10 điều cần lưu ý khi cho thuê bất động sản 2026? Nắm rõ quy định kê khai thuế cho thuê bất động sản 2026 chi tiết?
Vừa qua, Thuế cơ sở 6 tỉnh Lâm Đồng đã có hướng dẫn 10 điều cần lưu ý khi cho thuê bất động sản 2026? Nắm rõ quy định kê khai thuế cho thuê bất động sản 2026, cụ thể như sau:
1. PHÂN BIỆT CHO THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN – CHO THUÊ TÀI SẢN – DỊCH VỤ LƯU TRÚ
- Cho thuê BĐS: đất, nhà ở, mặt bằng, kho bãi, nhà xưởng, cửa hàng, văn phòng...
- Cho thuê tài sản: ô tô, xe máy, máy móc, thiết bị, loa đài, trang phục...
- Dịch vụ lưu trú: nhà nghỉ, khách sạn, homestay, villa... đi kèm dịch vụ lưu trú.
2. CHO THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN CHỊU NHỮNG LOẠI THUẾ NÀO?
Theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP thì hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh cho thuê bất động sản:
- Doanh thu ≤ 1 tỷ đồng/năm: không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN.
- Doanh thu > 1 tỷ đồng/năm:
+ Thuế GTGT = Doanh thu x 5%
+ Thuế TNCN = (Doanh thu – 1 tỷ đồng) x 5%
>> Cách tính thuế TNCN, GTGT cho thuê bất động sản 2026
Ví dụ: Doanh thu cho thuê nhà 120 triệu/tháng. Doanh thu năm = 120 triệu x 12 = 1.440.000.000 đồng Thuế GTGT = 1.440.000.000 x 5% = 72.000.000 đồng Thuế TNCN = (1.440.000.000 - 1.000.000.000) x 5% = 22.000.000 đồng Tổng thuế phải nộp = 94.000.000 đồng |
3. DOANH THU BAO NHIÊU THÌ PHẢI KÊ KHAI, NỘP THUẾ?
Theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP thì hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh cho thuê nhà có doanh thu trên 1 tỷ triệu đồng/năm trở lên phải chịu thuế TNCN, thuế GTGT từ 1/1/2026.
- Có phát sinh hoạt động cho thuê: bắt buộc phải kê khai thuế.
- Chỉ phải nộp thuế khi doanh thu > 1 tỷ đồng/năm.
4. CHƯA CÓ MÃ SỐ THUẾ KINH DOANH CÓ KÊ KHAI ĐƯỢC KHÔNG?
Có. Hiện nay, cá nhân cho thuê bất động sản được kê khai bằng mã số thuế cá nhân, không bắt buộc phải có mã số thuế kinh doanh (khác với quy định trước năm 2025).
Lưu ý: Cá nhân cho thuê tài sản khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán hay cá nhân chỉ có hoạt động cho thuê tài sản và thời gian cho thuê không trọn năm đều có nghĩa vụ kê khai thuế và đăng ký mã số thuế đúng quy định pháp luật.
Theo khoản 2 Điều 38 Thông tư 86/2024/TT-BTC thì kể từ ngày 01/7/2025, người nộp thuế, cơ quan quản lý thuế, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến việc sử dụng mã số thuế theo quy định tại Điều 35 Luật Quản lý thuế 2019 thực hiện sử dụng số định danh cá nhân thay cho mã số thuế.
>> Cá nhân cho thuê nhà có bắt buộc phải kê khai và đăng ký mã số thuế 2026 không?
5. CÓ NHIỀU BẤT ĐỘNG SẢN Ở NHIỀU NƠI THÌ KÊ KHAI THẾ NÀO?
- Tổng mức được trừ khi tính thuế TNCN tối đa 1 tỷ đồng/năm.
- Có thể phân bổ cho một hoặc nhiều hợp đồng.
- Nếu hợp đồng đầu chưa dùng hết 1 tỷ đồng thì được chuyển sang hợp đồng khác để trừ tiếp.
Lưu ý: Cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản thực hiện khai thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và gửi hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê.
Cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê trên cùng địa bàn một tỉnh, thành phố hoặc khác tỉnh, thành phố, thực hiện khai thuế tổng hợp chung cho các bất động sản trên 01 hồ sơ khai thuế và lựa chọn 01 cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê để nộp hồ sơ khai thuế trừ trường hợp tổ chức đi thuê khai thuế thay, nộp thuế thay. Cá nhân thực hiện kê khai doanh thu, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân phải nộp và nộp thuế theo từng địa điểm nơi có bất động sản cho thuê;
**Đối với các hợp đồng cho thuê bất động sản phát sinh trước thời điểm ngày 01/01/2026 và thời hạn còn lại của hợp đồng trên 06 tháng nếu đã nộp thuế giá trị gia tăng, thu nhập cá nhân thì được điều chỉnh mức doanh thu không chịu thuế giá trị gia tăng, mức doanh thu không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, trường hợp mức doanh thu còn lại trên 500 triệu đồng thì thực hiện nộp thuế theo quy định và được xử lý tiền thuế đã nộp.
HKD, CNKD thực hiện khai điều chỉnh theo Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản Mẫu số 01/TTS ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC theo doanh thu thực tế phát sinh trong năm 2025 và khai doanh thu năm 2026 theo Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản Mẫu số 01/BK-BĐS ban hành kèm theo Thông tư 18/2026/TT-BTC.
TẢI VỀ Mẫu số 01/TTS
TẢI VỀ Mẫu số 01/BK-BĐS
Lưu ý: Đối với trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản phát sinh trước thời điểm ngày 01/01/2026 và thời hạn còn lại của hợp đồng cho thuê nhà trên 06 tháng nếu đã nộp thuế giá trị gia tăng, thu nhập cá nhân thì thực hiện khai điều chỉnh theo tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản Mẫu số 01/TTS kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC.
>> Trọn bộ hồ sơ khai thuế, nộp thuế cho thuê bất động sản tại nhiều địa điểm
6. VỪA KINH DOANH VỪA CHO THUÊ BĐS CÓ ĐƯỢC TRỪ RIÊNG KHÔNG?
- Được.
- Hoạt động kinh doanh: áp dụng ngưỡng miễn thuế riêng theo quy định.
- Hoạt động cho thuê BĐS: được áp dụng mức giảm trừ 1 tỷ đồng riêng cho hoạt động cho thuê.
>> Cách tính thuế HKD vừa cho thuê bất động sản vừa cho thuê tài sản 2026
7. TRƯỜNG HỢP BÊN THUÊ KHAI THAY – NỘP THAY
- Công ty thuê nhà và có thỏa thuận trong hợp đồng được khai thay, nộp thay thuế cho chủ nhà.
- Hợp đồng cần ghi rõ:
+ Nội dung khai thay, nộp thay
+ Số tiền được trừ khi tính thuế TNCN
+ Cách phân bổ phần giảm trừ nếu có nhiều hợp đồng
8. KÊ KHAI THUẾ CHO THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN NHƯ THẾ NÀO?
- Kê khai qua: Cổng Dịch vụ công Thuế hoặc ứng dụng eTax Mobile.
- Hồ sơ gồm: Tờ khai thuế, Phụ lục bảng kê, Thông báo tài khoản/Ví điện tử.
9. THỜI HẠN KÊ KHAI THUẾ
- Cá nhân cho thuê tài sản có thể chọn:
+ Khai 2 lần/năm: Lần 1 chậm nhất 31/7, Lần 2 chậm nhất 31/01 năm sau.
+ Hoặc khai 1 lần/năm: chậm nhất 31/01 năm sau.
- Tổ chức khai thay: theo thời hạn thanh toán tiền thuê.
10. HỢP ĐỒNG KÝ TRƯỚC NĂM 2026 CÓ ĐƯỢC ÁP DỤNG MỨC MỚI KHÔNG?
- Có, nếu đáp ứng điều kiện: Hợp đồng phát sinh trước 01/01/2026 và đến thời điểm quy định mới có hiệu lực còn thời hạn trên 6 tháng.
- Được áp dụng ngưỡng mới 1 tỷ đồng/năm.
- Nếu đã nộp đủ có thể được hoàn hoặc bù trừ theo quy định.
10 điều cần lưu ý khi cho thuê bất động sản 2026? Nắm rõ quy định kê khai thuế cho thuê bất động sản 2026 chi tiết? (Hình từ Internet)
Ví dụ minh họa kê khai thuế cho thuê bất động sản 2026 chi tiết? 06 bước kê khai thuế cho thuê bất động sản 2026 ra sao?
Vừa qua, Cục Thuế ban hành tài liệu hướng dẫn kê khai cho thuê BĐS 2026 kèm ví dụ minh họa chi tiết, cụ thể như sau:
TẢI VỀ Hướng dẫn khai thuế cho thuê bất động sản 2026
Cách tính thuế cho thuê bất động sản 2026 mới nhất?
Ngày 29/4/2026, Chính phủ đã ban hành Nghị định 141/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 68/2026/NĐ-CP. Nổi bật là nâng ngưỡng chịu thuế lên 1 tỷ đồng đối với HKD, CNKD.
Theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP thì hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh cho thuê nhà có doanh thu trên 1 tỷ triệu đồng/năm trở lên phải chịu thuế TNCN, thuế GTGT từ 1/1/2026.
(1) Cách tính thuế TNCN cho thuê nhà 2026
Tại Điều 7 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2025 quy định về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ kinh doanh như sau:
Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ kinh doanh
…
4. Cá nhân cho thuê bất động sản, trừ hoạt động kinh doanh lưu trú, nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng phần doanh thu vượt trên mức quy định tại khoản 1 Điều này nhân (x) với thuế suất 5%.
...
Như vậy, thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động cho thuê nhà sẽ được tính theo công thức sau:
Số thuế TNCN phải nộp = (Danh thu năm - 1 tỷ đồng) x 5% |
(2) Cách tính thuế GTGT cho thuê nhà 2026
Cách tính thuế GTGT cho thuê nhà 2026 được quy định tại Điều 3 Nghị định 68/2026/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 1 Nghị định 141/2026/NĐ-CP, cụ thể như sau:
Thuế giá trị gia tăng
1. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm từ 01 tỷ đồng trở xuống thuộc đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng.
...
Theo đó, công thức tính thuế GTGT 2026 hộ kinh doanh có doanh thu 01 tỷ đồng trở lên, cụ thể như sau:
Thuế GTGT = Doanh thu năm × 5% |
Trong đó:
- Doanh thu nêu trên là doanh thu đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm trên 01 tỷ đồng.
- Tỷ lệ thuế GTGT cho thuê nhà đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được quy định tại STT 2 Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư 69/2025/TT-BTC là 5%.
(3) Ví dụ minh họa tính thuế GTGT, thuế TNCN cho thuê nhà
Ví dụ: Doanh thu cho thuê nhà 120 triệu/tháng. Doanh thu năm = 120 triệu x 12 = 1.440.000.000 đồng Thuế GTGT = 1.440.000.000 x 5% = 72.000.000 đồng Thuế TNCN = (1.440.000.000 - 1.000.000.000) x 5% = 22.000.000 đồng Tổng thuế phải nộp = 94.000.000 đồng |
- 10 điều cần lưu ý khi cho thuê bất động sản
- 10 điều cần lưu ý khi cho thuê bất động sản 2026
- Quy định kê khai thuế cho thuê bất động sản 2026
- Nắm rõ quy định kê khai thuế cho thuê bất động sản 2026
- Nắm rõ quy định kê khai thuế cho thuê bất động sản
- Cho thuê bất động sản
- Thuê bất động sản
- Bất động sản
Bài viết này có hữu ích không?
- - Nội dung nêu trên là phần giải đáp, tư vấn của chúng tôi dành cho khách hàng của THƯ VIỆN PHÁP LUẬT. Nếu quý khách còn vướng mắc, vui lòng gửi về Email [email protected];
- - Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo;
- - Điều khoản được áp dụng có thể đã hết hiệu lực tại thời điểm bạn đang đọc;
- - Mọi ý kiến thắc mắc về bản quyền của bài viết vui lòng liên hệ qua địa chỉ mail [email protected];
