trú trừ các khoản chi phí hợp lý, hợp lệ và các khoản được trừ liên quan đến hoạt động sản xuất, kinh doanh trong kỳ tính thuế theo quy định pháp luật.

+ Thuế suất:

Doanh thu năm từ 500 triệu đồng đến 03 tỷ đồng: Thuế suất 15%;

Doanh thu năm trên 03 tỷ đồng đến 50 tỷ đồng: Thuế suất 17%;

Doanh thu năm trên 50 tỷ đồng: Thuế suất 20%.

Lưu ý: Doanh thu năm từ 500 triệu đồng đến 03 tỷ đồng được lựa chọn nộp thuế theo thuế suất nhân (x) với doanh thu tính thuế:

Trong đó:

+ Doanh thu tính thuế = Doanh thu năm - 500 triệu đồng

+ Thuế suất là 5%.

Thứ hai, đối với thuế GTGT:

Theo quy định tại khoản 2 Điều 12 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 có quy định như sau:

Phương pháp tính trực tiếp

...

2. Số thuế giá trị gia tăng phải nộp theo phương pháp tính trực tiếp theo doanh thu bằng tỷ lệ % nhân với doanh thu áp dụng như sau:

...

b) Tỷ lệ % để tính thuế giá trị gia tăng được quy định như sau:

b1) Phân phối, cung cấp hàng hóa: 1%;

b2) Dịch vụ, xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu: 5%;

b3) Sản xuất, vận tải, dịch vụ có gắn với hàng hóa, xây dựng có bao thầu nguyên vật liệu: 3%;

b4) Hoạt động kinh doanh khác: 2%;

c) Doanh thu để tính thuế giá trị gia tăng là tổng số tiền bán hàng hóa, dịch vụ ghi trên hóa đơn bán hàng, bao gồm các khoản phụ thu và phí thu thêm mà cơ sở kinh doanh được hưởng.

...

Theo đó, thuế GTGT từ hoạt động kinh doanh cho thuê nhà trọ sẽ được tính theo công thức sau:

Biểu thuế TNCN 2026 cụ thể ra sao?

Theo quy định tại Điều 9 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, biểu thuế lũy tiến từng phần giảm từ 7 bậc xuống còn 5 bậc mới như sau:

Đồng thời, tại khoản 2 Điều 29 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 có quy định:

Điều khoản thi hành

1. Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2026, trừ quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Các quy định liên quan đến thu nhập từ kinh doanh, từ tiền lương, tiền công của cá nhân cư trú áp dụng từ kỳ tính thuế năm 2026.

...

Như vậy, Biểu thuế TNCN 2026 (Biểu thuế lũy tiến từng phần 5 bậc) chính thức áp dụng từ kỳ tính thuế năm 2026, tức là từ 01/01/2026.