Quyết định giám đốc thẩm 26/2007/DS-GĐT ngày 12/07/2007 về vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO

QUYẾT ĐỊNH GIÁM ĐỐC THẨM 26/2007/DS-GĐT NGÀY 12/07/2007 VỀ VỤ ÁN TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở

Ngày 12 tháng 7 năm 2007, tại trụ sở Toà án nhân dân tối cao đã mở phiên toà giám đốc thẩm xét xử vụ án dân sự “tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở”  giữa:

Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Thanh Tao sinh năm 1919; trú tại nhà số 36 Nguyễn Thị Diệu, ph­ường 6, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh; ủy quyền cho bà Hoàng Thị Mỹ Đức sinh năm 1947 đại diện (văn bản ủy quyền ngày 21-3-2003).

Bị đơn:

1. Bà Dư­ơng Thị Bạch Diệp sinh năm 1948; trú tại nhà số 179 Bis Hai Bà Tr­ưng, phư­ờng 6, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh;

2. Bà Nguyễn Thị Châu Hà sinh năm 1972; c­ư trú tại 56AMC Carthy. ST Faifield West-NSW-2156 Australia; ủy quyền cho ông Trương Đình Tùng sinh năm 1974; trú tại nhà số 20 Sông Thao, ph­ường 2, quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh (văn bản ủy quyền ngày 02-3-2003).

Ngư­ời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Ông Lê Hồng Phư­­ơng sinh năm 1958; trú tại nhà số 571E Cách Mạng Tháng Tám, phư­­­ờng 15, quận 10, thành phố Hồ Chí Minh;

2. Bà Nguyễn Thị Thanh sinh năm 1962; trú tại nhà số 571E Cách Mạng Tháng Tám, phường 15, quận 10, thành phố Hồ Chí Minh, uỷ quyền cho ông Lê Hồng Phương (văn bản ủy quyền ngày 01-4-2003); 

3. Ông Lê Sơn Hải sinh năm 1961; trú tại nhà số 36 Nguyễn Thị Diệu, phư­­­ờng 6, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh;

4. Bà Trần Thị Minh Giới sinh năm 1958; trú tại nhà số 512/E2 Nguyễn Tri Phương, ph­­­ường 12, quận 10, thành phố Hồ Chí Minh;

5. Bà Nguyễn Thị Cúc sinh năm 1945; trú tại nhà số 36 Nguyễn Thị Diệu, ph­­­ường 6, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh;

6. Ông Võ Thanh Tùng sinh năm 1964; trú tại nhà số 36 Nguyễn Thị Diệu, ph­­­ường 6, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh;

7. Bà Lê Thị Yến Vân sinh năm 1957; trú tại nhà số 36 Nguyễn Thị Diệu, phư­­­ờng 6, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh;

8. Ông Lê Trung Nghĩa sinh năm 1956; trú tại nhà số 36 Nguyễn Thị Diệu, ph­­­ường 6, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh;

9. Ông Lê Danh Chính sinh năm 1949; trú tại nhà số 36 Nguyễn Thị Diệu, ph­­­ường 6, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh;

Các ông bà: Giới, Cúc, Tùng, Vân, Nghĩa và Chính đều uỷ quyền cho ông Nguyễn Hồng Lâm, sinh năm 1972 làm đại diện (văn bản ủy quyền ngày 22-9-2004).

10. Bà Nguyễn Thị Anh sinh năm 1973; trú tại 305 Chung cư­­­ 234 Phan Văn Trị, phư­­ờng 11, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh.

NHẬN THẤY

Năm 1976, gia đình bà Nguyễn Thị Thanh Tao thuê ngôi nhà số 36 Nguyễn Thị Diệu, phường 6, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh (sau đây gọi tắt là ngôi nhà số 36 Nguyễn Thị Diệu) là nhà thuộc quyền sở hữu nhà nước. Do có chủ trương ngôi nhà này được bán cho người thuê (bà Tao) theo Nghị định số 61, cho nên ngày 02-9-1999, bà Tao ký hợp đồng bán ngôi nhà số 36 Nguyễn Thị Diệu cho bà Dương Thị Bạch Diệp với giá 900 lượng vàng SJC và bà Diệp đã đặt cọc cho bà Tao 410 lượng vàng SJC.

Ngày 15-9-1999, bà Tao lại ký tiếp hợp đồng bán ngôi nhà số 36 Nguyễn Thị Diệu cho bà Diệp với giá 1.600 lượng vàng SJC. Theo lời khai của bà Tao và bà Diệp thì bà Tao đã nhận của bà Diệp 1.410 lượng vàng SJC (trong đó bà Tao nhận của bà Nguyễn Thị Châu Hà, con gái của bà Diệp là 12.000 đôla Úc).

Ngày 27-8-2000 (thực tế là ngày 28-8-2000) bà Diệp làm “Biên bản thỏa thuận” sang nhượng lại hợp đồng mua ngôi nhà số 36 Nguyễn Thị Diệu cho ông Lê Hồng Phương và vợ là bà Nguyễn Thị Thanh với giá là 850 lượng vàng SJC. Bà Diệp đã đặt cọc cho bà Tao 410 lượng, nên chỉ nhận 360 lượng vàng SJC từ vợ chồng ông Phương giao. Cùng ngày bà Nguyễn Thị Thanh Tao ký “Hợp đồng mua bán nhà và quyền sử dụng đất kèm theo” đối với ngôi nhà số 36 Nguyễn Thị Diệu cho ông Lê Hồng Phương và vợ là bà Nguyễn Thị Thanh với giá là 900 lượng vàng SJC. Vợ chồng ông Phương và bà Thanh đã giao cho bà Tao 800 lượng vàng SJC (trong đó có 410 lượng bà Diệp đã đặt cọc cho bà Tao tại hợp đồng ngày 02-9-1999 và bà Tao cùng các con của bà Tao trực tiếp nhận của vợ chồng ông Phương và bà Thanh 390 lượng vàng). Ông Phương đã nộp tiền hóa giá nhà thay cho bà Tao là 1.197.698.861 đồng và 13.307.650 đồng tiền lệ phí trước bạ theo thỏa thuận. Còn lại 100 lượng vàng, vợ chồng ông Phương và bà Thanh sẽ giao khi bà Tao làm thủ tục mua bán cho vợ chồng ông Phương tại Phòng Công chứng nhà nước.

Trong quá trình hợp thức hóa căn nhà đứng tên bà Tao, thì ông Lê Văn Trang (chồng của bà Tao) và anh Lê Sơn Hải (con của bà Tao) có đơn khiếu nại gửi Chủ tịch Uỷ ban nhân dân thành phố cho rằng bà Tao làm thủ tục hóa giá nhà không có sự bàn bạc trong gia đình.

Ngày 25-3-2002 ông Trang chết, qua xác minh ông Trang đã được Uỷ ban nhân dân tỉnh Đồng Tháp cấp cho 03 nền nhà tại Đồng Tháp, nên ngày 27-12-2002 Công ty quản lý kinh doanh nhà thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục ký lại “Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước và chuyển quyền sử dụng đất ở” số 629/HĐ.MBNƠ.1 với bà Tao về ngôi nhà số 36 Nguyễn Thị Diệu và bà Tao phải nộp thêm 83.520.000 đồng.

Ngày 16-01-2003, Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bà Nguyễn Thị Thanh Tao.

Sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở bà Tao làm đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đối với bà Dư­­ơng Thị Bạch Diệp và bà Nguyễn Thị Châu Hà (con gái của bà Diệp) yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng mua bán nhà với ông Lê Hồng Ph­­ương.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 233/DSST ngày 04-02-2005, Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh quyết định chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn, bị đơn và những ng­ười có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan nh­ư sau:

1. Huỷ bỏ hợp đồng mua bán nhà ngày 02-9-1999 và ngày 15-9-1999 về việc mua bán ngôi nhà số 36 Nguyễn Thị Diệu, phư­ờng 6, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh, giữa bà Dư­ơng Thị Bạch Diệp và bà Nguyễn Thị Thanh Tao.

2. Huỷ bỏ hợp đồng mua bán nhà ngày 27-8-2000 về việc mua bán ngôi nhà số 36 Nguyễn Thị Diệu, ph­ường 6, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh giữa ông Lê Hồng Ph­ương (bà Nguyễn Thị Thanh) và bà Nguyễn Thị Thanh Tao và tờ biên bản thoả thuận ngày 27-8-2000 giữa ông Lê Hồng Phư­ơng và bà Dư­ơng Thị Bạch Diệp.

3. Kiến nghị Công ty quản lý kinh doanh nhà thành phố Hồ Chí Minh chuyển giao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở số 882/2003 (do Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh cấp cho bà Nguyễn Thị Thanh Tao) sang Phòng Thi hành án thành phố Hồ Chí Minh tạm giữ để bảo đảm việc thi hành án.

4. Bác yêu cầu của bà D­ương Thị Bạch Diệp, bà Nguyễn Thị Châu Hà, ông Lê Hồng Phương và bà Nguyễn Thị Thanh xin mua ngôi nhà số 36 Nguyễn Thị Diệu, phư­ờng 6, quận 3 Thành phố Hồ Chí Minh.

5. Tách quan hệ giao dịch số tiền 12.000 (m­ười hai ngàn) đô la Úc giữa bà Nguyễn Thị Châu Hà và bà Nguyễn Thị Thanh Tao thành vụ kiện dân sự khác, nếu bà Châu Hà có yêu cầu. Về trách nhiệm dân sự giữa bà Tao với bà Dương Thị Bạch Diệp do các bên tự thoả thuận giải quyết, nếu phát sinh tranh chấp cũng sẽ giải quyết bằng vụ kiện khác.

6. Ông Lê Hồng Phư­ơng đ­ược tạm giữ các giấy tờ bản chính có liên quan đến thủ tục hoá giá ngôi nhà số 36 Nguyễn Thị Diệu, phư­ờng 6, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh đến khi thi hành xong bản án.

7. Bà Nguyễn Thị Thanh Tao có trách nhiệm hoàn trả và bồi th­ường thiệt hại cho ông Lê Hồng Ph­ương và bà Nguyễn Thị Thanh; cụ thể:

- Trả lại 800 lư­ợng vàng là tiền mua nhà.

- Bồi hoàn tiền chi phí thủ tục mua hoá giá nhà, đóng thuế sử dụng đất và lệ phí trư­ớc bạ, quy ra số vàng là 248,16 l­ượng vàng SJC (tư­ơng đư­ơng với số tiền là 1.211.065.511 đồng (một tỉ hai trăm m­ười một triệu không trăm sáu mư­ơi lăm ngàn năm trăm m­ười một đồng) vào thời điểm 28-8-2000.

- Bồi hoàn lại số vàng đã mua nhà 36 Nguyễn Thị Diệu, ph­ường 6, quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh (800 l­ượng) là thiệt hại do chênh lệch giá là (2.880,37lượng x 89%) = 2.563,53 l­ượng.

Tổng cộng 3 khoản là 3.611,69 l­ượng vàng SJC.

8. Án phí dân sự sơ thẩm bà Nguyễn Thị Thanh Tao phải chịu là 47.892.700 đồng.

Hoàn lại tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm 10.000.000 đồng cho ông Lê Hồng Phương.

Hoàn lại tạm ứng án phí 6.000.000 đồng cho bà Nguyễn Thị Thanh Tao.

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn quyết định về lãi suất do chậm thực hiện  nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 16-02-2005 bà Nguyễn Thị Thanh Tao có đơn kháng cáo với nội dung không đồng ý với toàn bộ quyết định của bản án sơ thẩm và cho rằng hợp đồng ký kết với ông Phương, bà Thanh là hợp đồng giả và không đồng ý chịu tiền án phí.

Ngày 04-02-2005 bà Dư­ơng Thị Bạch Diệp và luật sư­ Trư­ơng Đình Tùng (đại diện cho bà Hà) có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm và xin xét xử phúc thẩm vụ án.

Ngày 06-02-2005 ông Lê Hồng Phương và bà Nguyễn Thị Thanh có đơn kháng cáo xin đ­ược công nhận hợp đồng mua bán nhà với nguyên đơn và đ­ược đăng ký quyền sở hữu nhà ở.

Ngày 15-02-2005 ông Lê Sơn Hải có đơn kháng cáo yêu cầu không công nhận quyền sở hữu nhà cho bà Tao.

Tại bản án dân sự phúc thẩm số 161/DSPT ngày 20-5-2005, Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh quyết định:

Áp dụng khoản 1 Điều 275 Bộ luật tố tụng dân sự, giữ nguyên quyết định của bản án sơ thẩm;

Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Tao, bà Diệp, ông Phư­ơng, ông Hải, ông Lâm và bà Hà mỗi người phải chịu 50.000đ.

Sau khi xét xử phúc thẩm, có những người sau đây khiếu nại:

- Bà Nguyễn Thị Thanh Tao và ông Nguyễn Hồng Lâm đại diện cho những ngư­­ời có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan (anh Lê Danh Chính, chị Lê Thị Yến Vân, anh Lê Trung Nghĩa, chị Trần Thị Minh Giới, chị Nguyễn Thị Cúc, ông Võ Thanh Tùng) có đơn khiếu nại cho rằng hợp đồng ngày 27-8-2000 là giả cách, việc Tòa án các cấp xác định lỗi thuộc về bà Tao là không đúng mà hai bên đều phải chịu lỗi của mình.

 - Bà D­­ương Thị Bạch Diệp có đơn khiếu nại cho rằng giao dịch giữa bà Tao và vợ chồng ông Phương là giả cách chứ thực tế là bà Tao ký để bà Diệp vay vàng, băng ghi hình của ông Phương cung cấp đã bị cắt xén.

- Ông Tr­­ương Đình Tùng đại diện cho bà Nguyễn Thị Châu Hà khiếu nại đề nghị huỷ cả hai bản án để xét xử lại sơ thẩm.

Tại Quyết định số 80/2007/KN-DS ngày 22-5-2007, Chánh án Toà án nhân dân tối cao kháng nghị bản án dân sự phúc thẩm số 161/DSPT ngày 20-5-2005 của Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh và đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm hủy bản án dân sự phúc thẩm nêu trên; giao hồ sơ vụ án cho Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm lại theo quy định của pháp luật với nhận định như sau:

 Ngôi nhà số 36 Nguyễn Thị Diệu, phư­­ờng 6, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh thuộc sở hữu Nhà nước, vợ chồng bà Nguyễn Thị Thanh Tao và ông Lê Văn Trang đ­­ược thuê để ở từ sau năm 1975.

Ngày 02-9-1999 bà Tao ký hợp đồng bán ngôi nhà số 36 Nguyễn Thị Diệu cho bà Dương Thị Bạch Diệp với giá 900 lượng vàng SJC.

Ngày 15-9-1999 bà Tao ký hợp đồng bán ngôi nhà số 36 Nguyễn Thị Diệu cho bà Diệp với giá 1.600 l­­ượng vàng SJC.

Ngày 27-8-2000, bà Dương Thị Bạch Diệp đã làm biên bản thỏa thuận “Sang nhượng” lại hợp đồng mua bán ngôi nhà số 36 Nguyễn Thị Diệu cho vợ chồng ông Lê Hồng Phương với giá 850 lượng vàng SJC, chịu lỗ 50 lượng vàng SJC.

Ngày 27-8-2000, bà Tao ký bán hợp đồng bán ngôi nhà số 36 Nguyễn Thị Diệu cho ông Phương, bà Thanh với giá là 900 lượng vàng SJC. Ông Phương, bà Thanh đã giao cho bà Tao 800 lượng vàng (trong đó có 410 lượng vàng bà Tao nhận của bà Diệp). Còn 100 lượng vàng khi nào bà Tao ra Phòng Công chứng Nhà nước, thì ông Phương, bà Thanh sẽ thanh toán đủ. Tại hợp đồng này hai bên thỏa thuận tất cả các hợp đồng được ký kết trước đây giữa và Tao và bà Diệp được hủy bỏ và không còn giá trị pháp lý.

Căn cứ vào nội dung hợp đồng mua bán ngôi nhà số 36 Nguyễn Thị Diệu và quyền sử dụng đất ở kèm theo ngày 27-8-2000 giữa bà Tao với vợ chồng ông Phương, bà Thanh; biên bản thỏa thuận giữa bà Diệp với ông Ph­ương, bà Thanh và các tài liệu trong hồ sơ vụ án, có đủ cơ sở để xác định bà Tao đã ký hợp đồng bán ngôi nhà số 36 Nguyễn Thị Diệu cho vợ chồng ông Phương;  do đó, hợp đồng ngày 27-8-2000 giữa bà Tao với vợ chồng ông Phư­­ơng, bà Thanh không phải là hợp đồng giả tạo nhằm che giấu việc bà Diệp vay tiền của vợ chồng ông Ph­­ương, bà Thanh. Việc ký kết hợp đồng ngày 27-8-2000 của bà Tao với ông Phương và bà Thanh là hoàn toàn tự nguyện, không phải ông Phương và bà Thanh lừa dối bà Tao ký kết hợp đồng.

Hợp đồng ngày 27-8-2000 giữa bà Tao với vợ chồng ông Phương và bà Thanh có thỏa thuận về điều kiện là sau khi bà Tao hoàn thành các thủ tục mua hóa giá nhà và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, thì hai bên sẽ làm thủ tục mua bán nhà tại Phòng Công chứng nhà nước; thực tế tại thời điểm các bên giao kết và thực hiện hợp đồng thì bà Tao đã ký kết hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước và chuyển quyền sử dụng đất ở số 207/HĐ.MBNƠ ngày 21-8-2000 và đã có phiếu thanh toán tiền mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước và chuyển quyền sử dụng đất ở số 207.A/PTT.1 ngày 21-8-2000, nên điều kiện các bên thỏa thuận là hợp pháp, là hợp đồng có điều kiện, sau khi bà Tao được Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bà Tao ngày 16-01-2003, thì bà Tao không tiếp tục thực hiện thỏa thuận tại hợp đồng ngày 27-8-2000 về việc làm thủ tục mua bán nhà với vợ chồng ông Phư­­ơng, bà Thanh tại Phòng Công chứng (mặc dù trong quá trình giải quyết vụ án và sau khi xét xử phúc thẩm, ông Lê Văn Trang, là chồng bà Tao, ông Lê Sơn Hải, là con bà Tao, có khiếu nại về việc Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh bán hóa giá nhà cho bà Tao và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho riêng bà Tao; như­­ng tại văn bản số 8380/UBND-ĐT ngày 10-11-2006, Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã khẳng định việc bán hóa giá nhà cho bà Tao và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho riêng bà Tao là đúng). Như­­ vậy, việc bà Tao không tiếp tục thực hiện hợp đồng ngày 27-8-2000 là bán ngôi nhà số 36 Nguyễn Thị Diệu cho vợ chồng ông Phương mà bà Tao đã đơn phư­­ơng chấm dứt hợp đồng không có căn cứ pháp luật nên lỗi hoàn toàn thuộc về bà Tao; bà Tao phải bồi th­­ường thiệt hại cho ông Ph­­ương, bà Thanh theo quy định của pháp luật.

Tại Điều 6 của hợp đồng mua bán ngày 27-8-2000 giữa bà Tao với vợ chồng ông Phư­­ơng, bà Thanh, hai bên có thỏa thuận “Nếu sau khi bà Tao đã nhận tiền của ông Ph­­ương mà bà Tao đổi ý không bán cho ông Ph­­ương thì bà Tao phải đền bù gấp đôi số vàng đã nhận của ông Ph­­ương”. Do đó, theo quy định tại Điều 379 Bộ luật dân sự năm 1995 thì bà Tao phải bồi thư­­ờng cho ông Ph­­ương, bà Thanh gấp đôi số vàng bà Tao đã nhận của ông Ph­­ương, bà Thanh.

Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định hợp đồng ngày 27-8-2000 giữa bà Tao với vợ chồng ông Ph­­ương, bà Thanh là hợp đồng vô hiệu do vi phạm về hình thức giao kết hợp đồng (không có công chứng chứng thực) là có căn cứ, nhưng việc xác định thiệt hại để giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu trên cơ sở xác định chênh lệch giữa giá nhà gắn liền giá trị quyền sử dụng đất do các bên thỏa thuận với giá nhà gắn liền giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm để quyết định buộc bà Tao phải bồi th­­ường thiệt hại là không đúng pháp luật.

Trong quá trình thực hiện hợp đồng, vợ chồng ông Phư­­ơng, bà Thanh đã giao cho bà Tao 800 l­­ượng vàng SJC. Ngoài số tiền này, ông Ph­­ương còn nộp thay cho bà Tao tiền hóa giá nhà là 1.197.698.861 đồng và tiền lệ phí trư­ớc bạ là 13.307.650 đồng, theo thỏa thuận tại hợp đồng ngày 27-8-2000, nên khoản tiền hóa giá nhà và lệ phí tr­­ước bạ ông Phư­­ơng đã nộp cho Nhà n­ước cũng phải đ­­ược coi là ông Phư­­ơng đã giao cho bà Tao. Do đó, phải buộc bà Tao bồi th­­ường gấp đôi số vàng và số tiền đã nhận (bao gồm 800 l­­ượng vàng SJC, tiền hóa giá nhà là 1.197.698.861 đồng và tiền lệ phí tr­­­­ước bạ là 13.307.650 đồng), theo thỏa thuận tại Điều 6 của hợp đồng ngày 27-8-2000.

Ngoài ra, việc Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm tính án phí dân sự sơ thẩm mà bà Tao phải chịu cũng ch­­ưa chính xác.

XÉT THẤY

 Về diễn biến mua bán ngôi nhà số 36 Nguyễn Thị Diệu, theo lời khai của các đương sự và các chứng cứ có trong hồ sơ vụ án có các hợp đồng mua bán và thỏa thuận sau đây:

 - Hợp đồng mua bán ngôi nhà số 36 Nguyễn Thị Diệu ngày 02-9-1999 giữa bà Nguyễn Thị Thanh Tao và bà Dương Thị Bạch Diệp với giá 900 lượng vàng SJC, bà Diệp đã đặt cọc cho bà Tao 410 lượng vàng SJC.

 - Hợp đồng mua bán ngôi nhà số 36 Nguyễn Thị Diệu ngày 15-9-1999 giữa bà Tao và bà Diệp với giá 1.600 lượng vàng SJC. Theo lời khai của bà Tao và bà Diệp thì bà Diệp đã giao cho bà Tao 1.410 lượng vàng SJC.

 - Hợp đồng mua bán ngôi nhà số 36 Nguyễn Thị Diệu ngày 27-8-2000 giữa bà Tao và vợ chồng ông Phương với giá là 900 lượng vàng SJC, ông Phương đã giao cho bà Tao 800 lượng vàng SJC, còn lại 100 lượng vàng SJC hai bên thỏa thuận khi bà Tao đã làm thủ tục mua bán cho vợ chồng ông Phương tại Phòng Công chứng nhà nước thì vợ chồng ông Phương sẽ thanh toán hết cho bà Tao; hai bên còn thỏa thuận vợ chồng ông Phương phải nộp tiền hóa giá nhà, lệ phí trước bạ...và các bên còn thỏa thuận tất cả các hợp đồng được ký kết trước đây giữa và Tao và bà Diệp được hủy bỏ và không còn giá trị pháp lý.

 - Biên bản thỏa thuận sang lại hợp đồng mua bán ngôi nhà số 36 Nguyễn Thị Diệu ngày 27-8-2000 giữa bà Diệp với vợ chồng ông Phương và bà Thanh với giá là 850 lượng vàng SJC (bà Diệp chịu lỗ 50 lượng so với hợp đồng bà Diệp ký với bà Tao ngày 02-9-1999).

Trong các hợp đồng mua bán và thỏa thuận trên đây có căn cứ kết luận hợp đồng mua bán ngôi nhà số 36 Nguyễn Thị Diệu được giao kết giữa bà Tao với vợ chồng ông Phương ngày 27-8-2000 là hợp đồng có thật, được ký kết trên tinh thần tự nguyện của các bên. Tại thời điểm bà Tao ký hợp đồng bán ngôi nhà này cho vợ chồng ông Phương, thì bà Tao đã được Công ty quản lý kinh doanh nhà thuộc Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh ký hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước và chuyển quyền sử dụng đất ở (Hợp đồng số 207/HĐMBNƠ.1 ngày 21-8-2000 và “Phiếu thanh toán tiền mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước và chuyển quyền sử dụng đất ở” số 207.A/PTT.1 cho bà Tao). Việc các bên thỏa thuận “... khi bà Tao đã làm thủ tục mua bán cho bên B tại Phòng Công chứng nhà nước...” là giao dịch dân sự có điều kiện phù hợp với Điều 134 Bộ luật dân sự năm 1995. Toà án cấp sơ thẩm và Toà án cấp phúc thẩm xác định hợp đồng có điều kiện là có căn cứ, nhưng khi điều kiện xảy ra, bà Tao không thực hiện (không đi công chứng, chứng thực theo thoả thuận). Do bà Tao không thực hiện nên đã làm cho hợp đồng bị vô hiệu về mặt hình thức và như vậy việc hợp đồng bị vô hiệu là hoàn toàn do lỗi của bà Tao. Theo quy định tại Điều 139 Bộ luật dân sự năm 1995 và Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16-4-2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao “hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình” thì bà Tao phải bồi thường toàn bộ thiệt hại do hợp đồng bị vô hiệu gây ra. Do các bên đã có thỏa thuận tại Điều 6 hợp đồng ngày 27-8-2000 về biện pháp phạt khi vi phạm hợp đồng cho nên Tòa án phải căn cứ vào sự thỏa thuận của các đương sự để giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Việc Toà án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm không căn cứ vào sự thỏa thuận này của các bên khi giao kết hợp đồng là không đúng. Khi xem xét số tiền ông Phương đã trả cần chú ý là ngoài số vàng ông Phương đã giao cho bà Tao (800 lượng), ông Phương còn phải nộp thay bà Tao 1.197.698.861 đồng tiền hóa giá nhà và 13.307.650 đồng tiền lệ phí trước bạ. Các khoản tiền này cũng phải được coi là khoản tiền đã trả khi mua bán căn nhà này.

Về án phí, nếu Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm quyết định buộc bà Tao phải thanh toán cho ông Phương tổng số là 3.611,69 lượng vàng SJC, thì  phải tính án phí buộc bà Tao phải chịu đối với toàn bộ số vàng trên (quy thành tiền) theo Nghị định số 70/CP ngày 12-6-1997 của Chính phủ về án phí, lệ phí Tòa án. Việc Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm chỉ buộc bà Tao phải chịu án phí đối với 415,84 lượng vàng là tỷ lệ số vàng còn lại do ông Phương chưa thanh toán cho bà Tao là không chính xác, gây thiệt hại cho Nhà nước.

Bởi các lẽ trên, căn cứ vào khoản 3 Điều 297 và Điều 299 Bộ luật tố tụng dân sự,

QUYẾT ĐỊNH

1. Hủy bản án dân sự phúc thẩm số 161/DSPT ngày 20-5-2005 của Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh về vụ án “tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở” giữa nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Thanh Tao với bị đơn là bà Dương Thị Bạch Diệp và bà Nguyễn Thị Châu Hà; người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là các ông Lê Hồng Phương, Lê Sơn Hải, Võ Thanh Tùng, Lê Trung Nghĩa, Lê Danh Chính và các bà Nguyễn Thị Thanh, Trần Thị Minh Giới, Nguyễn Thị Cúc, Lê Thị Yến Vân, Nguyễn Thị Anh.

2. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

Lý do bản án phúc thẩm bị hủy:

Tòa án không căn cứ vào sự thỏa thuận của các đương sự để giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu là không đúng.


232
Mời bạn Đăng nhập để có thể tải về