Tổng hợp điểm mới Nghị định 49/2026/NĐ-CP hướng dẫn Nghị quyết 254/2025/QH15 tháo gỡ khó khăn, vướng mắc Luật Đất đai?

Tổng hợp điểm mới Nghị định 49/2026/NĐ-CP hướng dẫn Nghị quyết 254/2025/QH15 tháo gỡ khó khăn, vướng mắc Luật Đất đai?

Ngày 31/01/2026, Chính phủ ban hành Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Nghị định 49/2026/NĐ-CP có hiệu lực thi hành từ ngày 31/01/2026.

1. Điều chỉnh phân cấp, phân quyền và thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai.

Theo Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định phân cấp thẩm quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện trong lĩnh vực đất đai

(1) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, chấp thuận về việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, chấp thuận, phê duyệt phương án sử dụng đất.

Căn cứ Luật Tổ chức chính quyền địa phương 2025, Nghị quyết số 190/2025/QH15 của Quốc hội về xử lý một số vấn đề liên quan đến sắp xếp tổ chức bộ máy nhà nước và tình hình thực tế của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc phân cấp, ủy quyền cho cơ quan, người có thẩm quyền thực hiện đối với các nhiệm vụ quy định tại khoản này cho phù hợp.

(2) Quy định về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận đã cấp, đính chính, thu hồi, hủy giấy chứng nhận đã cấp:

- Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cơ quan, người có thẩm quyền cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất;

- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cơ quan, người có thẩm quyền cấp xã quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, xác định lại diện tích đất ở;

- Văn phòng đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận đã cấp hoặc đăng ký đất đai lần đầu, đăng ký biến động đối với trường hợp không thuộc quy định tại điểm a và điểm b khoản này;

- Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại các điểm a, b và c khoản này có thẩm quyền đính chính giấy chứng nhận đã cấp có sai sót; thu hồi, hủy giấy chứng nhận đã cấp và cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

(3) Các trường hợp đang thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, chấp thuận về việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, chấp thuận, phê duyệt phương án sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận đã cấp, đính chính, thu hồi, hủy giấy chứng nhận đã cấp, xác định lại diện tích đất ở trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định áp dụng thực hiện theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này hoặc tiếp tục giao cho cơ quan, người có thẩm quyền đang giải quyết tiếp tục thực hiện.

2. Quy định cách xác định số người sử dụng đất phải thỏa thuận

Theo khoản 2 Điều 3 Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định về xác định số người sử dụng đất phải thỏa thuận trong phạm vi dự án:

- Số người sử dụng đất phải thỏa thuận trong phạm vi dự án bao gồm: người có quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, bán tài sản gắn liền với đất, chi phí đầu tư vào đất;

- Việc xác định số lượng người sử dụng đất được tính như sau:

+ Hộ gia đình sử dụng đất thì được tính là 01 người sử dụng đất;

+ Nhóm người chung quyền sử dụng đất thì được tính là 01 người sử dụng đất;

+ Vợ và chồng có chung quyền sử dụng đất thì được tính là 01 người sử dụng đất;

+ Cộng đồng dân cư sử dụng đất thì được tính là 01 người sử dụng đất;

+ Trường hợp người sử dụng đất có nhiều thửa đất trong phạm vi dự án thì được tính là 01 người sử dụng đất;

+ Người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây thì được tính là 01 người sử dụng đất:

++ Có tài sản gắn liền với đất;

++ Có chi phí đầu tư vào đất;

++ Có tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất.

3. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền xem xét thu hồi phần diện tích đất còn lại không thỏa thuận được của dự án

Theo khoản 2 Điều 3 Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định:

Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích đất còn lại không thỏa thuận được quy định tại điểm b khoản 2 và điểm d khoản 13 Điều 3 của Nghị quyết số 254/2025/QH15.

Trường hợp dự án thuộc diện phải chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc quyết định chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc quyết định chấp thuận nhà đầu tư thì Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét việc thu hồi phần diện tích đất còn lại không thỏa thuận được sau khi dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc quyết định chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc đã có quyết định chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật.

4. Quy định chi tiết cách tính số tiền chênh lệch giữa giá đất đã thỏa thuận và giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Theo khoản 4 Điều 3 Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định về xác định số tiền chênh lệch giữa số tiền trung bình của giá đất đã thỏa thuận trên một đơn vị diện tích đất của loại đất đã thỏa thuận với số tiền theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tính trên một đơn vị diện tích của loại đất thu hồi trong phạm vi dự án như sau:

Quy định về xác định số tiền chênh lệch giữa số tiền trung bình của giá đất đã thỏa thuận trên một đơn vị diện tích đất của loại đất đã thỏa thuận với số tiền theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tính trên một đơn vị diện tích của loại đất thu hồi trong phạm vi dự án như sau:

a) Xác định số tiền trung bình tính trên một đơn vị diện tích đất của loại đất đã thỏa thuận được tính theo công thức sau:

Ttb: Số tiền trung bình tính trên một đơn vị diện tích đất của loại đất đã thỏa thuận.

TSTtt: Tổng số tiền theo thỏa thuận của loại đất đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, bao gồm cả số tiền trả cho tài sản gắn liền với đất (nếu có).

Stt: Tổng diện tích của loại đất đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất tính theo đơn vị mét vuông (m²).

b) Xác định số tiền theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tính trên một đơn vị diện tích của loại đất thu hồi theo công thức sau:

Tpa: Số tiền theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tính trên một đơn vị diện tích của loại đất thu hồi.

TSTpa: Tổng số tiền theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của loại đất thu hồi là tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ được nhận chưa trừ đi tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp khi được bồi thường bằng đất.

Sth: Tổng diện tích đất của loại đất thu hồi theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tính theo đơn vị mét vuông (m²).

c) Xác định số tiền chênh lệch theo công thức sau:

Trong đó:

Tcl: Số tiền chênh lệch.

Ttb: Số tiền trung bình tính trên một đơn vị diện tích đất của loại đất đã thỏa thuận.

Tpa: Số tiền theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tính trên một đơn vị diện tích của loại đất thu hồi.

5. Bổ sung 03 trường hợp sử dụng đất kết hợp đa mục đích

Theo khoản 2 Điều 9 Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định như sau:

Ngoài các trường hợp sử dụng đất kết hợp đa mục đích quy định tại khoản 1 Điều 218 Luật Đất đai 2024, các trường hợp khác sử dụng đất kết hợp đa mục đích, bao gồm:

(1) Loại đất quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 9 Luật Đất đai 2024 được sử dụng kết hợp với mục đích năng lượng tái tạo, điện năng lượng mới; nghiên cứu, phát triển, ứng dụng công nghệ cao, công nghệ số.

(2) Đất xây dựng công trình sự nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích sự nghiệp khác, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 30 Luật Đất đai 2024.

(3) Đất xây dựng công trình sự nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 30 Luật Đất đai 2024.

Quy định này giúp khai thác hiệu quả hơn quỹ đất, hạn chế lãng phí tài nguyên đất và phù hợp hơn với nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội thực tiễn.

6. Thêm các trường hợp không áp dụng bảng giá đất

Theo Điều 5 Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định các trường hợp không áp dụng bảng giá đất quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị quyết 254/2025/QH15 bao gồm:

(1) Trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư lấn biển hoặc dự án đầu tư có hạng mục lấn biển.

(2) UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định việc xác định giá đất cụ thể đối với trường hợp thực hiện dự án đầu tư có mục đích hỗn hợp theo quy hoạch xây dựng.

Lưu ý: Các trường hợp xác định giá đất cụ thể theo quy định của Luật Đất đai 2024, Nghị quyết 254/2025/QH15 và khoản (1), khoản (2) nêu trên thì thực hiện theo quy định của Luật Đất đai 2024 và Nghị định 71/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP, Nghị định 226/2025/NĐ-CP).

7. Công thức xác định hệ số điều chỉnh biến động thị trường cho từng loại đất, khu vực, vị trí.

Theo Điều 8 Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường xác định cho từng loại đất tại từng khu vực, vị trí được xác định như sau:

a) Hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường xác định cho từng loại đất tại từng khu vực, vị trí được xác định theo công thức sau:

Trong đó:

GTT: Giá đất thị trường tại từng khu vực, vị trí.

GCNi: Giá thửa đất mẫu đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, đã được cấp có thẩm quyền quyết định khi giao đất, cho thuê đất. Thửa đất mẫu được lựa chọn theo từng khu vực, vị trí theo mục đích sử dụng (ít nhất là 03 thửa đất mẫu). Trường hợp không đủ 03 thửa đất mẫu này thì lựa chọn thửa đất tại khu vực, vị trí có điều kiện hạ tầng tương tự để xác định.

GPPj: Giá đất theo phương pháp thu nhập hoặc phương pháp thặng dư đối với trường hợp không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất (nếu có).

n: Số lượng các trường hợp chuyển nhượng trên thị trường, các trường hợp đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, các trường hợp giá đất do cấp có thẩm quyền quyết định khi giao đất, cho thuê đất (n≥3).

m: Số lượng các trường hợp xác định giá đất theo phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư (m≥0).

GBG: Giá đất của mỗi loại đất tại từng khu vực, vị trí tương ứng được quy định trong bảng giá đất hiện hành.

b) Trường hợp tại thời điểm giao đất, cho thuê đất mà giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất chưa phù hợp với tình hình thực tế thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh chủ trì, phối hợp với các cơ quan có liên quan rà soát, báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh hệ số điều chỉnh giá đất cho phù hợp.

8. Thống nhất lại Hội đồng thẩm định giá đất theo cơ chế mới

Theo Điều 17 Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định:

Kể từ ngày Nghị định 49/2026/NĐ-CP có hiệu lực, Hội đồng thẩm định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất được tổ chức theo Nghị định 49 sẽ thay thế hoàn toàn Hội đồng quy định tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP.

Không chỉ thẩm định bảng giá đất, Hội đồng mới còn thực hiện thẩm định hệ số điều chỉnh giá đất.

9. Gắn chặt đấu giá đất với bảng giá đất và hệ số điều chỉnh mới

Theo Điều 18 Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định:

Trường hợp trước ngày Nghị định 49/2026/NĐ-CP có hiệu lực thi hành mà đã đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất 02 lần không thành thì tiếp tục thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản. Giá khởi điểm để đấu giá là giá theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất được ban hành theo quy định tại Nghị định 49/2026/NĐ-CP

10. Cho phép lựa chọn pháp luật áp dụng đối với dự án dở dang

Theo Điều 19 Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định:

Trường hợp trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà chưa có quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2024, Nghị quyết số 254/2025/QH15 và Nghị định 49/2026/NĐ-CP

Đối với dự án còn một phần diện tích đất chưa phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước ngày Nghị định 49/2026/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì trong trường hợp cần thiết, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định lựa chọn áp dụng một trong các quy định của pháp luật sau đây để phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:

- Quy định của pháp luật tại thời điểm đã phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;

- Quy định của pháp luật tại thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành;

- Quy định của pháp luật có hiệu lực từ ngày Nghị định 49/2026/NĐ-CP có hiệu lực thi hành.

...Đang tiếp tục cập nhật...

Trên đây là thông tin về "Tổng hợp điểm mới Nghị định 49 2026 NĐ CP hướng dẫn Nghị quyết 254 2025 QH15 tháo gỡ vướng mắc Luật Đất đai?"

Tổng hợp điểm mới Nghị định 49 2026 NĐ CP hướng dẫn Nghị quyết 254 2025 QH15 tháo gỡ vướng mắc Luật Đất đai? (Hình từ internet)

Phạm vi điều chỉnh Nghị định 49/2026/NĐ-CP ra sao?

Theo Điều 1 Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định về phạm vi điều chỉnh như sau:

(1) Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định:

- Quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15, gồm: điểm b khoản 2, điểm c khoản 3, điểm d khoản 10, điểm d khoản 13 và khoản 14 Điều 3; khoản 11 Điều 4; khoản 8 Điều 7; khoản 3 Điều 8; khoản 4 Điều 9; khoản 4 và khoản 7 Điều 11; điểm b khoản 3 Điều 12;

- Sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định liên quan đến tổ chức thi hành Luật Đất đai 2024

- Sửa đổi, bổ sung quy định về phân cấp, phân quyền, phân định thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai.

(2) Các nội dung quy định chi tiết về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong Nghị quyết số 254/2025/QH15 thực hiện theo Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11 tháng 12 năm 2025 của Quốc hội quy định chi tiết một số cơ chế tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Nguyên tắc sử dụng đất như thế nào?

Theo Điều 5 Luật Đất đai 2024 quy định về nguyên tắc sử dụng đất như sau:

- Đúng mục đích sử dụng đất.

- Bền vững, tiết kiệm, có hiệu quả đối với đất đai và tài nguyên trên bề mặt, trong lòng đất.

- Bảo vệ đất, bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu, không được lạm dụng thuốc bảo vệ thực vật, phân hóa học làm ô nhiễm, thoái hóa đất.

- Thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; không xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất liền kề và xung quanh.