Cách tính thuế cho thuê nhà 2026 ra sao? Ví dụ cách tính thuế GTGT, TNCN cho thuê nhà 2026 chi tiết?
Về vấn đề này, Luật sư Nguyễn Thụy Hân, Phụ trách mạng Cộng Đồng Ngành Luật của LawSoft giải đáp như sau:
NÓNG: Hướng dẫn mua hàng Chợ Tết Công đoàn 2026 online
NÓNG: Hướng dẫn kế toán cho các hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh từ 1/1/2026
MỚI: Tổng hợp mẫu Sổ kế toán cho hộ kinh doanh 2026
>> Tải file mẫu Sổ kế toán 2026
Sáng 10/12, Quốc hội đã thông qua Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025.
Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 tăng ngưỡng chịu thuế cho hộ, cá nhân kinh doanh cho thuê nhà ở từ 200 triệu đồng/năm lên 500 triệu đồng/năm và cho trừ mức này trước khi tính thuế theo tỉ lệ trên doanh thu.
Theo đó, hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh cho thuê nhà có doanh thu trên 500 triệu đồng/năm trở lên phải chịu thuế TNCN, thuế GTGT từ 1/1/2026.
Dưới đây là cách tính thuế cho thuê nhà 2026 kèm ví dụ cách tính thuế GTGT, TNCN cho thuê nhà 2026 chi tiết:
(1) Cách tính thuế TNCN cho thuê nhà 2026
Tại Điều 7 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2025 quy định về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ kinh doanh như sau:
Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ kinh doanh
…
4. Cá nhân cho thuê bất động sản, trừ hoạt động kinh doanh lưu trú, nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng phần doanh thu vượt trên mức quy định tại khoản 1 Điều này nhân (x) với thuế suất 5%.
...
Như vậy, thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động cho thuê nhà sẽ được tính theo công thức sau:
Số thuế TNCN phải nộp = (Danh thu năm - 500 triệu đồng) x 5% |
(2) Cách tính thuế GTGT cho thuê nhà 2026
Cách tính thuế GTGT cho thuê nhà 2026 được quy định tại Điều 3 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, cụ thể như sau:
Thuế giá trị gia tăng
1. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống thuộc đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng.
...
Theo đó, công thức tính thuế GTGT 2026 hộ kinh doanh có doanh thu trên 500 triệu/năm, cụ thể như sau:
Thuế GTGT = Doanh thu năm × 5% |
Trong đó:
- Doanh thu nêu trên là doanh thu đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm trên 500 triệu đồng.
- Tỷ lệ thuế GTGT cho thuê nhà đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được quy định tại STT 2 Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC là 5%.
Ví dụ: Bạn cho thuê 2 căn nhà. Tổng doanh thu chịu thuế trong năm: 900 triệu đồng - Thuế TNCN: (900 - 500) × 5% = 20 triệu → Thuế TNCN phải nộp: 20 triệu - Thuế GTGT: 900 × 5% = 45 triệu Tổng thuế phải nộp trong năm: 65 triệu. |
*Trên đây là thông tin về "Cách tính thuế cho thuê nhà 2026 ra sao? Ví dụ cách tính thuế GTGT, TNCN cho thuê nhà 2026 chi tiết?"
Cách tính thuế cho thuê nhà 2026 ra sao? Ví dụ cách tính thuế GTGT, TNCN cho thuê nhà 2026 chi tiết? (Hình từ Internet)
Danh mục hàng hóa không được giảm thuế GTGT từ 10% xuống 8% từ 01/01/2026 theo Nghị định 174 ra sao?
Ngày 15/07/2025, Chính phủ đã ban hành Nghị định 174/2025/NĐ-CP quy định chính sách giảm thuế giá trị gia tăng theo Nghị quyết 204/2025/QH15.
Danh mục hàng hóa không được giảm thuế GTGT từ 10% xuống 8% từ 01/01/2026 được quy định tại Điều 1 Nghị định 174/2025/NĐ-CP, cụ thể như sau:
(Nhóm 1) Sản phẩm hàng hóa và dịch vụ chịu thuế tiêu thụ đặc biệt (trừ xăng). Chi tiết tại Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định 174/2025/NĐ-CP.
Cụ thể, tại Phụ lục II Nghị định 174/2025/NĐ-CP quy định cụ thể như sau:
Hàng hóa, dịch vụ chịu thuế TTĐB từ ngày 01/7/2025 đến 31/12/2025 | Hàng hóa, dịch vụ chịu thuế TTĐB từ 01/01/2026 đến 31/12/2026 |
1. Hàng hóa: a) Thuốc lá điếu, xì gà và chế phẩm khác từ cây thuốc lá dùng để hút, hít, nhai, ngửi, ngậm; b) Rượu; c) Bia; d) Xe ô tô dưới 24 chỗ, kể cả xe ô tô vừa chở người, vừa chở hàng loại có từ hai hàng ghế trở lên, có thiết kế vách ngăn cố định giữa khoang chở người và khoang chở hàng; đ) Xe mô tô hai bánh, xe mô tô ba bánh có dung tích xi lanh trên 125 cm3; e) Tàu bay, du thuyền; g) Điều hoà nhiệt độ công suất từ 90.000 BTU trở xuống; h) Bài lá; i) Vàng mã, hàng mã. 2. Dịch vụ: a) Kinh doanh vũ trường; b) Kinh doanh mát-xa (massage), ka-ra-ô-kê (karaoke); c) Kinh doanh ca-si-nô (casino); trò chơi điện tử có thưởng bao gồm trò chơi bằng máy giắc-pót (jackpot), máy sờ-lot (slot) và các loại máy tương tự; d) Kinh doanh đặt cược; đ) Kinh doanh gôn (golf) bao gồm bán thẻ hội viên, vé chơi gôn; e) Kinh doanh xổ số. | 1. Hàng hóa bao gồm: a) Thuốc lá theo quy định của Luật Phòng, chống tác hại của thuốc lá 2012; b) Rượu theo quy định của Luật Phòng, chống tác hại của rượu, bia 2019; c) Bia theo quy định của Luật Phòng, chống tác hại của rượu, bia 2019; d) Xe có gắn động cơ dưới 24 chỗ, bao gồm: xe ô tô chở người; xe chở người bốn bánh có gắn động cơ; xe ô tô pick-up chở người; xe ô tô pick-up chở hàng cabin kép; xe ô tô tải VAN có từ hai hàng ghế trở lên, có thiết kế vách ngăn cố định giữa khoang chở người và khoang chở hàng; đ) Xe mô tô hai bánh, xe mô tô ba bánh có dung tích xi lanh trên 125 cm3; e) Máy bay, trực thăng, tàu lượn và du thuyền; g) Điều hoà nhiệt độ công suất trên 24.000 BTU đến 90.000 BTU trừ loại theo thiết kế của nhà sản xuất chỉ để lắp trên phương tiện vận tải bao gồm ô tô, toa xe lửa, máy bay, trực thăng, tàu, thuyền. Trường hợp tổ chức, cá nhân sản xuất bán hoặc tổ chức, cá nhân nhập khẩu nhập tách riêng từng bộ phận là cục nóng hoặc cục lạnh thì hàng hóa bán ra hoặc nhập khẩu (cục nóng, cục lạnh) vẫn thuộc đối tượng chịu thuế tiêu thụ đặc biệt như đối với sản phẩm hoàn chỉnh (máy điều hòa nhiệt độ hoàn chỉnh); h) Bài lá; i) Vàng mã, hàng mã, không bao gồm hàng mã là đồ chơi trẻ em và đồ dùng dạy học; k) Nước giải khát theo Tiêu chuẩn quốc gia (TCVN) có hàm lượng đường trên 5g/100ml. 2. Dịch vụ bao gồm: a) Kinh doanh vũ trường; b) Kinh doanh mát-xa (massage), ka-ra-ô-kê (karaoke); c) Kinh doanh ca-si-nô (casino); trò chơi điện tử có thưởng bao gồm trò chơi bằng máy giắc-pót (jackpot), máy sờ-lot (slot) và các loại máy tương tự; d) Kinh doanh đặt cược bao gồm đặt cược thể thao, giải trí và các hình thức đặt cược khác theo quy định của pháp luật; đ) Kinh doanh gôn (golf); e) Kinh doanh xổ số. Ghi chú: Phụ lục Danh mục hàng hóa, dịch vụ chịu thuế tiêu thụ đặc biệt không được giảm thuế giá trị gia tăng (không bao gồm hàng hóa, dịch vụ thuộc đối tượng không chịu thuế tiêu thụ đặc biệt và mặt hàng xăng các loại) theo quy định của Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt 2008 đã được sửa đổi, bổ sung tại Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt sửa đổi 2014, Luật sửa đổi các Luật về thuế 2014, Luật thuế giá trị gia tăng, Luật thuế tiêu thụ đặc biệt và Luật quản lý thuế sửa đổi 2016 và Luật sửa đổi Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu, Luật Điện lực, Luật Doanh nghiệp, Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt và Luật Thi hành án dân sự 2022, Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt 2025. |
Căn cứ điểm l khoản 1 Điều 2 Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt 2025 thì từ 01/01/2026 nước giải khát theo Tiêu chuẩn quốc gia (TCVN) có hàm lượng đường trên 5g/100mL thuộc nhóm đối tượng chịu thuế TTĐB.
Bên cạnh đó, theo Phụ lục II Nghị định 174/2025/NĐ-CP thì "Nước giải khát theo Tiêu chuẩn quốc gia (TCVN) có hàm lượng đường trên 5g/100mL" không được giảm thuế 8% mà thuộc nhóm đối tượng chịu thuế GTGT 10% từ 01/01/2026.
Danh mục nước giải khát theo Tiêu chuẩn quốc gia (TCVN) có hàm lượng đường trên 5g/100mL không được giảm thuế GTGT 8% từ 01/01/2026 đến hết 31/12/2026 được quy định tại Mục 3 Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 12828:2019, cụ thể:
- Nước giải khát có ga (carbonated water-based beverages)
- Nước uống tăng lực (energy beverages/ energy drinks)
- Nước uống điện giải (electrolyte beverages/ electrolyte drinks)
- Nước uống thể thao (sport beverages/ sport drinks)
- Nước giải khát có chứa chè (tea beverages)
- Nước giải khát có chứa cà phê (coffee beverages)
- Nước giải khát có chứa nước trái cây (fruit beverages)
- Nước uống thảo mộc
- Các loại đồ uống từ ngũ cốc.
(Nhóm 2) Viễn thông, hoạt động tài chính, ngân hàng, chứng khoán, bảo hiểm, kinh doanh bất động sản, sản phẩm kim loại, sản phẩm khai khoáng (trừ than). Chi tiết tại Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 174/2025/NĐ-CP.
Lưu ý:
- Việc giảm thuế giá trị gia tăng cho từng loại hàng hóa, dịch vụ quy định tại khoản 1 Điều 1 Nghị định 174/2025/NĐ-CP được áp dụng thống nhất tại các khâu nhập khẩu, sản xuất, gia công, kinh doanh thương mại.
Trường hợp hàng hóa, dịch vụ nêu tại các Phụ lục I và II ban hành kèm theo Nghị định 174/2025/NĐ-CP thuộc đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng hoặc đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng 5% theo quy định của Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 thì thực hiện theo quy định của Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 và không được giảm thuế giá trị gia tăng.
Ban hành kèm theo Nghị định 174/2025/NĐ-CP là Phụ lục I, II, III cụ thể:
Tải về phụ lục I, II, III ban hành kèm theo Nghị định 174/2024/NĐ-CP Tải về Phụ lục I danh mục hàng hoá, dịch vụ không được giảm thuế suất thuế giá trị gia tăng Tải về Phụ lục II danh mục hàng hoá, dịch vụ chịu thuế tiêu thụ đặc biệt không được giảm thuế giá trị gia tăng Tải về Phụ lục III Mẫu giảm thuế giá trị gia tăng |
Tải về tổng hợp mẫu tờ khai thuế GTGT 2026
Tổng hợp mẫu tờ khai thuế GTGT 2026 được quy định tại Mục II Phụ lục II ban hành kèm theo Thông tư 80/2021/TT-BTC được sửa đổi bởi khoản 7 Điều 1 Thông tư 40/2025/TT-BTC, cụ thể như sau:
Mẫu số | Tên hồ sơ, mẫu biểu | Nội dung |
01/GTGT | Tờ khai thuế GTGT (Áp dụng đối với người nộp thuế tính thuế theo phương pháp khấu trừ có hoạt động sản xuất kinh doanh) | |
01-2/GTGT | Phụ lục bảng phân bổ số thuế giá trị gia tăng phải nộp đối với hoạt động sản xuất thủy điện | |
01-3/GTGT | Phụ lục bảng phân bổ số thuế giá trị gia tăng phải nộp đối với hoạt động kinh doanh xổ số điện toán | |
01-6/GTGT | Phụ lục bảng phân bổ thuế giá trị gia tăng phải nộp (trừ sản xuất thủy điện, kinh doanh xổ số điện toán) | |
05/GTGT | Tờ khai thuế giá trị gia tăng (áp dụng đối với người nộp thuế tính thuế theo phương pháp khấu trừ có hoạt động xây dựng, chuyển nhượng bất động sản tại địa bàn cấp tỉnh khác nơi đóng trụ sở chính) | |
02/GTGT | Tờ khai thuế giá trị gia tăng (áp dụng đối với người nộp thuế tính thuế theo phương pháp khấu trừ có dự án đầu tư thuộc diện được hoàn thuế) | |
03/GTGT | Tờ khai thuế giá trị gia tăng (áp dụng đối với hoạt động mua bán, chế tác vàng bạc, đá quý tính thuế theo phương pháp trực tiếp trên giá trị gia tăng) | |
04/GTGT | Tờ khai thuế giá trị gia tăng (áp dụng đối với người nộp thuế tính thuế theo phương pháp trực tiếp trên doanh thu) |
Bài viết này có hữu ích không?
- - Nội dung nêu trên là phần giải đáp, tư vấn của chúng tôi dành cho khách hàng của THƯ VIỆN PHÁP LUẬT. Nếu quý khách còn vướng mắc, vui lòng gửi về Email [email protected];
- - Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo;
- - Điều khoản được áp dụng có thể đã hết hiệu lực tại thời điểm bạn đang đọc;
- - Mọi ý kiến thắc mắc về bản quyền của bài viết vui lòng liên hệ qua địa chỉ mail [email protected];
