Công văn 570/TCT-CS giải đáp vướng mắc khi triển khai Luật Đất đai 2024 của Tổng cục Thuế như thế nào?

Nội dung chính

• Công văn 570/TCT-CS giải đáp vướng mắc khi triển khai Luật Đất đai 2024 của Tổng cục Thuế như thế nào?
• Quy định thu nhập chịu thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản hiện nay như thế nào?
• Các khoản thu nhập nào chịu thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản ra sao?

Công văn 570/TCT-CS giải đáp vướng mắc khi triển khai Luật Đất đai 2024 của Tổng cục Thuế như thế nào?

Thông tin về Công văn 570/TCT-CS giải đáp vướng mắc khi triển khai Luật Đất đai 2024 của Tổng cục Thuế dưới đây:

Ngày 13/2/2025, Tổng cục Thuế nhận được Công văn 20682/CTBRV-năm 2024 của Cục Thuế tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu về vướng mắc về giá đất khi triển khai thực hiện Luật Đất đai 2024 kể từ ngày 01/8/2024. Về vấn đề này, Tổng cục Thuế có Công văn 570/TCT-CS năm 2025 ý kiến như sau:

- Căn cứ điểm b khoản 3 Điều 155; Điều 159; khoản 2 Điều 256; Điều 247 Luật Đất đai 2024;

- Căn cứ Điều 9; Điều 10; Điều 11; Điều 12; điểm a khoản 3 Điều 22; điểm a khoản 3 Điều 50 Nghị định 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

- Căn cứ khoản 11 Điều 2 Nghị định 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015 quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều tại các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế;

- Căn cứ điểm b khoản 1 Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh;

Hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế thu nhập cá nhân quy định tại luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật sửa đổi các Luật về thuế 2014 và Nghị định 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế;

- Căn cứ quy định tại Nghị định 10/2022/NĐ-CP ngày 15/01/2022 của Chính phủ quy định về lệ phí trước bạ;

(1) Vướng mắc trong giá tính thuế chuyển nhượng bất động sản

Về xác định giá tính thuế chuyển nhượng bất động sản, Tổng cục Thuế đã có Công văn 299/TCT-CS ngày 17/01/2025 hướng dẫn Cục Thuế các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thực hiện (bản photocopy kèm theo). Đề nghị Cục Thuế tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu nghiên cứu Công văn 299/TCT-CS nêu trên để thực hiện đảm bảo với quy định của pháp luật.

Luật Đất đai 2024 không sửa đổi về lệ phí trước bạ. Chính sách về lệ phí trước bạ hiện hành được thực hiện theo quy định tại Nghị định 10/2022/NĐ-CP ngày 15/01/2022 của Chính phủ quy định về lệ phí trước bạ.

(2) Vướng mắc trong xác định tiền sử dụng đất khi thanh toán nợ quá hạn ghi nợ

Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã được ghi nợ tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận trước ngày 10/12/2019 nhưng đến trước ngày 01/8/2024 chưa thanh toán hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất còn lại theo chính sách và giá đất tại thời điểm trả nợ (áp dụng đối với trường hợp quá thời hạn thanh toán 05 năm).

Cơ quan Thuế có trách nhiệm rà soát các trường hợp đã ghi nợ nhưng đến hạn chưa hoàn thành việc trả nợ để thông báo đến các trường hợp còn nợ tiền sử dụng đất về việc ghi nợ, thanh toán nợ. Cơ quan thu ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý thuế có trách nhiệm thu tiền sử dụng đất còn nợ theo số nợ ghi trên Giấy chứng nhận hoặc Thông báo của cơ quan thuế.

Đối với trường hợp quá hạn thanh toán nợ 05 năm, khi người sử dụng đất đến thanh toán nợ thì tiền sử dụng đất phải nộp để hoàn thành nghĩa vụ tài chính với ngân sách nhà nước (trả nợ) được thực hiện theo chính sách thu và giá đất tại thời điểm trả nợ.

(3) Vướng mắc tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất

Tại Điều 9, Điều 10, Điều 11, Điều 12 Nghị định 103/2024/NĐ-CP đã quy định các trường hợp cụ thể về tính tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận.

Các hồ sơ công nhận quyền sử dụng đất đã nộp trước ngày 01/8/2024, từ ngày 01/8/2024 (ngày Luật Đất đai 2024 và Nghị định 103/2024/NĐ-CP có hiệu lực thi hành), cơ quan thuế mới ban hành thông báo thuế thì giá đất và chính sách thu thực hiện theo quy định tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP .

Đề nghị Cục Thuế tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu căn cứ quy định nêu trên và hồ sơ cụ thể để thực hiện đúng quy định pháp luật.

Công văn 570/TCT-CS giải đáp vướng mắc khi triển khai Luật Đất đai 2024 của Tổng cục Thuế như thế nào? (Hình ảnh Internet)

Quy định thu nhập chịu thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản hiện nay như thế nào?

Căn cứ tại Điều 247 Luật Đất đai 2024 sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 14 của Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định như sau:

Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản

1. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần; trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất.

...

Như vậy theo quy định nêu trên thì thu nhập chịu thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần; trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất.

Các khoản thu nhập nào chịu thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản ra sao?

Căn cứ tại khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản chịu thuế thu nhập cá nhân là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất bao gồm:

+ Nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.

+ Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

+ Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi).

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước.

- Thu nhập khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.

- Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật.

- Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

Quy định về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thực hiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản.