Mức thuế suất mới áp dụng với hoạt động cho thuê nhà 2026 ra sao? Quy định mới về thuế cho thuê nhà 2026 như thế nào?

Mức thuế suất mới áp dụng với hoạt động cho thuê nhà 2026 ra sao? Quy định mới về thuế cho thuê nhà 2026 như thế nào?

Nóng: Mức lương năm 2026 thay đổi như thế nào

>>> Tăng lương cơ sở từ 2026

NÓNG CHÍNH THỨC: Luật Quản lý thuế 2025

>> Cho thuê nhà bao nhiêu 1 năm phải đóng thuế

Bộ Tài chính đang lấy ý kiến về dự thảo Nghị định về việc khai tính thuế và khấu trừ thuế, nộp thuế, sử dụng hóa đơn điện tử của hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh (lần 2). (Dự thảo Nghị định lần 2)

Tải về Dự thảo Nghị định lần 2

Dự thảo Nghị định lần 2 nếu được thông qua sẽ có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2026.

Theo khoản 4 Điều 4 Dự thảo Nghị định lần 2 quy định mới về thuế cho thuê nhà 2026 như sau:

Thuế thu nhập cá nhân

...

4. Hộ, cá nhân cho thuê bất động sản, trừ hoạt động kinh doanh lưu trú, nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng phần doanh thu vượt trên mức quy định tại khoản 1 Điều này nhân (x) với thuế suất 5%.

Theo quy định mới về thuế cho thuê nhà nêu trên, mức thuế suất mới áp dụng với hoạt động cho thuê nhà 2026 là 5%.

Cách tính thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê nhà 2026 được quy định như sau:

Trong đó:

- Doanh thu tính thuế được xác định bằng phần doanh thu vượt trên mức 500 triệu đồng.

- Cách tính thuế TNCN và thuế suất 5% trên áp dụng cho hộ, cá nhân cho thuê bất động sản, trừ hoạt động kinh doanh lưu trú.

"Theo dự thảo Nghị định lần 2 của Bộ Tài chính, từ năm 2026, hoạt động cho thuê nhà, cho thuê bất động sản (trừ kinh doanh lưu trú) dự kiến áp dụng thuế suất thuế TNCN cố định 5%. Thuế chỉ tính trên phần doanh thu vượt quá 500 triệu đồng/năm, thay vì tính trên toàn bộ doanh thu như trước. Quy định mới này nhằm phân biệt rõ hoạt động cho thuê tài sản với các loại hình kinh doanh khác và giảm nghĩa vụ thuế cho các trường hợp cho thuê quy mô nhỏ." - Đây là chia sẻ của Luật gia Bùi Tường Vũ, Giám đốc THƯ VIỆN PHÁP LUẬT.

*Trên đây là "Mức thuế suất mới áp dụng với hoạt động cho thuê nhà 2026 ra sao? Quy định mới về thuế cho thuê nhà 2026 như thế nào?"

Mức thuế suất mới áp dụng với hoạt động cho thuê nhà 2026 ra sao? Quy định mới về thuế cho thuê nhà 2026 như thế nào? (Hình từ Internet)

Tăng cường công tác quản lý thuế đối với hộ, cá nhân cho thuê nhà, văn phòng ra sao?

Theo Công văn 2688/CT-KTr năm 2025 về công tác quản lý thuế đối với hộ, cá nhân cho thuê nhà, văn phòng như sau:

Nhằm tiếp tục phát huy các kết quả đạt được trong công tác phối hợp thời gian qua, nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước nói chung, công tác quản lý thuế nói riêng, góp phần tạo môi trường kinh doanh bình đẳng, lành mạnh, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về thuế, Cục Thuế kính đề nghị Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quan tâm, chỉ đạo:

- Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn, Tổ dân phố phối hợp, chia sẻ thông tin với cơ quan thuế về hộ, cá nhân kinh doanh cho thuê nhà, văn phòng, kinh doanh dịch vụ lưu trú trên địa bàn.

Cơ quan thuế có trách nhiệm cung cấp, chia sẻ bản đồ số hộ kinh doanh trên địa bàn, báo cáo Ủy ban và các sở, ban, ngành, trên cơ sở đó, đề nghị Ủy ban nhân dân tinh, thành phố chi đạo các sở, ban, ngành phối hợp với cơ quan thuế tiến hành kiểm tra, rà soát để xác định doanh thu, mức thuế của các hộ, cá nhân và đôn đốc các hộ, cá nhân thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế với ngân sách nhà nước theo quy định;

Tổ chức tuyên truyền, phổ biến chính sách pháp luật thuế thường xuyên và đa dạng hình thức đến các hộ, cá nhân cho thuê nhà, văn phòng.

- Các sở, ban, ngành, đơn vị có liên quan (như Công an, Xây dựng, Thông tin và Truyền thông, Lực lượng Phòng cháy, chữa cháy,...) tăng cường chia sẻ, kết nối thông tin, cơ sở dữ liệu liên quan đến hộ, cá nhân cho thuê nhà, văn phòng, đồng bộ, chuẩn hóa cơ sở dữ liệu giúp cơ quan thuế quản lý sát với tình hình kinh doanh thực tế tại địa bàn.

Các khoản chi được trừ và không được trừ khi xác định thuế thu nhập cá nhân 2026

Theo Điều 6 Dự thảo Nghị định lần 2, các khoản chi được trừ và không được trừ khi xác định thuế thu nhập cá nhân 2026 dự kiến như sau:

(1) Các khoản chỉ được trừ khi tính thuế TNCN 2026 là các khoản chi phí thực tế phát sinh liên quan đến hoạt động sản xuất, kinh doanh, có đủ hóa đơn, chứng từ hợp pháp và chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt đối với các khoản thanh toán từng lần có giá trị từ 05 triệu đồng trở lên, cụ thể như sau:

+ Chi phí nguyên liệu, vật liệu, nhiên liệu, năng lượng, hàng hóa sử dụng vào sản xuất, kinh doanh.

+ Chi phí tiền lương, tiền công, các khoản phụ cấp, bảo hiểm bắt buộc và các khoản chi trả cho người lao động có đóng bảo hiểm bắt buộc theo quy định; chi phí tiền lương, tiền công, các khoản phụ cấp và các khoản chi trả cho người lao động dưới 01 tháng.

+ Chi phí khấu hao tài sản cố định phục vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh theo chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định.

+ Chi phí dịch vụ mua ngoài như điện, nước, điện thoại, internet, vận chuyển, thuê tài sản, sửa chữa, bảo dưỡng có chứng từ hợp pháp.

+ Chi phí trả lãi tiền vay vốn sản xuất, kinh doanh của tổ chức tín dụng theo lãi suất thực tế. Chi phí trả lãi tiền vay vốn sản xuất, kinh doanh của đối tượng không phải là tổ chức tín dụng không vượt quá mức quy định tại Bộ luật Dân sự 2015.

+ Các khoản chỉ khác phục vụ trực tiếp hoạt động sản xuất, kinh doanh, có hóa đơn, chứng từ hợp pháp. Chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt thực hiện theo quy định của các văn bản pháp luật về thuế giá trị gia tăng.

(2) Các khoản chi không được trừ khi xác định thu nhập tính thuế:

+ Khoản chỉ không liên quan đến hoạt động sản xuất, kinh doanh.

+ Các khoản chi không có đủ hóa đơn, chứng từ hợp pháp.

+ Khoản tiền lương, tiền công và các khoản chỉ có tính chất tiền lương của cá nhân kinh doanh, nhóm cá nhân kinh doanh, các thành viên trong hộ gia đình; khoản tiền lương, tiền công và các khoản chỉ có tính chất tiền lương đã hạch toán nhưng thực tế không chỉ trả hoặc không có chứng từ thanh toán.

+ Phần chỉ khấu hao tài sản cố định vượt mức quy định hoặc khấu hao đối với tài sản không sử dụng cho hoạt động sản xuất, kinh doanh.

+ Các khoản chi phạt vi phạm hành chính, phạt vi phạm hợp đồng, tiền bồi thường do lỗi của hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh.

+ Đất ở và công trình phục vụ sinh hoạt trên đất, xe ô tô và các tài sản đăng ký sở hữu hoặc đăng ký sử dụng mang tên cá nhân, trừ xe ô tô và các tài sản đăng ký sở hữu hoặc đăng ký sử dụng với mục đích kinh doanh vận tải, du lịch.

+ Các khoản chi phí phục vụ nhu cầu cá nhân, gia đình. Cá nhân kinh doanh có trách nhiệm hạch toán riêng chi phí phục vụ hoạt động kinh doanh và chi phí phục vụ nhu cầu cá nhân, gia đình.

Lưu ý:

Trường hợp hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu năm trên 500 triệu đồng đến 03 tỷ đồng nếu lựa chọn phương pháp nộp thuế trên thu nhập (doanh thu - chi phí) mà có những khoản chi phí không đủ điều kiện được trừ theo quy định thì không được tính vào chi phí được trừ.

Trường hợp này hộ, cá nhân được chuyển sang cách tính thuế TNCN 2026 theo quy định tại khoản 3 Điều 4 Dự thảo Nghị định lần 2.