Cách tính thuế cho thuê tài sản của cá nhân?
NÓNG: Chính thức thay đổi Lịch nghỉ lễ 2 9 và 24 11 năm 2026 để người lao động được nghỉ đến 09 ngày
(1) Tính lệ phí môn bài cho thuê tài sản
Căn cứ khoản 2 Điều 4 Thông tư 302/2016/TT-BTC được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 3 Điều 1 Thông tư 65/2020/TT-BTC quy định mức lệ phí môn bài phải nộp khi cho thuê tài sản như sau:
- Doanh thu bình quân trên 500 triệu đồng/năm thì sẽ nộp 1.000.000 đồng;
- Doanh thu bình quân trên 300 triệu đồng/năm - 500 triệu đồng/năm thì nộp 500.000 đồng;
- Doanh thu bình quân trên 100 triệu đồng/năm - 300 triệu đồng/năm thì nộp 300.000 đồng.
Tuy nhiên, từ năm 2026 đã chấm dứt việc thu, nộp lệ phí môn bài từ ngày 01 tháng 01 năm 2026 (Tại khoản 7 Điều 10 Nghị quyết 198/2025/QH15)
(2) Tính thuế GTGT, thuế TNCN cho thuê tài sản
Căn cứ khoản 3 Điều 10 Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định công thức tính thuế GTGT, thuế TNCN phải nộp khi cho thuê tài sản như sau:
Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x Tỷ lệ thuế GTGT
Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x Tỷ lệ thuế TNCN
Trong đó:
- Doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN theo hướng dẫn tại khoản 1 Điều 10 Thông tư 40/2021/TT-BTC.
- Tỷ lệ thuế GTGT và tỷ lệ thuế TNCN theo hướng dẫn tại Phụ lục I ban hành kèm Thông tư 40/2021/TT-BTC, cụ thể:
STT | Danh mục ngành nghề | Tỷ lệ % tính thuế GTGT | Thuế suất thuế TNCN |
... | |||
2 | Dịch vụ, xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu | ||
- Cho thuê tài sản gồm: + Cho thuê nhà, đất, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi trừ dịch vụ lưu trú; + Cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; + Cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ; | 5% | 5% | |
... |
Suy ra:
Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x 5%
Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x 5%
Từ năm 2026, cách tính thuế TNCN nêu trên đã có sự thay đổi lớn, cụ thể:
Từ ngày 05/03/2026, Thông tư 40/2021/TT-BTC đã bị thay thế bởi Thông tư 18/2026/TT-BTC.
Nhưng Thông tư 18/2026/TT-BTC quy định về hồ sơ, thủ tục quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh nên căn cứ vào Nghị định 68/2026/NĐ-CP để xác định cách tính thuế TNCN, GTGT như sau:
Căn cứ vào Điều 3 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP có quy định hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh
- Có doanh thu dưới 500 triệu đồng/năm thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN theo quy định hiện hành.
- Trên 500 triệu mới phải nộp thuế GTGT, TNCN
+ Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x 5%
+ Số thuế TNCN phải nộp = Thu nhập tính thuế X Thuế suất
Trong đó:
- Thu nhập tính thuế = Doanh thu - Chi phí.
- Thuế suất:
+ Doanh thu năm từ 500 triệu đồng đến 03 tỷ đồng: Thuế suất 15%;
+ Doanh thu năm trên 03 tỷ đồng đến 50 tỷ đồng: Thuế suất 17%;
+ Doanh thu năm trên 50 tỷ đồng: Thuế suất 20%.
Nếu doanh thu năm từ 500 triệu đồng đến 03 tỷ đồng: Thuế TNCN phải nộp = (Doanh thu - 500 triệu đồng) X 5%
Ví dụ: Công ty A thuê nhà của ông B. Hợp đồng cho thuê nhà có thỏa thuận như sau:
- Thời gian thuê là 1 năm, bắt đầu từ ngày 1/1/2025 đến hết ngày 31/12/2025.
- Giá thuê là 35.000.000 đồng/tháng
- Giá thuê đã bao gồm thuế. Bên cho thuê tự chịu trách nhiệm kê khai nộp thuế cho thuê tài sản theo quy định.
Các khoản thuế phải nộp mà ông B cho công ty A thuê nhà như sau:
Vì hợp đồng thuê nhà đang thỏa thuận giá 35 triệu đồng/tháng là giá đã bao gồm thuế. Nên doanh thu để xác định các loại thuế phải nộp cụ thể là:
Xác định doanh thu tính thuế cho thuê tài sản năm 2025 của ông B như sau:
Doanh thu tính thuế = Giá thuê đã bao gồm thuế x số tháng thuê trong năm = 35.000.000 x 12 tháng = 420.000.000 triệu/năm
Xác định có phải đóng thuế không:
Với doanh thu là 420.000.000 đồng/năm, doanh thu đang lớn hơn mức doanh thu chịu thuế theo quy định là 100.000.000 đồng/năm. Do đó, thuộc đối tượng phải nộp đầy đủ 3 loại thuế phí là lệ phí môn bài, thuế TNCN và thuế GTGT
Tính thuế phải nộp cho từng loại thuế:
Lệ phí môn bài: Với mức doanh thu là 420.000.000 đồng sẽ thuộc mức từ doanh thu bình quân trên 300 triệu đồng/năm - 500 triệu đồng/năm thì ông B phải nộp lệ phí môn bài là 500.000 đồng;
Thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế x 5% = 420.000.000 x 5% = 21.000.000 đồng.
Thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế x 5% = 420.000.000 x 5% = 21.000.000 đồng.
Như đã phân tích ở trên, từ năm 2026, với doanh thu nhà 420.000.000 triệu/năm thì hộ cá nhân kinh doanh không cần phải nộp thuế TNCN, thuế GTGT và lệ phí môn bài vì chưa đến ngưỡng nộp thuế là 500 triệu.
Để dễ hình dung về công thức mới từ năm 2026, sau đây là ví dụ mới:
Ví dụ: Bạn cho thuê nhà với tổng mức thu là 50 triệu/tháng. Vậy doanh thu một năm là 600 triệu đồng. - Lệ phí môn bài: Không có vì từ năm 2026 lệ phí này đã bị bãi bỏ - Thuế TNCN: (600 - 500) × 5% = 5 triệu → Thuế TNCN phải nộp: 5 triệu - Thuế GTGT: 600 × 5% = 30 triệu Tổng thuế phải nộp trong năm: 35 triệu. |
Tuy nhiên, ngày 29/4/2026, Chính phủ ban hành Nghị định 141/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 68/2026/NĐ-CP quy định về chính sách thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh và Nghị định 320/2025/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp để tổ chức, hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp (Nghị định kèm theo), thì ngưỡng doanh thu miễn thuế của hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh chính thức nâng từ 500 triệu đồng/năm lên 1 tỷ đồng/năm và áp dụng từ ngày 01/01/2026.
Xem thêm: Tổng hợp cách tính thuế TNCN đối với tất cả các nguồn thu nhập từ 1/7/2026?
Cách tính thuế cho thuê tài sản của cá nhân? (Hình từ Internet)
Mẫu tờ kê khai thuế cho thuê tài sản mới nhất năm 2025?
Hiện nay, đang áp dụng Mẫu số 01/TTS ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định mẫu khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản áp dụng đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế và tổ chức khai thay cho cá nhân như sau:
Tải Mẫu số 01/TTS tại đây: Tải về
Tuy nhiên, từ ngày 05/03/2026, Thông tư 40/2021/TT-BTC đã bị thay thế bởi Thông tư 18/2026/TT-BTC, mẫu tờ khai thuế 01/TTS đã hết hiệu lực.
Vì vậy, từ năm 2026, hộ kinh doanh, cá nhân cho thuê tài sản phải sử dụng mẫu dưới đây
* Trường hợp tài sản cho thuê là Bất động sản
Căn cứ vào khoản 2 Điều 4 Thông tư 18/2026/TT-BTC hồ sơ khai thuế GTGT, thuế TNCN đối với tổ chức khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê bất động sản, trừ hoạt động kinh doanh lưu trú bao gồm:
- Mẫu 01/BĐS là tờ khai thuế cho thuê bất động sản.
<<<Tải về mẫu 01 BĐS>>>
- Mẫu 02/BK-KTBĐS Phụ lục Bảng kê chi tiết cá nhân cho thuê bất động sản
<<<Tải về Mẫu 02/BK-KTBĐS>>>
* Trường hợp tài sản cho thuê không phải là bất động sản (Cho thuê xe, thuê máy móc thiết bị)
Căn cứ vào khoản 1 Điều 4 Thông tư 18/2026/TT-BTC có quy định hồ sơ kê khai thuế GTGT, TNCN đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được xác định như sau:
+ Nếu có doanh thu dưới 500 triệu: Mẫu 01/TKN-CNKD thông báo doanh thu/Tờ khai thuế năm đối với hộ kinh doanh
>>Tải về Mẫu 01/TKN-CNKD
+ Nếu có doanh thu trên 500 triệu: là Tờ khai theo Mẫu số 01/CNKD
<<<Tải về Mẫu số 01/CNKD>>>
Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế và thời hạn nộp thuế cho thuê tài sản là khi nào?
Căn cứ khoản 3 và khoản 4 Điều 14 Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định thời hạn nộp hồ sơ khai thuế và thời hạn nộp thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế như sau:
Về thời hạn nộp hồ sơ khai thuế:
- Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán.
- Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế một lần theo năm chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch tiếp theo.
Về thời hạn nộp thuế:
Thời hạn nộp thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế như sau:
- Thời hạn nộp thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế.
-Trường hợp khai bổ sung hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp thuế là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế có sai, sót.
Như đã quy định ở Mục 2, từ năm 2026, thời hạn nộp hồ sơ và khai thuế cho thuê tài sản phải thực hiện theo quy định tại Thông tư 18/2026/TT-BTC. Nhưng Thông tư 18/2026/TT-BTC chỉ quy định về hồ sơ, thủ tục quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh nên căn cứ vào Nghị định 68/2026/NĐ-CP để xác định thời điểm nộp hồ sơ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản như sau:
Căn cứ vào điểm d khoản 3 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP: Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh cho thuê bất động sản lựa chọn khai thuế trong 2 cách như sau:
(1) Trường hợp khai thuế 02 lần trong năm tính thuế:
+ Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế lần thứ nhất chậm nhất là ngày 31 tháng 7 của năm tính thuế;
+ Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế lần thứ hai chậm nhất là ngày 31 tháng 01 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế.
(2) Trường hợp khai thuế 01 lần theo năm tính thuế:
+ Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày 31 tháng 01 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế;
Đồng thời, trường hợp tổ chức thuê bất động sản của cá nhân và hợp đồng quy định tổ chức khai, nộp thuế thay thì tổ chức thực hiện khai, nộp thuế theo kỳ thanh toán tiền thuê.
Tuy nhiên, trường hợp cá nhân thuê của cá nhân thì cá nhân cho thuê phải tự khai thuế.
Bài viết này có hữu ích không?
- - Nội dung nêu trên là phần giải đáp, tư vấn của chúng tôi dành cho khách hàng của THƯ VIỆN PHÁP LUẬT. Nếu quý khách còn vướng mắc, vui lòng gửi về Email [email protected];
- - Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo;
- - Điều khoản được áp dụng có thể đã hết hiệu lực tại thời điểm bạn đang đọc;
- - Mọi ý kiến thắc mắc về bản quyền của bài viết vui lòng liên hệ qua địa chỉ mail [email protected];
