Phân biệt nhóm ngành Kinh doanh bất động sản và Dịch vụ lưu trú theo Công văn 4062/CT-NVT năm 2026 ra sao?

Phân biệt nhóm ngành Kinh doanh bất động sản và Dịch vụ lưu trú theo Công văn 4062/CT-NVT năm 2026 ra sao?

Ngày 18/6/2026, Cục thuế đã có Công văn 4062/CT-NVT năm 2026 về đăng ký thuế, đăng ký sử dụng hóa đơn điện tử đối với HKD, CNKD.

TẢI VỀ Công văn 4062/CT-NVT năm 2026

Theo đó, phân biệt nhóm ngành Kinh doanh bất động sản và Dịch vụ lưu trú được nêu tại Phụ lục ban hành kèm theo Công văn 4062/CT-NVT năm 2026, cụ thể như sau:

Nhằm hỗ trợ cơ quan thuế địa phương và người nộp thuế trong quá trình thực hiện quy định về đăng ký thuế đối với hoạt động cho thuê nhà của cá nhân, Cục Thuế tổng hợp một số quy định pháp luật và hướng dẫn để các cơ quan thuế tham khảo trong quá trình tuyền truyền, hướng dẫn người nộp thuế.

1. Một số căn cứ pháp lý

- Khoản 4 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 quy định:

Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ kinh doanh

...

4. Cá nhân cho thuê bất động sản, trừ hoạt động kinh doanh lưu trú, nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng phận doanh thu vượt trên múc quy định tại khoản 1 Điều này nhân (x) với thuế suất 5%.

...

- Khoản 4 Điều 4, điểm d khoản 3 và điểm d khoản 4 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 141/2026/NĐ-CP ngày 29/4/2026 của Chính phủ); khoản 4 Điều 4 Thông tư 18/2026/TT-BТС quy định về kê khai nộp thuế đối với cá nhân cho thuê bất động sản (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 50/2026/TT-BTC ngày 13/5/2026 của Bộ Tài chính).

- Tại Phụ lục II “Nội dung ngành kinh tế Việt Nam” ban hành kèm theo Quyết định 36/2025/QĐ-TTg năm 2025 của Thủ tướng Chính phủ:

+ Nhóm ngành “Hoạt động kinh doanh bất động sản”:

68103: Cho thuê và vận hành nhà ở và đất ở

Nhóm này gồm: Cho thuê nhà, căn hộ có đồ đạc, không có đồ đạc hoặc các phòng sử dụng để ở lâu dài, theo tháng hoặc theo năm;

- Cho thuê mái nhà, ví dụ: để lắp đặt hệ thống năng lượng mặt trời.

- Loại trừ: Hoạt động của khách sạn và những căn hộ tương tự, nhà nghi, lều trại, cắm trại du lịch và những nơi không phải để ở khác hoặc phòng cho thuê ngắn ngày được phân vào nhóm ngành 55 (Dịch vụ lưu trú).

+ Nhóm ngành “Dịch vụ lưu trú và ăn uống”:

55: Dịch vụ lưu trú

Ngành này gồm: Hoạt động cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác. Có những đơn vị chỉ cung cấp cơ sở lưu trú, nhưng 8 cũng có những đơn vị cung cấp cả cơ sở lưu trú, dịch vụ ăn uống và hoặc các phương tiện giải trí.

Loại trừ: Hoạt động cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn được coi như cơ sở thường trú, ví dụ cho thuê căn hộ, chung cư được phân vào ngành 68 (Hoạt động kinh doanh bất động sản).

- Tại Phụ lục IV Luật Đầu tư “Danh mục ngành nghề kinh doanh có điều kiện”, trong danh mục có ngành, nghề: “Kinh doanh bất động sản”, "Kinh doanh dịch vụ lưu trú”.

- Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 ngày 28/11/2024 (được sửa đổi, bổ sung bởi Luật sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng 2024; Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn năm 2024) quy định:

Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản

1. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghể kinh doanh bắt động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều này...

3. Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật...

- Khoản 1 Điều 49 Luật Du lịch 2017 quy định:

Điều kiện kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch

1. Điều kiện kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch bao gồm:

a) Có đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật;

b) Đáp ứng điều kiện về an ninh, trật tự, an toàn về phòng cháy và chữa cháy, bảo vệ môi trường, an toàn thực phẩm theo quy định của pháp luật;

c) Đáp ứng điều kiện tối thiểu về cơ sở vật chất kỹ thuật và dịch vụ phục vụ khách du lịch.

2. Hướng dẫn thực hiện

Người nộp thuế cần tự xác định hoạt động cho thuê nhà, căn hộ để ở thuộc nhóm ngành “Kinh doanh bất động sản” hay “Dịch vụ lưu trú” theo quy định của pháp luật về đăng ký kinh doanh, pháp luật về du lịch và pháp luật có liên quan; đồng thời tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc xác định loại hình hoạt động cũng như việc thực hiện nghĩa vụ đăng ký kinh doanh, đăng ký thuế theo quy định.

Trường hợp có vướng mắc về việc xác định ngành nghề kinh doanh hoặc điều kiện kinh doanh, người nộp thuế chủ động liên hệ cơ quan có thẩm quyền để được hướng dẫn. Theo đó:

- Trường hợp cá nhân cho thuê nhà, căn hộ để ở và hoạt động cho thuê này thuộc nhóm ngành “Kinh doanh bất động sản”, nhưng không thuộc trường hợp phải đáp ứng các điều kiện kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và cá nhân không đăng ký thành lập hộ kinh doanh, thì cá nhân thực hiện đăng ký thuế với cơ quan thuế theo quy định.

Việc đăng ký thuế thực hiện theo mẫu số 03-ĐK-TCT ban hành kèm theo Thông tư 86/2024/TT-BTC, hoặc thực hiện cùng với việc kê khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản mẫu số 01/BĐS ban hành kèm theo Thông tư 18/2026/TT-BTC (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 50/2026/TT-BТC ngày 13/5/2026 của Bộ Tài chính).

- Trường hợp cá nhân cho thuê nhà để ở và hoạt động cho thuê thuộc nhóm ngành “Dịch vụ lưu trứ”, thì cá nhân thực hiện đăng ký hộ kinh doanh theo quy định.

Việc đăng ký thuế thực hiện đồng thời cùng với đăng ký hộ kinh doanh theo cơ chế một cửa liên thông. Trường hợp này, cá nhân thực hiện kê khai thuế theo mẫu 01/TKNCNKD hoặc 01/CNKD hoặc 02/CNKD-TNCN-QTT ban hành kèm theo Thông tư 18/2026/TT-BTC, không kê khai thuế theo tờ khai 01/BĐS ban hành kèm theo Thông tư 18/2026/TT-BTC (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 50/2026/TT-BTC ngày 13/5/2026 của Bộ Tài chính).

Phân biệt nhóm ngành Kinh doanh bất động sản và Dịch vụ lưu trú theo Công văn 4062/CT-NVT năm 2026 ra sao? (Hình từ Internet)

Có được gộp tính thuế cho thuê tài sản và cho thuê nhà trọ 2026 không? Hướng dẫn cách tính thuế ra sao?

Vừa qua, Cổng Thông tin điện tử Chính phủ đã có hướng dẫn tính thuế HKD vừa cho thuê bất động sản vừa cho thuê tài sản 2026, cụ thể như sau:

Trong trường hợp cho thuê nhà trọ được xác định là cho thuê bất động sản. Hộ kinh doanh thực hiện kê khai thuế theo 2 ngành nghề kinh doanh.

Trong đó, doanh thu từ bất động sản được kê khai thuế và tính thuế riêng không bao gồm trong hoạt động cho thuê tài sản. Mức 500 triệu đồng được trừ riêng cho hoạt động cho thuê bất động sản và hoạt động cho thuê tài sản.

Yêu cầu chung về phát triển và quản lý, sử dụng nhà ở như thế nào?

Căn cứ Điều 5 Luật Nhà ở 2023 có cụm từ bị thay thế bởi điểm a khoản 5 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 quy định yêu cầu chung về phát triển và quản lý, sử dụng nhà ở như sau:

- Phù hợp với nhu cầu về nhà ở của các đối tượng và điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước, địa phương, vùng, miền trong từng thời kỳ.

- Phù hợp với Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị và nông thôn, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở trong từng giai đoạn của địa phương, bảo đảm đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; phát triển nhà ở trên cơ sở sử dụng tiết kiệm các nguồn lực; tăng cường công tác quản lý xây dựng nhà ở.

- Tuân thủ quy định của pháp luật về nhà ở; đáp ứng tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật, chất lượng xây dựng đối với nhà ở theo quy định của pháp luật, thực hiện đúng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy, kiến trúc, cảnh quan, vệ sinh, môi trường, an toàn trong quá trình xây dựng theo quy định của pháp luật; có khả năng ứng phó với thiên tai, biến đổi khí hậu; sử dụng tiết kiệm năng lượng, tài nguyên đất đai.

- Đối với khu vực đô thị, việc phát triển nhà ở chủ yếu được thực hiện theo dự án, có các cơ cấu loại hình, diện tích nhà ở phù hợp với nhu cầu của thị trường. Đối với các khu vực còn lại thì căn cứ điều kiện cụ thể của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể các địa điểm, vị trí phải phát triển nhà ở theo dự án. Tại đô thị loại I, tại các phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt thì chủ yếu phát triển nhà chung cư.

- Tại các khu vực phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê hoặc được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở; trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở thì thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về đất đai; trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai 2024 thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê.

- Căn cứ nhu cầu về nhà ở và điều kiện của địa phương, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch phải quy hoạch bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội cho các đối tượng thu nhập thấp, hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị, người lao động làm việc trong khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao theo quy định của Luật Nhà ở 2023.

- Đối với khu vực nông thôn, miền núi, biên giới, hải đảo thì việc phát triển nhà ở phải phù hợp với chương trình xây dựng nông thôn mới, phong tục, tập quán của từng dân tộc, điều kiện tự nhiên của từng vùng, miền; từng bước xóa bỏ việc du canh, du cư, bảo đảm phát triển nông thôn bền vững; khuyến khích phát triển nhà ở theo dự án, nhà ở nhiều tầng.

- Việc quản lý, sử dụng nhà ở phải đúng mục đích, công năng sử dụng, đáp ứng các điều kiện về phòng cháy, chữa cháy, vệ sinh, môi trường, an ninh, trật tự, an toàn xã hội, tuân thủ quy định về quản lý hồ sơ nhà ở, bảo hành, bảo trì, cải tạo, phá dỡ nhà ở và các quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng nhà ở có liên quan.

- Đáp ứng yêu cầu khác theo quy định của Luật Nhà ở 2023 đối với việc phát triển từng loại hình nhà ở.