Thuế suất thuế TNDN đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2026 là bao nhiêu % theo Nghị định 320?

Thuế suất thuế TNDN đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2026 là bao nhiêu % theo Nghị định 320?

Thuế suất thuế TNDN đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2026 là 20%.

Theo Điều 15 Nghị định 320/2025/NĐ-CP quy định thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản:

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

1. Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất (bao gồm cả chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo quy định của pháp luật).

2. Thu nhập từ hoạt động cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai không phân biệt có hay không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất.

Thu nhập từ hoạt động cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất quy định tại khoản này không bao gồm trường hợp doanh nghiệp có hoạt động cho thuê nhà, cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất nhưng không có quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

...

Theo đó, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

Căn cứ theo quy định tại Điều 16 Nghị định 320/2025/NĐ-CP quy định về căn cứ tính thuế TNDN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản như sau:

Căn cứ tính thuế

1. Căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập tính thuế và thuế suất.

2. Thu nhập tính thuế được xác định bằng thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản trừ đi các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản được chuyển lỗ theo quy định (nếu có).

3. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trừ đi chi phí được trừ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản (bao gồm: Giá vốn của bất động sản và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản) quy định tại Điều 17 của Nghị định này.

4. Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 20%.

5. Số thuế thu nhập doanh nghiệp trong kỳ tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản bằng thu nhập tính thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế suất 20%.

...

*Trên đây là thông tin về "Thuế suất thuế TNDN đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2026 là bao nhiêu % theo Nghị định 320?"

Thuế suất thuế TNDN đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2026 là bao nhiêu % theo Nghị định 320? (hình từ Internet)

Chi phí được trừ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản khi tính thuế TNDN được quy định thế nào?

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 17 Nghị định 320/2025/NĐ-CP về chi phí được trừ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản khi tính thuế TNDN như sau:

Các khoản chi được trừ để xác định thu nhập chịu thuế của hoạt động chuyển nhượng bất động sản trong kỳ tính thuế phải tương ứng với doanh thu để tính thu nhập chịu thuế và phải đảm bảo các điều kiện của các khoản chi được trừ quy định tại Điều 9 Nghị định 320/2025/NĐ-CP và không thuộc các khoản chi không được trừ quy định tại Điều 10 Nghị định 320/2025/NĐ-CP. Chi phí chuyển nhượng bất động sản được trừ bao gồm:

- Giá vốn của đất chuyển quyền được xác định phù hợp với nguồn gốc quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:

+ Đối với đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất thì giá vốn là số tiền sử dụng đất, số tiền cho thuê đất thực nộp ngân sách nhà nước;

+ Đối với đất nhận quyền sử dụng của tổ chức, cá nhân khác thì căn cứ vào hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp khi nhận quyền sử dụng đất, quyền thuê đất; trường hợp không có hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp thì giá vốn được tính theo giá đất tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định (trước ngày 01 tháng 01 năm 2026) hoặc Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định (kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2026) tại thời điểm doanh nghiệp nhận chuyển nhượng bất động sản;

+ Trường hợp đất của doanh nghiệp được thừa kế, cho, biếu, tặng trước năm 1994 thì giá vốn được xác định theo giá các loại đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định năm 1994 căn cứ vào Bảng khung giá các loại đất quy định tại Nghị định số 87-CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ;

+ Đối với đất có nguồn gốc do góp vốn thì giá vốn là giá trị quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo biên bản định giá tài sản khi góp vốn;

+ Trường hợp doanh nghiệp đổi công trình lấy đất của Nhà nước thì giá vốn được xác định theo giá trị công trình đã đổi, trừ trường hợp thực hiện theo quy định riêng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

+ Giá trúng đấu giá trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, quyền thuê đất;

+ Đối với đất của doanh nghiệp có nguồn gốc do thừa kế theo pháp luật dân sự, do được cho, biếu, tặng mà không xác định được giá vốn thì được tính theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định (trước ngày 01 tháng 01 năm 2026) hoặc Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định (kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2026) tại thời điểm thừa kế, cho, biếu, tặng;

+ Đối với đất thế chấp bảo đảm tiền vay, đất là tài sản kê biên để bảo đảm thi hành án thì giá vốn đất được xác định tùy theo từng trường hợp cụ thể theo hướng dẫn nêu trên.

Đối với các trường hợp quy định tại điểm a khoản này, trường hợp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì giá vốn bao gồm cả số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật về đất đai khi chuyển mục đích sử dụng đất;

- Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do doanh nghiệp tự nguyện ứng trước theo phương án bồi thường tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai.

Hồ sơ, chứng từ của các khoản chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất;

- Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng;

- Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng như đường giao thông, điện, cấp nước, thoát nước, bưu chính viễn thông;

- Giá trị kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc có trên đất;

- Các khoản chi phí khác liên quan đến bất động sản được chuyển nhượng;

- Trường hợp doanh nghiệp vừa có hoạt động kinh doanh bất động sản vừa có hoạt động kinh doanh được hưởng ưu đãi thuế thì phải hạch toán riêng các khoản chi phí. Trường hợp không hạch toán riêng được chi phí của từng hoạt động thì chi phí chung được phân bổ theo tỷ lệ giữa doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản so với tổng doanh thu của doanh nghiệp;

- Không được tính vào chi phí chuyển nhượng bất động sản các khoản chi phí đã được Nhà nước thanh toán hoặc thanh toán bằng nguồn vốn khác.

Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản là gì?

Căn cứ theo Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản cần phải đáp ứng những điều kiện sau đây:

(1) Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), trừ trường hợp quy định tại (3) và (4).

Trường hợp tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản thực hiện theo quy định tại (5)

(2) Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

- Không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu;

- Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.

(3) Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

(4) Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải tuân thủ các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật;

Trường hợp cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thì còn phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 5 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

(5) Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản), phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

>>> Hướng dẫn hộ kinh doanh nộp thuế giá trị gia tăng khi có doanh thu năm trên 500 triệu đồng? Hộ kinh doanh tính thuế GTGT thế nào?

>>> Cá nhân kinh doanh phải nộp thuế giá trị gia tăng khi có thu nhập bao nhiêu? Phương pháp tính thuế GTGT của cá nhân kinh doanh là gì?