Cách tính thuế cho thuê nhà khi doanh thu vượt ngưỡng 500 triệu? Cá nhân cho thuê nhà phải đóng thuế gì từ 1/1/2026?

Cách tính thuế cho thuê nhà khi doanh thu vượt ngưỡng 500 triệu?

Ngày 10/12/2025, Quốc hội đã thông qua Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 nêu rõ tăng ngưỡng chịu thuế cho hộ, cá nhân kinh doanh cho thuê nhà ở từ 200 triệu đồng/năm lên 500 triệu đồng/năm và cho trừ mức này trước khi tính thuế theo tỉ lệ trên doanh thu.

Theo đó, hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh cho thuê nhà có doanh thu trên 500 triệu đồng/năm trở lên phải chịu thuế TNCN, thuế GTGT từ 1/1/2026.

Cách tính thuế TNCN cho thuê nhà khi doanh thu vượt ngưỡng 500 triệu:

Căn cứ theo khoản 4 Điều 7 Luật thuế thu nhập cá nhân 2025 quy định:

Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ kinh doanh

...

4. Cá nhân cho thuê bất động sản, trừ hoạt động kinh doanh lưu trú, nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng phần doanh thu vượt trên mức quy định tại khoản 1 Điều này nhân (x) với thuế suất 5%.

...

Theo quy định trên, cá nhân cho thuê nhà có doanh thu vượt trên 500 triệu đồng/năm thì tính thuế TNCN theo công thức sau:

Cách tính thuế GTGT cho thuê nhà khi doanh thu vượt ngưỡng 500 triệu (dự kiến):

Tại khoản 2 Điều 3 dự thảo Nghị định về việc khai, tính thuế, khấu trừ thuế, nộp thuế, sử dụng hóa đơn điện tử của hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh lần 2 Tải về nêu rõ:

Thuế giá trị gia tăng

...

2. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm trên 500 triệu đồng nộp thuế giá trị gia tăng theo phương pháp tính trực tiếp theo doanh thu bằng tỷ lệ % nhân với doanh thu quy định của Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Theo đó, hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh cho thuê nhà có doanh thu vượt trên ngưỡng 500 triệu đồng thì dự kiến cách tính thuế GTGT theo công chức sau đây:

*Trên đây là thông tin "Cách tính thuế cho thuê nhà khi doanh thu vượt ngưỡng 500 triệu?"

Cách tính thuế cho thuê nhà khi doanh thu vượt ngưỡng 500 triệu? Cá nhân cho thuê nhà phải đóng thuế gì từ 1/1/2026? (Hình từ Internet)

Cá nhân cho thuê nhà phải đóng thuế gì từ 1/1/2026?

Căn cứ theo khoản 3 Điều 4 Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định như sau:

Nguyên tắc tính thuế

...

3. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh theo hình thức nhóm cá nhân, hộ gia đình thì mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN được xác định cho một (01) người đại diện duy nhất của nhóm cá nhân, hộ gia đình trong năm tính thuế.

Bên cạnh đó, tại khoản 25 Điều 5 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 quy định:

Đối tượng không chịu thuế

...

25. Hàng hóa, dịch vụ của hộ, cá nhân sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu hằng năm từ 200 triệu đồng trở xuống; tài sản của tổ chức, cá nhân không kinh doanh, không phải là người nộp thuế giá trị gia tăng bán ra; hàng dự trữ quốc gia do cơ quan dự trữ quốc gia bán ra; các khoản thu phí, lệ phí theo quy định của pháp luật về phí và lệ phí.

...

Đồng thời, tại Điều 17 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định:

Thu nhập chịu thuế

1. Thu nhập từ kinh doanh, bao gồm:

a) Thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ;

b) Thu nhập từ hoạt động hành nghề độc lập của cá nhân có giấy phép hoặc chứng chỉ hành nghề theo quy định của pháp luật.

Thu nhập từ kinh doanh quy định tại khoản này không bao gồm thu nhập của hộ, cá nhân sản xuất, kinh doanh có doanh thu dưới mức quy định tại khoản 25 Điều 5 của Luật Thuế giá trị gia tăng.

...

Tuy nhiên mới đây, ngày 10/12/2025, Quốc hội thông qua Luật thuế thu nhập cá nhân 2025 quyết định điều chỉnh mức doanh thu không phải nộp thuế của hộ, cá nhân kinh doanh từ 200 triệu đồng/năm lên 500 triệu đồng/năm và cho trừ mức này trước khi tính thuế theo tỉ lệ trên doanh thu. Đồng thời điều chỉnh mức doanh thu không chịu thuế giá trị gia tăng tương ứng lên 500 triệu.

Ngoài ra, theo Điều 10 Nghị quyết 198/2025/QH15 quy định chấm dứt việc thu, nộp lệ phí môn bài từ ngày 01 tháng 01 năm 2026.

Do đó, hộ kinh danh, cá nhân kinh doanh chỉ nộp 2 loại thuế: Thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân khi có doanh thu trên 500 triệu đồng/năm.

Đồng thời, căn cứ theo Nghị quyết 198/2025/QH15 nêu rõ hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh không áp dụng phương pháp khoán thuế từ ngày 1/1/2026. Hộ, cá nhân kinh doanh đang nộp thuế theo phương thức thuế khoán phải chuyển sang phương pháp kê khai và tự nộp thuế.

Từ các nội dung nêu trên thì từ 1/1/2026 cá nhân cho thuê nhà phải đóng thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân (khi có doanh thu trên 500 triệu đồng/năm).

Nội dung quản lý thuế từ 1/7/2026 gồm những nội dung nào?

Căn cứ theo Điều 5 Luật Quản lý thuế 2025 quy định nội dung quản lý thuế như sau:

(1) Cơ quan thuế thực hiện quản lý thuế theo phân nhóm người nộp thuế.

(2) Các nội dung quản lý thuế bao gồm:

- Đăng ký thuế; khai thuế, tính thuế, khấu trừ thuế; nộp thuế, tiền chậm nộp, tiền phạt; ấn định thuế; hoàn thuế; xử lý tiền thuế, tiền chậm nộp, tiền phạt nộp thừa; miễn thuế; giảm thuế; không chịu thuế; không thu thuế; khoanh tiền thuế nợ; xóa tiền thuế nợ; miễn tiền chậm nộp; miễn tiền phạt; tính tiền chậm nộp, không tính tiền chậm nộp; gia hạn nộp thuế, tiền chậm nộp, tiền phạt; gia hạn nộp hồ sơ khai thuế; nộp dần tiền thuế nợ; cưỡng chế thi hành quyết định hành chính về quản lý thuế;

- Tuyên truyền, hỗ trợ người nộp thuế; quản lý rủi ro, quản lý tuân thủ;

- Quản lý thông tin người nộp thuế;

- Quản lý hóa đơn, chứng từ;

- Kiểm tra thuế; thực hiện biện pháp phòng, chống, ngăn chặn vi phạm pháp luật về thuế; xử lý vi phạm hành chính về quản lý thuế; giải quyết khiếu nại, tố cáo về thuế;

- Hợp tác quốc tế về thuế; quản lý thuế theo các điều ước quốc tế về thuế, thỏa thuận quốc tế về thuế mà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên hoặc là bên ký kết, cam kết quốc tế về thuế;

(3) Cơ quan thuế áp dụng các nội dung quản lý thuế quy định tại (2) để quản lý khoản thu khác theo quy định của Luật Quản lý thuế 2025 và các quy định khác của pháp luật có liên quan.

Lưu ý: Luật Quản lý thuế 2025 có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2026.