Công văn 35165/SNNMT-QLĐ TPHCM về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận QSDĐ với phần diện tích tăng thêm có nội dung nào?

Công văn 35165/SNNMT-QLĐ về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận QSDĐ với phần diện tích tăng thêm có nội dung nào?

Ngày 14/10/2026, SNNMT TPHCM đã có Công văn 35165/SNNMT-QLĐ năm 2026 trả lời phản ánh kiến nghị về văn bản quy phạm pháp luật. Trong đó có nội dung về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận QSDĐ với phần diện tích tăng thêm.

>>> TẢI VỀ Toàn văn Công văn 35165/SNNMT-QLĐ năm 2026

Theo đó, nội dung kiến nghị liên quan đến việc làm rõ tính thống nhất giữa khoản 2 Điều 14, Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP và Quyết định 44/2026/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất tăng thêm.

Rà soát các quy định của Luật Đất đai 2024 và các văn bản quy định chi tiết thi hành, Sở Nông nghiệp và Môi trường có ý kiến phúc đáp như sau:

(1) Về thủ tục và thẩm quyền đối với trường hợp thửa đất có phần diện tích tăng thêm theo điểm c khoản 2 Điều 24 Nghị định 101/2024/NĐ-CP

Khoản 33 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định:

“Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu cho người đang sử dụng đất ổn định đối với thửa đất xác định theo quy định của Luật này”.

Căn cứ điểm c khoản 2 Điều 24 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, đối với trường hợp thửa đất đã có Giấy chứng nhận nhưng có phần diện tích đất tăng thêm chưa có giấy tờ về quyền sử dụng đất và đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 138, Điều 139 hoặc Điều 140 Luật Đất đai 2024. Phần diện tích đất tăng thêm này có nguồn gốc do khai hoang, do vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 hoặc do giao đất không đúng thẩm quyền.

Do đó, việc xem xét hợp thức hóa phần diện tích tăng thêm này bắt buộc phải qua quy trình kiểm tra, xác nhận nguồn gốc, thời điểm bắt đầu sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai, sự phù hợp quy hoạch và ban hành quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Văn phòng đăng ký đất đai không có thẩm quyền quyết định công nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất chưa được Nhà nước công nhận.

Căn cứ điểm b khoản 2 Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi đối với trường hợp cơ quan, người có thẩm quyền cấp xã quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

Do đó, đối với phần diện tích tăng thêm đủ điều kiện theo Điều 138, Điều 139 hoặc Điều 140 Luật Đất đai 2024, việc thẩm định và quyết định công nhận quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp xã; thẩm quyền ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã.

(2) Về tính thống nhất của Quyết định 44/2026/QĐ-UBND với Nghị định 49/2026/NĐ-CP

Khoản 1 Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm quy định trình tự, thủ tục hành chính về đất đai để triển khai thực hiện các trường hợp quy định tại Điều 14 trên nguyên tắc bảo đảm cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính, quy định rõ trách nhiệm của từng cơ quan, người có thẩm quyền.

Tại Phụ lục IV ban hành kèm theo Quyết định 44/2026/QĐ-UBND ngày 30 tháng 6 năm 2026 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh:

- Đối với trường hợp điểm a khoản 2 Điều 24 Nghị định 101/2024/NĐ-CP (diện tích tăng thêm đã có giấy tờ hợp lệ): Nộp và giải quyết hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai theo thẩm quyền đăng ký biến động quy định tại điểm c khoản 2 Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP.

- Đối với trường hợp điểm c khoản 2 Điều 24 Nghị định 101/2024/NĐ-CP:

Do phần diện tích tăng thêm phải được công nhận quyền sử dụng đất lần đầu theo quy định tại Điều 138, Điều 139, Điều 140 Luật Đất đai 2024 nên hồ sơ được tiếp nhận và giải quyết tại Ủy ban nhân dân cấp xã là đúng thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đất theo điểm b khoản 2 Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP.

Việc quy định Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện cấp Giấy chứng nhận đối với toàn bộ diện tích đang sử dụng là giải pháp tích hợp quy trình nhằm giải quyết đồng thời việc công nhận phần diện tích tăng thêm và hợp nhất với diện tích đất gốc đã được cấp Giấy chứng nhận, tránh việc người dân phải thực hiện hai thủ tục độc lập tại hai cơ quan khác nhau.

(3) Về việc tiếp tục rà soát, hoàn thiện quy định

Tiếp thu ý kiến phản ánh, kiến nghị của Ông, Sở Nông nghiệp và Môi trường ghi nhận sự cần thiết phải làm rõ hơn nữa cơ chế phối hợp, cập nhật cơ sở dữ liệu đất đai giữa Ủy ban nhân dân cấp xã và Văn phòng đăng ký đất đai đối với các trường hợp cấp Giấy chứng nhận có diện tích tăng thêm (đặc biệt là trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều 24 Nghị định 101/2024/NĐ-CP).

Sở Nông nghiệp và Môi trường sẽ phối hợp với Sở Tư pháp và các cơ quan liên quan rà soát, đánh giá thực tiễn thi hành Quyết định 44/2026/QĐ-UBND để kịp thời tham mưu Ủy ban nhân dân Thành phố hướng dẫn quy trình nội bộ, bảo đảm tính đồng bộ, thông suốt và thuận tiện nhất cho người dân khi thực hiện thủ tục hành chính về đất đai.

Công văn 35165/SNNMT-QLĐ về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận QSDĐ với phần diện tích tăng thêm có nội dung nào?

Quy định về nhận quyền sử dụng đất hiện nay như thế nào?

Căn cứ theo Điều 28 Luật Đất đai 2024 thì quy định về nhận quyền sử dụng đất hiện nay như sau:

(1) Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

- Cá nhân được nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 37 Luật Đất đai 2024;

- Tổ chức kinh tế, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao;

- Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ;

- Tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

- Tổ chức trong nước, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024;

- Tổ chức trong nước, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận thừa kế quyền sử dụng đất;

- Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được mua, thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở; nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở theo quy định của pháp luật về dân sự; nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở từ những người thuộc hàng thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự;

- Tổ chức trong nước, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất; tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

- Tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất;

- Tổ chức trong nước, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang được sử dụng ổn định;

- Tổ chức trong nước, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia, tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất;

- Cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam;

- Tổ chức trong nước là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia, tách, sáp nhập, hợp nhất, chuyển đổi mô hình tổ chức theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia, tách, sáp nhập, hợp nhất, chuyển đổi mô hình tổ chức của tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia, tách, sáp nhập, hợp nhất, chuyển đổi.

(2) Tổ chức trong nước, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật không phụ thuộc vào nơi cư trú, nơi đóng trụ sở, trừ trường hợp quy định tại khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 và Điều 48 Luật Đất đai 2024.

(3) Đối với khu vực hạn chế tiếp cận đất đai thì việc nhận quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 28 Luật Đất đai 2024 thực hiện theo trình tự, thủ tục do Chính phủ quy định.

Nội dung quản lý nhà nước về đất đai gồm những gì?

Nội dung quản lý nhà nước về đất đai được quy định tại Điều 20 Luật Đất đai 2024 gồm:

- Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai.

- Tuyên truyền, phổ biến, giáo dục, đào tạo, nghiên cứu khoa học, phát triển công nghệ, hợp tác quốc tế trong quản lý, sử dụng đất đai.

- Xác định địa giới đơn vị hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới đơn vị hành chính.

- Đo đạc, chỉnh lý, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ quy hoạch sử dụng đất và các bản đồ chuyên ngành về quản lý, sử dụng đất.

- Điều tra, đánh giá và bảo vệ, cải tạo, phục hồi đất đai.

- Lập, điều chỉnh, quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

- Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, công nhận quyền sử dụng đất, trưng dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

- Điều tra, xây dựng bảng giá đất, giá đất cụ thể, quản lý giá đất.

- Quản lý tài chính về đất đai.

- Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, trưng dụng đất.

- Phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất.

- Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính; cấp, đính chính, thu hồi, hủy giấy chứng nhận.

- Thống kê, kiểm kê đất đai.

- Xây dựng, quản lý, vận hành, khai thác Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai.

- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

- Giải quyết tranh chấp đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai.

- Cung cấp, quản lý hoạt động dịch vụ công về đất đai.

- Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.