Cách tính thuế cho cá nhân vừa cho thuê nhà vừa kinh doanh lưu trú ra sao?

Cách tính thuế cho cá nhân vừa kinh doanh lưu trú vừa cho thuê nhà ra sao?

Theo Điều 3, 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 1 Nghị định 141/2026/NĐ-CP thì hiện nay cá nhân kinh doanh có doanh thu năm trên 1 tỷ phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN.

(1) Đối với thuế GTGT:

Theo khoản 2 Điều 3 Nghị định 68/2026/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 1 Nghị định 141/2026/NĐ-CP quy định về cách tính thuế GTGT đối với cá nhân có doanh thu năm trên 1 tỷ như sau:

Thuế giá trị gia tăng

...

2. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm trên 1 tỷ đồng thuộc đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng và áp dụng phương pháp tính trực tiếp theo doanh thu bằng tỷ lệ % nhân (x) doanh thu. Tỷ lệ % và doanh thu tính thuế thực hiện theo quy định của Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

...

Đồng thời theo điểm b khoản 2 Điều 12 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 quy định tỷ lệ % để tính thuế GTGT theo ngành nghề như sau:

Phương pháp tính trực tiếp

2. Số thuế giá trị gia tăng phải nộp theo phương pháp tính trực tiếp theo doanh thu bằng tỷ lệ % nhân với doanh thu áp dụng như sau:

...

b) Tỷ lệ % để tính thuế giá trị gia tăng được quy định như sau:

b1) Phân phối, cung cấp hàng hóa: 1%;

b2) Dịch vụ, xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu: 5%;

b3) Sản xuất, vận tải, dịch vụ có gắn với hàng hóa, xây dựng có bao thầu nguyên vật liệu: 3%;

b4) Hoạt động kinh doanh khác: 2%".

...

Đồng thời theo Phụ lục I ban hành kèm Thông tư 69/2025/TT-BTC quy định nhóm ngành dịch vụ lưu trú và cho thuê nhà đều thuộc nhóm ngành chịu mức thuế suất thuế GTGT 5%.

Do đó, theo các quy định trên, cá nhân vừa kinh doanh lưu trú vừa cho thuê nhà sẽ tính thuế GTGT theo công thức sau:

(2) Đối với thuế TNCN

Căn cứ khoản 1, khoản 3, khoản 4 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 được sửa đổi bởi Điều 1 Luật sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật Thuế giá trị gia tăng, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp và Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt 2026 quy định về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ kinh doanh:

Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ kinh doanh

1. Cá nhân cư trú có hoạt động sản xuất, kinh doanh có doanh thu năm từ mức quy định của Chính phủ trở xuống không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Căn cứ các chỉ số kinh tế vĩ mô, khả năng cân đối ngân sách, Chính phủ quy định mức doanh thu năm phù hợp với bối cảnh kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ.

...

3. Cá nhân kinh doanh có doanh thu năm trên mức quy định tại khoản 1 Điều này đến 03 tỷ đồng được lựa chọn nộp thuế theo quy định tại điểm a và điểm b khoản 2 Điều này hoặc nộp thuế theo thuế suất nhân (x) với doanh thu tính thuế. Doanh thu tính thuế và thuế suất được xác định như sau:

a) Doanh thu tính thuế được xác định bằng phần doanh thu vượt trên mức quy định tại khoản 1 Điều này;

b) Phân phối, cung cấp hàng hoá: thuế suất 0,5%;

c) Dịch vụ, xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu: thuế suất 2%. Riêng hoạt động cho thuê tài sản, đại lý bảo hiểm, đại lý xổ số, đại lý bán hàng đa cấp: thuế suất 5%;

d) Sản xuất, vận tải, dịch vụ có gắn với hàng hoá, xây dựng có bao thầu nguyên vật liệu: thuế suất 1,5%;

đ) Hoạt động cung cấp sản phẩm và dịch vụ nội dung thông tin số về giải trí, trò chơi điện tử, phim số, ảnh số, nhạc số, quảng cáo số: thuế suất 5%;

e) Hoạt động kinh doanh khác: thuế suất 1%.

4. Cá nhân cho thuê bất động sản, trừ hoạt động kinh doanh lưu trú, nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng phần doanh thu vượt trên mức quy định tại khoản 1 Điều này nhân (x) với thuế suất 5%.

...

Đồng thời, khoản 3, khoản 4 Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP được sửa đổi bởi Khoản 1 Điều 1 Nghị định 141/2026/NĐ-CP quy định đối với hoạt động sản xuất, kinh doanh và hoạt động cho thuê bất động sản như sau:

Thuế thu nhập cá nhân

...

3. Đối với cá nhân kinh doanh nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại khoản 3 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15, trường hợp cá nhân có nhiều ngành, nghề kinh doanh áp dụng các mức thuế suất thuế thu nhập cá nhân khác nhau hoặc có nhiều địa điểm kinh doanh thì cá nhân được áp dụng mức trừ 01 tỷ đồng trước khi tính thuế thu nhập cá nhân đối với một hoặc một số ngành, nghề kinh doanh hoặc địa điểm kinh doanh do cá nhân lựa chọn theo phương án có lợi nhất, nhưng tổng mức trừ không vượt quá 01 tỷ đồng trong một năm đối với doanh thu của toàn bộ hoạt động kinh doanh quy định tại khoản này.

Trường hợp doanh thu từ ngành, nghề kinh doanh hoặc địa điểm kinh doanh được lựa chọn chưa trừ đủ 01 tỷ đồng, cá nhân được trừ tiếp mức chưa trừ hết vào doanh thu của một hoặc một số ngành, nghề kinh doanh hoặc địa điểm kinh doanh khác cho đến khi tổng mức trừ đủ 01 tỷ đồng.

...

Theo quy định trên, trường hợp cá nhân vừa có hoạt động kinh doanh lưu trú vừa có hoạt động cho thuê bất động sản thì doanh thu của từng hoạt động vẫn được kê khai và tính thuế theo cơ chế riêng đối với từng loại thu nhập.

Tuy nhiên, khi xác định mức doanh thu được trừ trước khi tính thuế TNCN, cá nhân chỉ được áp dụng một mức trừ tối đa 01 tỷ đồng trong năm và được lựa chọn phân bổ mức trừ này cho hoạt động kinh doanh, địa điểm kinh doanh hoặc hợp đồng cho thuê bất động sản theo phương án có lợi nhất.

Như vậy, cá nhân vừa kinh doanh lưu trú vừa cho thuê nhà được chủ động lựa chọn phương án áp dụng mức trừ 01 tỷ đồng có lợi nhất, nhưng tổng mức được trừ trong năm không vượt quá 01 tỷ đồng.

Ngoài ra: Theo khoản 1 Điều 1 Nghị quyết 43/2026/QH16 quy định hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh cư trú có tổng doanh thu năm 2026, 2027 không quá 10 tỷ đồng sẽ được giảm 30% số thuế TNCN phải nộp của kỳ tính thuế năm 2026, 2027.

>> Xem chi tiết: Cách tính thuế TNCN cho hộ, cá nhân kinh doanh được giảm 30% thuế theo Nghị quyết 43?

Cách tính thuế cho cá nhân vừa cho thuê nhà vừa kinh doanh lưu trú ra sao? (Hình từ Internet)

Cá nhân có nhiều hoạt động kinh doanh thì khai thuế GTGT chung hay riêng?

Tại khoản 5 Điều 19 Thông tư 89/2026/TT-BTC có quy định về khai thuế GTGT trong trường hợp người nộp thuế có nhiều hoạt động kinh doanh như sau:

Trường hợp cá nhân có nhiều hoạt động kinh doanh thì thực hiện khai chung trên một hồ sơ khai thuế, trừ các trường hợp sau phải kê khai riêng, cụ thể:

(1) Người nộp thuế có hoạt động khai riêng tại cơ quan thuế nơi phát sinh hoạt động theo quy định tại điểm b và điểm c khoản 2 Điều 19 Thông tư 89/2026/TT-BTC thì lập hồ sơ khai thuế giá trị gia tăng riêng;

(2) Người nộp thuế có nhiều hoạt động kinh doanh trong đó có hoạt động xổ số kiến thiết, xổ số điện toán thì phải lập hồ sơ khai thuế giá trị gia tăng riêng cho hoạt động xổ số kiến thiết, xổ số điện toán;

(3) Người nộp thuế có nhiều hoạt động kinh doanh trong đó có hoạt động mua bán, chế tác vàng, bạc, đá quý thì phải lập hồ sơ khai thuế giá trị gia tăng riêng cho hoạt động mua bán, chế tác vàng, bạc, đá quý;

(4) Người nộp thuế có nhiều hoạt động kinh doanh trong đó có hoạt động khai thác dầu khí thì phải lập hồ sơ khai thuế giá trị gia tăng riêng cho hoạt động khai thác dầu khí;

(5) Người nộp thuế có khoản thu hộ thuộc đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng theo quy định của pháp luật thuế giá trị gia tăng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao thì phải lập hồ sơ khai thuế giá trị gia tăng riêng cho hoạt động thu hộ;

(6) Tổ chức khấu trừ, nộp thay số thuế đã khấu trừ và tổ chức khai thuế thay, nộp thay thuế theo quy định tại điểm c khoản 1 và các điểm c.1, d và điểm k khoản 2 Điều 22 Nghị định 252/2026/NĐ-CP thì phải lập hồ sơ khai thuế giá trị gia tăng riêng đối với trường hợp khấu trừ, nộp thay số thuế đã khấu trừ và khai thuế thay, nộp thay thuế;

(7) Người nộp thuế đang hoạt động có dự án đầu tư thuộc trường hợp hoàn thuế và có nhu cầu hoàn thuế giá trị gia tăng thì phải lập hồ sơ khai thuế giá trị gia tăng riêng cho từng dự án đầu tư; đồng thời phải bù trừ số thuế giá trị gia tăng của hàng hóa, dịch vụ mua vào sử dụng cho từng dự án đầu tư với số thuế giá trị gia tăng phải nộp (nếu có) của hoạt động, kinh doanh đang thực hiện cùng kỳ tính thuế của người nộp thuế, Ban quản lý dự án, chi nhánh, tổ chức kinh tế mới được giao khai thuế giá trị gia tăng của dự án đầu tư. Số thuế giá trị gia tăng của dự án đầu tư được bù trừ tối đa bằng số thuế giá trị gia tăng phải nộp trên tờ khai thuế mẫu số 01/GTGT. Trường hợp dự án đầu tư đang trong giai đoạn đầu tư có phát sinh doanh thu chạy thử, doanh thu hoạt động tài chính, doanh thu thanh lý nguyên vật liệu thì kê khai doanh thu phát sinh này vào tờ khai thuế mẫu số 01/GTGT và phải bù trừ số thuế giá trị gia tăng đầu vào của dự án đầu tư trên tờ khai thuế mẫu số 02/GTGT với số thuế phát sinh trên tờ khai thuế mẫu số 01/GTGT.

Các khoản chi nào được trừ khi tính thuế TNCN của cá nhân kinh doanh?

Theo khoản 1 Điều 6 Nghị định 68/2026/NĐ-CP có quy định về những khoản chi được trừ khi tính thuế TNCN của hộ kinh doanh, cụ thể như sau:

Các khoản chi được trừ là các khoản chi phí thực tế phát sinh liên quan đến hoạt động sản xuất, kinh doanh, có đủ hóa đơn, chứng từ theo quy định của pháp luật về hóa đơn, chứng từ, pháp luật về kế toán và chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt đối với các khoản thanh toán từng lần có giá trị từ 05 triệu đồng trở lên theo pháp luật về thuế giá trị gia tăng, cụ thể như sau:

(1) Chi phí nguyên liệu, vật liệu, nhiên liệu, năng lượng, hàng hóa sử dụng vào sản xuất, kinh doanh;

(2) Chi phí tiền lương, tiền công, tiền thưởng, các khoản phụ cấp, bảo hiểm bắt buộc và các khoản chi trả cho người lao động có đóng bảo hiểm bắt buộc theo quy định; chi phí tiền lương, tiền công, các khoản phụ cấp và các khoản chi trả cho người lao động dưới 01 tháng;

(3) Chi phí khấu hao tài sản cố định phục vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh. Mức trích khấu hao tài sản cố định được tính vào chi phí hợp lý theo quy định về chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định áp dụng đối với doanh nghiệp. Trường hợp tài sản cố định đã khấu hao hết giá trị nhưng vẫn tiếp tục được sử dụng cho sản xuất, kinh doanh thì không được trích khấu hao;

(4) Chi phí dịch vụ mua ngoài như điện, nước, điện thoại, internet, vận chuyển, thuê tài sản, sửa chữa, bảo dưỡng có hóa đơn, chứng từ theo quy định của pháp luật;

(5) Chi phí trả lãi tiền vay vốn sản xuất, kinh doanh của tổ chức tín dụng theo lãi suất thực tế. Chi phí trả lãi tiền vay vốn sản xuất, kinh doanh của đối tượng không phải là tổ chức tín dụng không vượt quá mức quy định tại Bộ luật Dân sự;

(6) Các khoản chi khác phục vụ trực tiếp hoạt động sản xuất, kinh doanh.