Chủ đầu tư có được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã ký hợp đồng mua bán nhà ở hay không?

Nội dung chính

• Chủ đầu tư có được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã ký hợp đồng mua bán nhà ở hay không?
• Cá nhân có được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án xây dựng nhà ở hay không?
• Điều kiện để cá nhân được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án xây dựng nhà ở tại tổ chức tín dụng là gì?

Chủ đầu tư có được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã ký hợp đồng mua bán nhà ở hay không?

Việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được quy định tại Điều 147 Luật Nhà ở 2014 như sau:

Điều 147. Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

1. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó; trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý.

Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng theo quy định tại khoản này được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở.

2. Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó.

Như vậy việc UBND.TP trả lời như trên là đúng theo quy định của Luật Nhà ở 2014, chủ đầu tư chỉ được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa ký hợp đồng mua bán, bên anh đã ký hợp đồng mua bán với khách hàng sau đó đem tài sản đã bán đi thế chấp là không được phép. Trừ khi khách hàng đồng ý dùng tài sản trên thế chấp và được bên nhận thế chấp là tổ chức tín dụng.

Chủ đầu tư có được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã ký hợp đồng mua bán nhà ở hay không?

Cá nhân có được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án xây dựng nhà ở hay không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 147 Luật Nhà ở 2014 như sau:

"Điều 147. Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

...

2. Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó."

Như vậy khách hàng của anh có thể thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng của anh nhưng chỉ được thế chấp tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vố phục vụ cho xây dựng nhà ở đó hoặc để mua chính căn nhà đó. Ngoài ra không được thế chấp vào mục đích khác vì theo khoản 2 Điều 148 Luật Nhà ở 2014 quy định như sau:

"Điều 148. Điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

...

2. Việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện theo quy định tại Luật này; các trường hợp thế chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai không đúng với quy định tại Luật này thì không có giá trị pháp lý."

Điều kiện để cá nhân được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án xây dựng nhà ở tại tổ chức tín dụng là gì?

Theo quy định tại điểm b Khoản 3 Điều 7 Thông tư 26/2015/TT-NHNN quy định điều kiện để cá nhân được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án xây dựng nhà ở bao gồm:

- Có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư;

- Có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định;

- Có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở;

- Không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này;

- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Chiếu theo quy định trên thì đối với trường hợp khách hàng của anh sẽ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng theo quy định nếu thỏa mãn các điều khoản nêu trên. Đồng nghĩa với việc dù anh có vi phạm quy định về thế chấp và bây giờ cũng đã giải chấp thì không ảnh hưởng đến việc thế chấp của khách hàng.