Cơ quan thi hành án dân sự có được kê biên nhà ở của người phải thi hành án khi người đó chỉ có một căn nhà duy nhất hay không?

Cơ quan thi hành án dân sự có được kê biên nhà ở của người phải thi hành án khi người đó chỉ có một căn nhà duy nhất hay không?

Tại tại điểm b khoản 3 Điều 78 Luật Thi hành án dân sự 2025 quy định như sau:

Quyết định kê biên tài sản

...

3. Ra quyết định kê biên đối với một số loại tài sản cụ thể:

...

b) Trường hợp người phải thi hành án có cam kết xác nhận và chứng minh tài sản là nhà ở là nơi ở duy nhất của người phải thi hành án và gia đình thì Chấp hành viên chỉ kê biên khi người đó không có các tài sản khác hoặc có nhưng không đủ để thi hành án, trừ trường hợp người phải thi hành án đồng ý kê biên nhà ở đó để thi hành án hoặc trường hợp nhà ở được bản án, quyết định tuyên kê biên hoặc trường hợp nhà ở là tài sản bảo đảm đã được bản án, quyết định tuyên xử lý để thi hành án;

Theo đó, Chấp hành viên chỉ kê biên tài sản thi hành án dân sự là nhà ở duy nhất của người phải thi hành án và gia đình khi người phải thi hành án có cam kết xác nhận và chứng minh tài sản là nhà ở là nơi ở duy nhất và người đó không có các tài sản khác hoặc có nhưng không đủ để thi hành án, trừ trường hợp người phải thi hành án đồng ý kê biên nhà ở đó để thi hành án hoặc trường hợp nhà ở được bản án, quyết định tuyên kê biên hoặc trường hợp nhà ở là tài sản bảo đảm đã được bản án, quyết định tuyên xử lý để thi hành án.

Căn cứ khoản 1 và khoản 2 Điều 95 Luật Thi hành án dân sự 2008 quy định về việc kê biên nhà ở như sau:

Kê biên nhà ở

1. Việc kê biên nhà ở là nơi ở duy nhất của người phải thi hành án và gia đình chỉ được thực hiện sau khi xác định người đó không có các tài sản khác hoặc có nhưng không đủ để thi hành án, trừ trường hợp người phải thi hành án đồng ý kê biên nhà ở để thi hành án.

2. Khi kê biên nhà ở phải kê biên cả quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở. Trường hợp nhà ở gắn liền với đất thuộc quyền sử dụng của người khác thì Chấp hành viên chỉ kê biên nhà ở và quyền sử dụng đất để thi hành án nếu người có quyền sử dụng đất đồng ý. Trường hợp người có quyền sử dụng đất không đồng ý thì chỉ kê biên nhà ở của người phải thi hành án, nếu việc tách rời nhà ở và đất không làm giảm đáng kể giá trị căn nhà.

...

Theo đó, cơ quan thi hành án dân sự được phép kê biên nhà ở là nơi ở duy nhất của người phải thi hành án và gia đình khi đã xác định được người đó không có các tài sản khác hoặc có nhưng không đủ để thi hành án, trừ trường hợp người phải thi hành án đồng ý kê biên nhà ở để thi hành án.

Khi kê biên nhà ở thì cơ quan thi hành án dân sự sẽ kê biên cả quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở.

Trường hợp nhà ở gắn liền với đất thuộc quyền sử dụng của người khác thì Chấp hành viên chỉ kê biên nhà ở và quyền sử dụng đất để thi hành án nếu người có quyền sử dụng đất đồng ý.

Trường hợp người có quyền sử dụng đất không đồng ý thì chỉ kê biên nhà ở của người phải thi hành án, nếu việc tách rời nhà ở và đất không làm giảm đáng kể giá trị căn nhà.

Cơ quan thi hành án dân sự có được kê biên nhà ở của người thi hành án khi người đó chỉ có một căn nhà duy nhất hay không? (Hình từ Internet)

Thực hiện kê biên nhà ở mà nhà ở bị khóa thì cơ quan thi hành án có được phá khóa để tiến hành thủ tục kê biên không?

Tại Điều 80 Luật Thi hành án dân sự 2025 quy định về việc nhà ở bị khóa khi kê biên như sau:

Thực hiện kê biên

....

2. Thực hiện kê biên đối với một số tài sản cụ thể:

....

đ) Khi kê biên đồ vật, nhà ở, công trình xây dựng hoặc tài sản khác mà người phải thi hành án hoặc người đang quản lý, sử dụng, bảo quản tài sản vắng mặt hoặc không thực hiện theo yêu cầu của Chấp hành viên thì tùy từng trường hợp cụ thể mà Chấp hành viên tổ chức cưỡng chế mở khóa, mở gói; buộc ra khỏi nhà, công trình xây dựng, tài sản gắn liền với đất; các biện pháp cần thiết khác để tiến hành kê biên, cưỡng chế, kiểm tra hiện trạng. Người phải thi hành án phải chịu trách nhiệm về các thiệt hại do việc cưỡng chế;

Theo đó, khi kê biên nhà ở mà người phải thi hành án hoặc người đang quản lý, sử dụng, bảo quản tài sản vắng mặt hoặc không thực hiện theo yêu cầu của Chấp hành viên thì tùy từng trường hợp cụ thể mà Chấp hành viên tổ chức cưỡng chế mở khóa để tiến hành kê biên, cưỡng chế, kiểm tra hiện trạng.

Người phải thi hành án phải chịu trách nhiệm về các thiệt hại do việc cưỡng chế.

Căn cứ khoản 4 Điều 95 Luật Thi hành án dân sự 2008 quy định về việc nhà ở bị khóa khi kê biên như sau:

Kê biên nhà ở

...

4. Việc kê biên nhà ở bị khoá được thực hiện theo quy định tại Điều 93 của Luật này.

Dẫn chiếu Điều 93 Luật Thi hành án dân sự 2008 quy định về việc kê biên đồ vật bị khóa như sau:

Kê biên đồ vật bị khóa, đóng gói

Khi kê biên đồ vật đang bị khoá hoặc đóng gói thì Chấp hành viên yêu cầu người phải thi hành án, người đang sử dụng, quản lý đồ vật mở khoá, mở gói; nếu họ không mở hoặc cố tình vắng mặt thì Chấp hành viên tự mình hoặc có thể thuê cá nhân, tổ chức khác mở khoá, phá khoá hoặc mở gói, trong trường hợp này phải có người làm chứng. Người phải thi hành án phải chịu thiệt hại do việc mở khoá, phá khóa, mở gói.

Trường hợp cần thiết, sau khi mở khoá, phá khoá, mở gói, Chấp hành viên niêm phong đồ vật và giao bảo quản theo quy định tại Điều 58 của Luật này.

Việc mở khoá, phá khoá, mở gói hoặc niêm phong phải lập biên bản, có chữ ký của những người tham gia và người làm chứng.

Như vậy, khi tiến hành kê biên nhà ở mà nhà ở của người phải thi hành án bị khóa thì Chấp hành viên yêu cầu người phải thi hành án, người đang sử dụng, quản lý nhà ở mở khóa; nếu họ không mở hoặc cố tình vắng mặt thì Chấp hành viên tự mình hoặc có thể thuê cá nhân, tổ chức khác mở khoá nhà ở.

Người phải thi hành án phải chịu thiệt hại do việc mở khoá, phá khóa. Trường hợp cần thiết, sau khi mở khoá, phá khoá, mở gói, Chấp hành viên niêm phong đồ vật và giao bảo quản theo quy định tại Điều 58 Luật Thi hành án dân sự 2008.

Lưu ý: khi Chấp hành viên mở khóa nhà ở phải có người làm chứng. Đồng thời Chấp hành viên cũng phải lập biên bản về việc mở khóa, phá khóa; trên biên bản phải có chữ ký của những người tham gia và người làm chứng.

Tài sản bị kê biên được định giá như thế nào theo quy định của pháp luật?

Căn cứ Điều 82 Luật Thi hành án dân sự 2025 quy định việc định giá tài sản kê biên như sau:

Thẩm định giá, xác định giá tài sản kê biên

1. Việc thẩm định giá, xác định giá tài sản thực hiện như sau:

a) Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày thực hiện xong việc kê biên tài sản, Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ với doanh nghiệp thẩm định giá, trừ trường hợp nhận được văn bản thỏa thuận của đương sự về giá tài sản;

b) Chấp hành viên xác định giá trong trường hợp tài sản là hàng hóa, vật phẩm dễ bị hư hỏng hoặc tài sản có giá trị nhỏ hoặc không lựa chọn được doanh nghiệp thẩm định giá;

c) Việc thẩm định giá, xác định giá tài sản là vàng, chứng khoán, tài sản số hoặc tài sản đặc thù khác thực hiện theo quy định của pháp luật.

Theo đó, việc thẩm định giá, xác định giá tài sản thực hiện như sau:

- Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày thực hiện xong việc kê biên tài sản, Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ với doanh nghiệp thẩm định giá, trừ trường hợp nhận được văn bản thỏa thuận của đương sự về giá tài sản;

- Chấp hành viên xác định giá trong trường hợp tài sản là hàng hóa, vật phẩm dễ bị hư hỏng hoặc tài sản có giá trị nhỏ hoặc không lựa chọn được doanh nghiệp thẩm định giá;

- Việc thẩm định giá, xác định giá tài sản là vàng, chứng khoán, tài sản số hoặc tài sản đặc thù khác thực hiện theo quy định của pháp luật.

Căn cứ Điều 98 Luật Thi hành àn dân sự 2008 quy định về việc định giá tài sản kê biên như sau:

Định giá tài sản kê biên

1. Ngay khi kê biên tài sản mà đương sự thoả thuận được về giá tài sản hoặc về tổ chức thẩm định giá thì Chấp hành viên lập biên bản về thỏa thuận đó. Giá tài sản do đương sự thoả thuận là giá khởi điểm để bán đấu giá. Trường hợp đương sự có thoả thuận về tổ chức thẩm định giá thì Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá đó.

2. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày kê biên tài sản, Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có tài sản kê biên trong các trường hợp sau đây:

a) Đương sự không thoả thuận được về giá và không thoả thuận được việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá;

b) Tổ chức thẩm định giá do đương sự lựa chọn từ chối việc ký hợp đồng dịch vụ;

c) Thi hành phần bản án, quyết định quy định tại khoản 1 Điều 36 của Luật này.

...

Ngay khi kê biên tài sản mà đương sự thoả thuận được về giá tài sản hoặc về tổ chức thẩm định giá thì Chấp hành viên lập biên bản về thỏa thuận đó.

Giá tài sản do đương sự thoả thuận là giá khởi điểm để bán đấu giá. Trường hợp đương sự có thoả thuận về tổ chức thẩm định giá thì Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá đó.