Cá nhân ủy quyền sử dụng đất thì tính thuế TNCN như thế nào?
Đầu tiên, căn cứ điểm a khoản 4 Điều 6 Luật Quản lý thuế 2025 quy định như sau:
Nguyên tắc quản lý thuế
...
4. Các nguyên tắc áp dụng trong quản lý thuế:
a) Nguyên tắc bản chất hoạt động, giao dịch quyết định nghĩa vụ thuế trong quản lý thuế để xác định bản chất của các giao dịch, hoạt động sản xuất, kinh doanh của người nộp thuế làm cơ sở xác định nghĩa vụ thuế, khoản thu khác, đảm bảo các giao dịch của người nộp thuế thể hiện đúng bản chất thương mại, kinh tế, tài chính, không phụ thuộc hình thức của giao dịch được thể hiện trong hợp đồng, văn bản giữa người nộp thuế với bên liên quan;
...
Căn cứ Điều 11 Nghị định 253/2026/NĐ-CP quy định về thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản như sau:
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản quy định tại khoản 5 Điều 3 của Luật Thuế thu nhập cá nhân là thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng, hoạt động ủy quyền mà người nhận ủy quyền có đầy đủ nội dung như quyền sở hữu đối với bất động sản theo quy định của pháp luật về dân sự được quy định cụ thể như sau:
...
Bên cạnh đó, căn cứ điểm b khoản 6 Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP quy định như sau:
Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
...
6. Một số trường hợp cụ thể như sau:
...
b) Đối với hoạt động ủy quyền mà người nhận ủy quyền có đầy đủ nội dung như quyền sở hữu đối với bất động sản theo quy định của pháp luật về dân sự thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền.
Đối với các hình thức ủy quyền chuyển nhượng bất động sản mà người nhận ủy quyền chỉ nhận thù lao, không có đầy đủ nội dung như quyền sở hữu đối với bất động sản theo quy định của pháp luật về dân sự thì thực hiện nộp thuế theo quy định tại Điều 8 của Nghị định này;
...
Theo đó, tại phần Hỏi đáp trên Cổng thông tin điện tử Bộ Tài chính có hướng dẫn tính thuế TNCN khi cá nhân ủy quyền sử dụng đất như sau:
Căn cứ các quy định trên, cá nhân đã ủy quyền sử dụng đất như quyền sở hữu đối với bất động sản theo quy định của pháp luật thì cá nhân ủy quyền phải kê khai nộp thuế TNCN. Đồng thời, người nhận ủy quyền khi bán bất động sản này phải thực hiện kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản.
Trường hợp cá nhân không ủy quyền sử dụng đất toàn bộ như quyền sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật về dân sự và người nhận ủy quyền chỉ nhận thu lao thì người nhận ủy quyền thực hiện kê khai nộp thuế thu nhập theo quy định tại Điều 8 Nghị định 253/2026/NĐ-CP. Khi bán bất động sản thì cá nhân sử dụng đất phải kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo đúng quy định.
Cá nhân ủy quyền sử dụng đất thì tính thuế TNCN như thế nào?
Kinh doanh hoạt động chuyển nhượng bất động sản phải lập hóa đơn khi nào?
Căn cứ điểm d khoản 4 Điều 9 Nghị định 254/2026/NĐ-CP quy định như sau:
Thời điểm lập hóa đơn
...
4. Thời điểm lập hóa đơn đối với một số trường hợp cụ thể như sau:
...
d) Đối với tổ chức kinh doanh bất động sản, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng:
d.1) Trường hợp chưa chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng có thực hiện thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng thì thời điểm lập hóa đơn là ngày thu tiền hoặc theo thỏa thuận thanh toán trong hợp đồng;
d.2) Trường hợp đã chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng, thời điểm lập hóa đơn thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều này.
...
Như vậy, thời điểm lập hóa đơn đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản có 2 trường hợp như sau:
- Trường hợp chưa chuyển giao: Thời điểm lập hóa đơn là ngày thu tiền hoặc theo thỏa thuận thanh toán trong hợp đồng;
- Trường hợp đã chuyển giao: Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hàng hóa cho người mua
Số thuế GTGT phải nộp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản trên từng địa bàn ra sao?
Căn cứ khoản 3 Điều 19 Thông tư 89/2026/TT-BTC quy định phân bổ thuế giá trị gia tăng như sau:
Khai thuế giá trị gia tăng
...
3. Phương pháp phân bổ, khai thuế, nộp thuế giá trị gia tăng đối với các trường hợp phân bổ nghĩa vụ thuế theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 15 Nghị định số 252/2026/NĐ-CP:
...
c) Phân bổ thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản quy định tại điểm a.3 khoản 2 Điều 15 Nghị định số 252/2026/NĐ-CP:
c.1) Số thuế giá trị gia tăng phải nộp cho từng địa bàn tỉnh của hoạt động chuyển nhượng bất động sản bằng (=) doanh thu chưa có thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản tại từng địa bàn tỉnh nhân (x) với 1%;
c.2) Người nộp thuế thực hiện khai thuế giá trị gia tăng và nộp hồ sơ khai thuế giá trị gia tăng với cơ quan thuế tại địa bàn tỉnh, nơi có bất động sản chuyển nhượng theo mẫu số 05/GTGT Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư này; nộp tiền thuế đã kê khai vào ngân sách nhà nước tại tỉnh nơi có bất động sản chuyển nhượng;
c.3) Người nộp thuế phải tổng hợp doanh thu chưa có thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản vào hồ sơ khai thuế tại trụ sở chính để xác định số thuế phải nộp cho toàn bộ hoạt động sản xuất kinh doanh tại trụ sở chính. Số thuế giá trị gia tăng đã nộp tại địa bàn tỉnh, nơi có bất động sản chuyển nhượng được cơ quan thuế tự động luân chuyển trong hệ thống để bù trừ với số thuế giá trị gia tăng phải nộp tại trụ sở chính.
...
Như vậy, theo quy định số thuế GTGT phải nộp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản cho từng địa bàn tỉnh như sau:
Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu chưa có thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản tại từng tỉnh x 1%. |
Bài viết này có hữu ích không?
- - Nội dung nêu trên là phần giải đáp, tư vấn của chúng tôi dành cho khách hàng của THƯ VIỆN PHÁP LUẬT. Nếu quý khách còn vướng mắc, vui lòng gửi về Email [email protected];
- - Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo;
- - Điều khoản được áp dụng có thể đã hết hiệu lực tại thời điểm bạn đang đọc;
- - Mọi ý kiến thắc mắc về bản quyền của bài viết vui lòng liên hệ qua địa chỉ mail [email protected];
