Theo quy định của pháp luật có được chuyển nhượng hợp đồng mua bán đất phân lô, bán nền không? Thủ tục chuyển nhượng được quy định như thế nào?

Nội dung chính

• Thế nào là phân lô, bán nền?
• Điều kiện để các chủ đầu tư được phân lô, bán nền?
• Điều kiện chuyển nhượng của người sử dụng đất?

Thế nào là phân lô, bán nền?

>> Mới nhất Tải Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành

Phân lô, bán nền là hình thức đầu tư kinh doanh bất động sản được quy định trong các văn bản pháp luật như Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Trong lĩnh vực bất động sản, thuật ngữ phân lô, bán nền được sử dụng rất nhiều. Theo các quy định của pháp luật, việc phân lô, bán nền chính là việc tách thửa đất đai để chuyển nhượng cho các cá nhân, tổ chức khác. Trong thực tế, việc phân lô, bán nền còn được hiểu là việc tách thửa đất đai thuộc các dự án của chủ nhà đầu tư đã được Nhà nước cấp phép.

Điều kiện để các chủ đầu tư được phân lô, bán nền?

Theo khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP), điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:

- Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

- Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

- Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại khoản 2 Điều này;

- Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.

Khoản 2 Điều này quy định như sau: "Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị."

Cảnh quan đô thị

Ngoài những điều kiện nói trên, người mua cần phải kiểm tra các điều kiện theo quy định tại Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản 2014, cụ thể:

"Điều 9. Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh

1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;

c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

2. Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất"

Như vậy, dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền phải đáp ứng đủ các điều kiện nêu trên.

Điều kiện chuyển nhượng của người sử dụng đất?

Giao dịch chuyển nhượng với người mua được xác lập dưới hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sau khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người mua, thì nhà đầu tư phải làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua.

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, chuyển nhượng hợp đồng mua bán đất phân lô, bán nền không giống như việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Bạn được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.