Toàn văn Công văn 299 Tổng cục Thuế về thuế TNCN từ mua bán đất (chuyển nhượng bất động sản)
Ngày 17/1/2025, Tổng cục Thuế ban hành Công văn 299/TCT-CS 2025 V/v chính sách thuế (gọi tắt là Công văn 299 Tổng cục Thuế) - hướng dẫn về việc xác định thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản của hộ gia đình, cá nhân. Tải về
Dưới đây là nội dung Công văn 299 Tổng cục Thuế về thuế TNCN từ mua bán đất:
Khoản 2 Điều 156 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật 80/2015/QH13 quy định như sau: “2. Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn.” Điều 247 Luật đất đai số 31/2024/QH15 ngày 18/01/2024 quy định như sau: “Điều 247. Sửa đổi bổ sung khoản 1 Điều 14 của Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 26/2012/QH13 và Luật số 71/2014/QH13 như sau: “1. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần; trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất”. Khoản 11 Điều 2 Nghị định 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều tại các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế quy định như sau: “11. Sửa đổi, bổ sung Điều 18 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP như sau: “2. Giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. ... b) Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất. Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì được xác định căn cứ vào tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.” Điểm b khoản 1 Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 của Bộ Tài chính quy định: “1. Giá chuyển nhượng b) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. ... Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất. Đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá Ủy ban nhân với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.” Căn cứ các quy định nêu trên, trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không có tài sản gắn liền với đất) thì thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân tính theo giá đất trong bảng giá đất. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng bất động sản (quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất) thì thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân được xác định là giá chuyển nhượng từng lần theo quy định tại các văn bản pháp luật về thuế thu nhập cá nhân hiện hành (Luật Thuế thu nhập cá nhân, Nghị định 12/2015/NĐ-CP, Thông tư 92/2015/TT-BTC). |
Trên đây là nội dung Công văn 299 Tổng cục Thuế về thuế TNCN từ mua bán đất.
Tải về Công văn 299 Tổng cục Thuế ngày 17/1/2026
Toàn văn Công văn 299 Tổng cục Thuế về thuế TNCN từ mua bán đất (chuyển nhượng bất động sản)
Thu nhập chịu thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm những gì?
Căn cứ theo khoản 5 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 (có hiệu lực ngày 01/07/2026) quy định như sau:
Thu nhập chịu thuế
Thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân gồm các loại thu nhập sau đây, trừ thu nhập được miễn thuế quy định tại Điều 4 của Luật này:
...
5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:
a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;
c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;
d) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.
Như vậy, 04 thu nhập chịu thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm:
(1) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
(2) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;
(3) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;
(4) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.
Thời điểm tính thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản 2026
Người nộp thuế thu nhập cá nhân là cá nhân cư trú có thu nhập chịu thuế quy định tại Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam và cá nhân không cư trú có thu nhập chịu thuế quy định tại Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 phát sinh trong lãnh thổ Việt Nam. (Điều 2 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025)
Căn cứ theo Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, Điều 28 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 quy định về thời điểm xác định thu nhập tính thuế: Từ ngày 01/07/2026, thời điểm tính thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản 2026 được xác định là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật hoặc thời điểm đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản.
Mức thuế suất thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản 2026 là 2%.
>> Xem chi tiết tại bài viết "Thời điểm tính thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản 2026. Mức thuế suất thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản 2026"
Bài viết này có hữu ích không?
- - Nội dung nêu trên là phần giải đáp, tư vấn của chúng tôi dành cho khách hàng của THƯ VIỆN PHÁP LUẬT. Nếu quý khách còn vướng mắc, vui lòng gửi về Email [email protected];
- - Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo;
- - Điều khoản được áp dụng có thể đã hết hiệu lực tại thời điểm bạn đang đọc;
- - Mọi ý kiến thắc mắc về bản quyền của bài viết vui lòng liên hệ qua địa chỉ mail [email protected];
