Đã nhận tiền đặt cọc nhưng bán nhà cho bên thứ ba thì phải bồi thường thế nào?

Chào chị, ban biên tập xin giải đáp như sau:

Hiện nay, với giá trị kinh tế của tại sản rất cao nên nhiều người sẽ chọn biện pháp đặt cọc trước để làm niềm tin giữa các bên khi giao kết hợp đồng giao dịch BĐS. Tuy nhiên, vẫn có một số trường hợp đã nhận tiền đặt cọc rồi nhưng vẫn giao kết hợp đồng mua bán trên chính tài sản đó cho một bên thứ ba. Vậy trường hợp này bên đặt cọc có được bồi thường hay không? Chúng ta cùng phân tích qua tình huống tại Bản án dưới đây.

Cụ thể tại Bản án 528/2019/DS-ST ngày 13/11/2019 về tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán bất động sản, có nội dung như sau:

"Ngày 07/5/2018, ông P có ký hợp đồng đặt cọc về việc mua bán nhà đất với bà Th, theo thỏa thuận bà Th bán cho ông P căn nhà tọa lạc tại Phường D, quận Y, Thành phố Hồ Chí Minh, giá thoả thuận là 4,1 tỷ đồng. Ông P đã đặt cọc trước 500 triệu đồng cho bà Th và hai bên thỏa thuận ngày 07/6/2018 sẽ ra ký hợp đồng mua bán tại Văn phòng công chứng B.

Tuy nhiên, đến ngày 07/6/2018, ông P đến Văn phòng công chứng B đợi bà Th nhưng bà Th không đến. Bà Th nói lý do bị bệnh nên không ra công chứng được và hứa sẽ sắp xếp ngày để ra công chứng sau nhưng sau đó vẫn không thông báo ngày cho ông P để công chứng hợp đồng. Sau đó,ông P được biết căn nhà nói trên đã được bà Th chuyển nhượng cho bà N vào ngày 24/7/2018, sau đó được chuyển nhượng tiếp cho ông T1 vào ngày 13/9/2018.

Ông P khởi kiện yêu cầu bà Th trả tiền cọc 500 triệu đồng và bồi thường gấp đôi số tiền cọc là 500 triệu đồng."

Toà án nhân dân quận T đã áp dụng quy định về đặc cọc tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 tuyên chấp nhận toàn bộ yêu cầu của ông P, buộc bà Th có nghĩa vụ trả cho ông Lê Hồng P số tiền đặt cọc 500 triệu đồng và tiền phạt cọc 500 triệu đồng.

Việc đặt cọc nhằm thực hiện mục đích nhằm đảm bảo giao kết hợp đồng và nhằm thực hiện hợp đồng dân sự. Như vậy, bên nhận cọc không bán hoặc bán cho một người khác thì bên bán đã vi phạm nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc theo quy định tại Khoản 2 Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP .

Điều 38. Quyền, nghĩa vụ của các bên trong đặt cọc, ký cược

...

2. Bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược có quyền, nghĩa vụ:

a) Yêu cầu bên đặt cọc, bên ký cược chấm dứt việc trao đổi, thay thế hoặc xác lập giao dịch dân sự khác đối với tài sản đặt cọc, tài sản ký cược khi chưa có sự đồng ý của bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược;

b) Sở hữu tài sản đặt cọc trong trường hợp bên đặt cọc vi phạm cam kết về giao kết, thực hiện hợp đồng; sở hữu tài sản ký cược trong trường hợp tài sản thuê không còn để trả lại cho bên nhận ký cược;

c) Bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc, tài sản ký cược;

d) Không xác lập giao dịch dân sự, khai thác, sử dụng tài sản đặt cọc, tài sản ký cược khi chưa có sự đồng ý của bên đặt cọc, bên ký cược;

đ) Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định.

Ngoài ra, căn cứ quy định khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:

Điều 328. Đặt cọc:

...

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Có thể thấy, hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất giữa ông P và bà Th được lập thành văn bản là đúng quy định về hình thức hợp đồng. Việc bà Th không thực hiện việc công chứng hợp đồng như đã thỏa thuận là vi phạm hợp đồng có nghĩa là bà Th đã từ chối việc giao kết. Như vậy, bà Th phải có nghĩa vụ trả cho ông P tài sản đặt cọc là 500 triệu đồng và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc là 500 triệu đồng.

Trong vụ án này, Toà án đã đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của ông P về yêu cầu bồi thường hợp đồng đặt cọc phù hợp quy định của pháp luật.