Hợp đồng mua bán đất có vô hiệu khi người bán đất qua đời? Hợp đồng mua bán đất bắt buộc công chứng không?

Nội dung chính

• Đất muốn bán phải thỏa mãn điều kiện nào?
• Hợp đồng mua bán đất có vô hiệu khi người bán đất qua đời không?
• Hợp đồng mua bán đất bắt buộc công chứng không?

Đất muốn bán phải thỏa mãn điều kiện nào?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

'Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Tải về mẫu hợp đồng mua bán đất mới nhất năm 2023: Tại Đây

Hợp đồng mua bán đất có vô hiệu khi người bán đất qua đời?

Hợp đồng mua bán đất có vô hiệu khi người bán đất qua đời không?

Theo thông tin bạn cung cấp thì có thể tạm chia thành hai trường hợp như sau:

- Trường hợp thứ nhất: Việc chuyển nhượng mảnh đất giữa chú bạn và người mua đã được lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực theo đúng quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013.Cụ thể, việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Ngoài ra, khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng 2014 cũng quy định:

"Điều 5. Giá trị pháp lý của văn bản công chứng

1. Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.

2. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.

3. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.

4. Bản dịch được công chứng có giá trị sử dụng như giấy tờ, văn bản được dịch."

Trong trường hợp này, mặc dù chú bạn đã mất nhưng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực tại thời điểm được công chứng nên người mua vẫn có thể mang hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng hợp lệ để thực hiện thủ tục sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền.

- Trường hợp thứ hai: Việc chuyển nhượng giữa chú bạn và người mua chưa được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực theo quy định của Luật Đất đai hoặc hợp đồng đã được lập nhưng không có giá trị pháp lý thì giải quyết như sau:

Người mua có thể xuất trình các chứng cứ để chứng minh có việc thỏa thuận chuyển nhượng giữa họ và chú bạn; đồng thời họ cũng đã chuyển một phần hoặc toàn bộ số tiền theo thỏa thuận cho chú bạn thì có thể làm đơn yêu cầu Tòa án công nhận hiệu của giao dịch chuyển nhượng.

Sau khi được Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất, người mua có thể tiến hành thủ tục sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trong trong trường hợp xảy ra tranh chấp giữa người mua và những người thừa kế của chú bạn thì một trong hai bên có quyền khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền để được xem xét, giải quyết.

Hợp đồng mua bán đất bắt buộc công chứng không?

Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Theo đó hợp đồng chuyển nhượng nhà đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực. Nếu không sẽ không có hiệu lực, trừ trường hợp theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015:

“2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.

Như vậy theo quy định trên đối với hợp đồng chuyển nhượng nhà đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo không xảy ra tranh chấp.