Hướng dẫn đăng ký thuế cho thuê nhà 2026 đối với cá nhân theo Công văn 4062/CT-NVT năm 2026 ra sao?
Ngày 18/6/2026, Cục thuế đã có Công văn 4062/CT-NVT năm 2026 về đăng ký thuế, đăng ký sử dụng hóa đơn điện tử đối với HKD, CNKD.
TẢI VỀ Công văn 4062/CT-NVT năm 2026
Theo đó, hướng dẫn đăng ký thuế cho thuê nhà 2026 đối với cá nhân được nêu tại Phụ lục ban hành kèm theo Công văn 4062/CT-NVT năm 2026, cụ thể như sau:
Nhằm hỗ trợ cơ quan thuế địa phương và người nộp thuế trong quá trình thực hiện quy định về đăng ký thuế đối với hoạt động cho thuê nhà của cá nhân, Cục Thuế tổng hợp một số quy định pháp luật và hướng dẫn để các cơ quan thuế tham khảo trong quá trình tuyền truyền, hướng dẫn người nộp thuế.
1. Một số căn cứ pháp lý
- Khoản 4 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 quy định:
Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ kinh doanh
...
4. Cá nhân cho thuê bất động sản, trừ hoạt động kinh doanh lưu trú, nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng phận doanh thu vượt trên múc quy định tại khoản 1 Điều này nhân (x) với thuế suất 5%.
...
- Khoản 4 Điều 4, điểm d khoản 3 và điểm d khoản 4 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 141/2026/NĐ-CP ngày 29/4/2026 của Chính phủ); khoản 4 Điều 4 Thông tư 18/2026/TT-BТС quy định về kê khai nộp thuế đối với cá nhân cho thuê bất động sản (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 50/2026/TT-BTC ngày 13/5/2026 của Bộ Tài chính).
- Tại Phụ lục II “Nội dung ngành kinh tế Việt Nam” ban hành kèm theo Quyết định 36/2025/QĐ-TTg năm 2025 của Thủ tướng Chính phủ:
+ Nhóm ngành “Hoạt động kinh doanh bất động sản”:
68103: Cho thuê và vận hành nhà ở và đất ở
Nhóm này gồm: Cho thuê nhà, căn hộ có đồ đạc, không có đồ đạc hoặc các phòng sử dụng để ở lâu dài, theo tháng hoặc theo năm;
- Cho thuê mái nhà, ví dụ: để lắp đặt hệ thống năng lượng mặt trời.
- Loại trừ: Hoạt động của khách sạn và những căn hộ tương tự, nhà nghi, lều trại, cắm trại du lịch và những nơi không phải để ở khác hoặc phòng cho thuê ngắn ngày được phân vào nhóm ngành 55 (Dịch vụ lưu trú).
Nhóm ngành “Dịch vụ lưu trú và ăn uống”:
55: Dịch vụ lưu trú Ngành này gồm: Hoạt động cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác. Có những đơn vị chỉ cung cấp cơ sở lưu trú, nhưng 8 cũng có những đơn vị cung cấp cả cơ sở lưu trú, dịch vụ ăn uống và hoặc các phương tiện giải trí.
Loại trừ: Hoạt động cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn được coi như cơ sở thường trú, ví dụ cho thuê căn hộ, chung cư được phân vào ngành 68 (Hoạt động kinh doanh bất động sản).
- Tại Phụ lục IV Luật Đầu tư “Danh mục ngành nghề kinh doanh có điều kiện”, trong danh mục có ngành, nghề: “Kinh doanh bất động sản”, "Kinh doanh dịch vụ lưu trú”.
- Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 ngày 28/11/2024 (được sửa đổi, bổ sung bởi Luật sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng 2024; Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn năm 2024) quy định:
Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghể kinh doanh bắt động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều này...
3. Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật...
- Khoản 1 Điều 49 Luật Du lịch 2017 quy định:
Điều kiện kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch
1. Điều kiện kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch bao gồm:
a) Có đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật;
b) Đáp ứng điều kiện về an ninh, trật tự, an toàn về phòng cháy và chữa cháy, bảo vệ môi trường, an toàn thực phẩm theo quy định của pháp luật;
c) Đáp ứng điều kiện tối thiểu về cơ sở vật chất kỹ thuật và dịch vụ phục vụ khách du lịch.
2. Hướng dẫn thực hiện
Người nộp thuế cần tự xác định hoạt động cho thuê nhà, căn hộ để ở thuộc nhóm ngành “Kinh doanh bất động sản” hay “Dịch vụ lưu trú” theo quy định của pháp luật về đăng ký kinh doanh, pháp luật về du lịch và pháp luật có liên quan; đồng thời tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc xác định loại hình hoạt động cũng như việc thực hiện nghĩa vụ đăng ký kinh doanh, đăng ký thuế theo quy định.
Trường hợp có vướng mắc về việc xác định ngành nghề kinh doanh hoặc điều kiện kinh doanh, người nộp thuế chủ động liên hệ cơ quan có thẩm quyền để được hướng dẫn. Theo đó:
- Trường hợp cá nhân cho thuê nhà, căn hộ để ở và hoạt động cho thuê này thuộc nhóm ngành “Kinh doanh bất động sản”, nhưng không thuộc trường hợp phải đáp ứng các điều kiện kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và cá nhân không đăng ký thành lập hộ kinh doanh, thì cá nhân thực hiện đăng ký thuế với cơ quan thuế theo quy định.
Việc đăng ký thuế thực hiện theo mẫu số 03-ĐK-TCT ban hành kèm theo Thông tư 86/2024/TT-BTC, hoặc thực hiện cùng với việc kê khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản mẫu số 01/BĐS ban hành kèm theo Thông tư 18/2026/TT-BTC (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 50/2026/TT-BТC ngày 13/5/2026 của Bộ Tài chính).
- Trường hợp cá nhân cho thuê nhà để ở và hoạt động cho thuê thuộc nhóm ngành “Dịch vụ lưu trứ”, thì cá nhân thực hiện đăng ký hộ kinh doanh theo quy định.
Việc đăng ký thuế thực hiện đồng thời cùng với đăng ký hộ kinh doanh theo cơ chế một cửa liên thông. Trường hợp này, cá nhân thực hiện kê khai thuế theo mẫu 01/TKNCNKD hoặc 01/CNKD hoặc 02/CNKD-TNCN-QTT ban hành kèm theo Thông tư 18/2026/TT-BTC, không kê khai thuế theo tờ khai 01/BĐS ban hành kèm theo Thông tư 18/2026/TT-BTC (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 50/2026/TT-BTC ngày 13/5/2026 của Bộ Tài chính).
>> Cách gửi và theo dõi phản hồi nghĩa vụ thuế trên eTax Mobile
Hướng dẫn đăng ký thuế cho thuê nhà 2026 đối với cá nhân theo Công văn 4062/CT-NVT năm 2026 ra sao? (Hình từ Internet)
Cách tính thuế cho thuê bất động sản 2026 mới nhất?
Ngày 29/4/2026, Chính phủ đã ban hành Nghị định 141/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 68/2026/NĐ-CP. Nổi bật là nâng ngưỡng chịu thuế lên 1 tỷ đồng đối với HKD, CNKD.
Theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP thì hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh cho thuê nhà có doanh thu trên 1 tỷ triệu đồng/năm trở lên phải chịu thuế TNCN, thuế GTGT từ 1/1/2026.
(1) Cách tính thuế TNCN cho thuê nhà 2026
Tại Điều 7 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2025 quy định về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ kinh doanh như sau:
Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ kinh doanh
…
4. Cá nhân cho thuê bất động sản, trừ hoạt động kinh doanh lưu trú, nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng phần doanh thu vượt trên mức quy định tại khoản 1 Điều này nhân (x) với thuế suất 5%.
...
Như vậy, thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động cho thuê nhà sẽ được tính theo công thức sau:
Số thuế TNCN phải nộp = (Danh thu năm - 1 tỷ đồng) x 5% |
(2) Cách tính thuế GTGT cho thuê nhà 2026
Cách tính thuế GTGT cho thuê nhà 2026 được quy định tại Điều 3 Nghị định 68/2026/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 1 Nghị định 141/2026/NĐ-CP, cụ thể như sau:
Thuế giá trị gia tăng
1. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm từ 01 tỷ đồng trở xuống thuộc đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng.
...
Theo đó, công thức tính thuế GTGT 2026 hộ kinh doanh có doanh thu 01 tỷ đồng trở lên, cụ thể như sau:
Thuế GTGT = Doanh thu năm × 5% |
Trong đó:
- Doanh thu nêu trên là doanh thu đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm trên 01 tỷ đồng.
- Tỷ lệ thuế GTGT cho thuê nhà đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được quy định tại STT 2 Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư 69/2025/TT-BTC là 5%.
(3) Ví dụ minh họa tính thuế GTGT, thuế TNCN cho thuê nhà
Ví dụ: Doanh thu cho thuê nhà 120 triệu/tháng. Doanh thu năm = 120 triệu x 12 = 1.440.000.000 đồng Thuế GTGT = 1.440.000.000 x 5% = 72.000.000 đồng Thuế TNCN = (1.440.000.000 - 1.000.000.000) x 5% = 22.000.000 đồng Tổng thuế phải nộp = 94.000.000 đồng |
Tải về tổng hợp mẫu tờ khai thuế GTGT 2026
Tổng hợp mẫu tờ khai thuế GTGT 2026 được quy định tại Mục II Phụ lục II ban hành kèm theo Thông tư 80/2021/TT-BTC được sửa đổi bởi khoản 7 Điều 1 Thông tư 40/2025/TT-BTC, cụ thể như sau:
Mẫu số | Tên hồ sơ, mẫu biểu | Nội dung |
01/GTGT | Tờ khai thuế GTGT (Áp dụng đối với người nộp thuế tính thuế theo phương pháp khấu trừ có hoạt động sản xuất kinh doanh) | |
01-2/GTGT | Phụ lục bảng phân bổ số thuế giá trị gia tăng phải nộp đối với hoạt động sản xuất thủy điện | |
01-3/GTGT | Phụ lục bảng phân bổ số thuế giá trị gia tăng phải nộp đối với hoạt động kinh doanh xổ số điện toán | |
01-6/GTGT | Phụ lục bảng phân bổ thuế giá trị gia tăng phải nộp (trừ sản xuất thủy điện, kinh doanh xổ số điện toán) | |
05/GTGT | Tờ khai thuế giá trị gia tăng (áp dụng đối với người nộp thuế tính thuế theo phương pháp khấu trừ có hoạt động xây dựng, chuyển nhượng bất động sản tại địa bàn cấp tỉnh khác nơi đóng trụ sở chính) | |
02/GTGT | Tờ khai thuế giá trị gia tăng (áp dụng đối với người nộp thuế tính thuế theo phương pháp khấu trừ có dự án đầu tư thuộc diện được hoàn thuế) | |
03/GTGT | Tờ khai thuế giá trị gia tăng (áp dụng đối với hoạt động mua bán, chế tác vàng bạc, đá quý tính thuế theo phương pháp trực tiếp trên giá trị gia tăng) | |
04/GTGT | Tờ khai thuế giá trị gia tăng (áp dụng đối với người nộp thuế tính thuế theo phương pháp trực tiếp trên doanh thu) |
Bài viết này có hữu ích không?
- - Nội dung nêu trên là phần giải đáp, tư vấn của chúng tôi dành cho khách hàng của THƯ VIỆN PHÁP LUẬT. Nếu quý khách còn vướng mắc, vui lòng gửi về Email [email protected];
- - Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo;
- - Điều khoản được áp dụng có thể đã hết hiệu lực tại thời điểm bạn đang đọc;
- - Mọi ý kiến thắc mắc về bản quyền của bài viết vui lòng liên hệ qua địa chỉ mail [email protected];
