Ví dụ cách tính thuế cho thuê nhà 2026 chi tiết? Cập nhật điểm mới tính thuế cho thuê nhà 2026?

Ví dụ cách tính thuế cho thuê nhà 2026 chi tiết? Cập nhật điểm mới tính thuế cho thuê nhà 2026?

Dưới đây là thông tin về "Ví dụ cách tính thuế cho thuê nhà 2026 chi tiết? Cập nhật điểm mới tính thuế cho thuê nhà 2026?"

Ví dụ cách tính thuế cho thuê nhà 2026

Theo Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2025 và khoản 1 Điều 3, khoản 1 Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh cho thuê nhà có doanh thu trên 500 triệu đồng/năm trở lên phải chịu thuế TNCN, thuế GTGT từ 1/1/2026.

(1) Cách tính thuế TNCN cho thuê nhà 2026

Tại Điều 7 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2025 quy định về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ kinh doanh như sau:

Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ kinh doanh

…

4. Cá nhân cho thuê bất động sản, trừ hoạt động kinh doanh lưu trú, nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng phần doanh thu vượt trên mức quy định tại khoản 1 Điều này nhân (x) với thuế suất 5%.

...

Như vậy, thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động cho thuê nhà sẽ được tính theo công thức sau:

(2) Cách tính thuế GTGT cho thuê nhà 2026

Cách tính thuế GTGT cho thuê nhà 2026 được quy định tại Điều 3 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, cụ thể như sau:

Thuế giá trị gia tăng

1. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống thuộc đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng.

...

Theo đó, công thức tính thuế GTGT 2026 hộ kinh doanh có doanh thu trên 500 triệu/năm, cụ thể như sau:

Trong đó:

- Doanh thu nêu trên là doanh thu đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm trên 500 triệu đồng.

- Tỷ lệ thuế GTGT cho thuê nhà đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được quy định tại STT 2 Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư 69/2025/TT-BTC là 5%.

(3) Ví dụ minh họa tính thuế GTGT, thuế TNCN cho thuê nhà

Cập nhật điểm mới tính thuế cho thuê nhà 2026

(1) Hộ, cá nhân cho thuê bất động sản phải nộp những loại thuế nào?

- Trường hợp hộ, cá nhân cho thuê bất động sản có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, thuộc đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng.

- Trường hợp hộ, cá nhân cho thuê bất động sản có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở lên thì thực hiện nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng theo cách tính sau:

Lưu ý:

Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau, cá nhân được trừ 500 triệu đồng trước khi tính thuế thu nhập cá nhân đối với một hoặc một số hợp đồng cho thuê bất động sản do cá nhân lựa chọn nhưng tổng mức được trừ không quá 500 triệu đồng một năm đối với tất cả hợp đồng cho thuê bất động sản. Trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản được lựa chọn chưa trừ đủ 500 triệu đồng, cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê bất động sản khác để được trừ tiếp cho đến khi trừ đủ 500 triệu đồng;

Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau và có quy định bên đi thuê khai thay, nộp thay thuế, khi lựa chọn hợp đồng cho thuê bất động sản để áp dụng mức được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân, cá nhân cho thuê bất động sản và bên đi thuê phải quy định rõ trong hợp đồng cho thuê bất động sản nội dung khai thay, nộp thay thuế và số tiền được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân. Trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản có quy định khai thay, nộp thay thuế nhưng chưa trừ đủ 500 triệu đồng thì cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê bất động sản khác để tiếp tục được trừ cho đến khi trừ đủ 500 triệu đồng.

(Căn cứ Khoản 4 Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP)

(2) Đối tượng thực hiện kê khai?

- Hộ, cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế.

- Tổ chức thuê bất động sản của cá nhân thực hiện khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân trong trường hợp hợp đồng thuê bất động sản có thỏa thuận bên đi thuê là người khai thuế thay, nộp thuế thay.

Lưu ý: Trường hợp cá nhân cho cá nhân thuê bất động sản thì cá nhân cho thuê bất động sản phải trực tiếp khai thuế;

(3) Hồ sơ khai thuế

- Hộ, cá nhân cho thuê bất động sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế: Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản Mẫu số 01/BĐS và Phụ lục Bảng kê chi tiết bất động sản theo Mẫu số 01/BK-BĐS ban hành kèm theo Thông tư 18/2026/TT-BTC.

TẢI VỀ Mẫu số 01/BĐS

TẢI VỀ Mẫu số 01/BK-BĐS

- Tổ chức khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê bất động sản: Tờ khai Mẫu số 01/TCKT và Phụ lục Bảng kê chi tiết cá nhân cho thuê bất động sản theo Mẫu số 02/BK-KTBĐS ban hành kèm theo Thông tư 18/2026/TT-BTC.

TẢI VỀ Mẫu số 01/TCKT

TẢI VỀ Mẫu số 02/BK-KTBĐS

(4) Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, nộp thuế

- Trường hợp cá nhân trực tiếp khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản thì cá nhân được lựa chọn khai thuế hai lần trong năm tính thuế hoặc khai thuế một lần theo năm tính thuế.

Trường hợp khai thuế hai lần trong năm tính thuế, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế lần thứ nhất chậm nhất là ngày 31 tháng 7 của năm tính thuế và lần thứ hai chậm nhất là ngày 31 tháng 01 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế.

Trường hợp khai thuế một lần theo năm tính thuế, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày 31 tháng 01 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế;

- Trường hợp tổ chức thuê bất động sản thực hiện khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế xác định theo kỳ thanh toán tiền thuê bất động sản.

(Căn cứ khoản 3 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP)

(5) Địa điểm nộp hồ sơ khai thuế, nộp thuế

Cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản thực hiện khai thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và gửi hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê.

Cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê trên cùng địa bàn một tỉnh, thành phố hoặc khác tỉnh, thành phố, thực hiện khai thuế tổng hợp chung cho các bất động sản trên 01 hồ sơ khai thuế và lựa chọn 01 cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê để nộp hồ sơ khai thuế trừ trường hợp tổ chức đi thuê khai thuế thay, nộp thuế thay. Cá nhân thực hiện kê khai doanh thu, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân phải nộp và nộp thuế theo từng địa điểm nơi có bất động sản cho thuê;

(6) Lưu ý

Đối với các hợp đồng cho thuê bất động sản phát sinh trước thời điểm ngày 01/01/2026 và thời hạn còn lại của hợp đồng trên 06 tháng nếu đã nộp thuế giá trị gia tăng, thu nhập cá nhân thì được điều chỉnh mức doanh thu không chịu thuế giá trị gia tăng, mức doanh thu không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, trường hợp mức doanh thu còn lại trên 500 triệu đồng thì thực hiện nộp thuế theo quy định và được xử lý tiền thuế đã nộp.

HKD, CNKD thực hiện khai điều chỉnh theo Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản Mẫu số 01/TTS ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC theo doanh thu thực tế phát sinh trong năm 2025 và khai doanh thu năm 2026 theo Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản Mẫu số 01/BK-BĐS ban hành kèm theo Thông tư 18/2026/TT-BTC.

TẢI VỀ Mẫu số 01/TTS

TẢI VỀ Mẫu số 01/BK-BĐS

Lưu ý: Đối với trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản phát sinh trước thời điểm ngày 01/01/2026 và thời hạn còn lại của hợp đồng cho thuê nhà trên 06 tháng nếu đã nộp thuế giá trị gia tăng, thu nhập cá nhân thì thực hiện khai điều chỉnh theo tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản Mẫu số 01/TTS kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC.

*Trên đây là thông tin về "Ví dụ cách tính thuế cho thuê nhà 2026 chi tiết? Cập nhật điểm mới tính thuế cho thuê nhà 2026?"

Ví dụ cách tính thuế cho thuê nhà 2026 chi tiết? Cập nhật điểm mới tính thuế cho thuê nhà 2026? (Hình từ Internet)

Cho thuê nhà dưới 500 triệu có phải kê khai thuế không? Cục thuế hướng dẫn kê khai thuế 2026?

Vừa qua, BÁO TUỔI TRẺ phối hợp CỤC THUẾ tổ chức Hội thảo trực tuyến "Thực hiện thuế kê khai: Hộ kinh doanh cần lưu ý gì?".

TẢI VỀ Trọn bộ 67 câu hỏi về hộ kinh doanh mới nhất Cục thuế trả lời

Cho thuê nhà dưới 500 triệu có phải kê khai thuế không được Cục thuế nêu cụ thể như sau:

Ngoài ra, Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 tăng ngưỡng chịu thuế cho hộ, cá nhân kinh doanh cho thuê nhà ở từ 200 triệu đồng/năm lên 500 triệu đồng/năm và cho trừ mức này trước khi tính thuế theo tỉ lệ trên doanh thu.

Như vậy, cá nhân cho thuê nhà dưới 500 triệu được miễn thuế TNCN, thuế GTTG nhưng vẫn phải kê khai thuế đầy đủ đúng quy định pháp luật.

Cá nhân cho thuê nhà có phải lập hộ kinh doanh không từ 1/1/2026?

Ngày 12/12/2025, Cục Thuế đã có Thông báo 1052/TB-CT năm 2025 Tải về về phân công tổ chức Hội nghị đối thoại giữa Bộ Tài chính với người nộp thuế về chính sách, thủ tục hành chính thuế và hải quan năm 2025.

TẢI VỀ Tổng hợp câu trả lời của Cục Thuế trong Hội nghị đối thoại năm 2025

Cá nhân cho thuê nhà có phải lập hộ kinh doanh không từ 1/1/2026 được đề cập đến trong Hội nghị đối thoại giữa Bộ Tài chính với người nộp thuế về chính sách, thủ tục hành chính thuế và hải quan năm 2025, cụ thể như sau:

Người nộp thuế: Cty TNHH TMDV Ngọc Thảo-83--321

Địa chỉ: 39B Củ Chi - Phường Bắc Nha Trang-KH

Cty chúng tôi có dự kiến thuê thêm mặt bằng kinh doanh khoảng 8tr/tháng ký hợp đồng 12 tháng từ 01/01/2026. Vậy cty có bắt buộc chủ nhà phải đăng ký hộ kinh doanh không? Nếu chủ nhà không đăng ký thuế, khai thuế cty chúng tôi có bị loại chi phí này không? Xin Quý cơ quan giải đáp thắc mắc cho cđơn vị. Chân thành cảm ơn.

Hiện hành, tại Điều 82 Nghị định 168/2025/NĐ-CP quy định việc thành lập hộ kinh doanh là quyền của cá nhân, không phải là nghĩa vụ bắt buộc, trừ trường hợp kinh doanh ngành nghề có điều kiện. Trường hợp có nhu cầu, cá nhân vẫn được quyền đăng ký hộ kinh doanh.

Như vậy, theo các hướng dẫn trên cá nhân cho thuê nhà không bắt buộc phải lập hộ kinh doanh. Người dân có thể lựa chọn hai cách sau:

- Trường hợp cá nhân cho thuê mặt bằng đăng ký thành lập hộ kinh doanh thì cá nhân thực hiện đăng ký thuế theo cơ chế một cửa liên thông cùng với đăng ký kinh doanh.

- Trường hợp cho thuê mặt bằng không đăng ký thành lập hộ kinh doanh thì cá nhân thực hiện đăng ký thuế với cơ quan thuế.