Việc phân tích thông tin trong Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam được thực hiện thông qua hình thức nào?

Nội dung chính

• Việc phân tích thông tin trong Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam được thực hiện thông qua hình thức nào?
• Phân tích thông tin có nằm trong nội dung thực hiện áp dụng phương pháp so sánh không?
• Thông tin về các tài sản so sánh trong Chuẩn mức thẩm định giá gồm những gì?

Việc phân tích thông tin trong Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam được thực hiện thông qua hình thức nào?

Căn cứ theo khoản 3 Điều 7 Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ thị trường ban hành kèm theo Thông tư 32/2024/TT-BTC quy định về giải thích thuật ngữ như sau:

Phân tích thông tin

1. Phân tích thông tin nhằm so sánh để rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những lợi thế và điểm bất lợi theo các yếu tố so sánh giữa tài sản thẩm định giá với tài sản so sánh.

2. Các yếu tố so sánh bao gồm các yếu tố so sánh định tính và các yếu tố so sánh định lượng thể hiện đặc trưng cơ bản của loại tài sản về đặc điểm pháp lý, tình trạng giao dịch, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản và các yếu tố khác có ảnh hưởng đến giá trị tài sản.

3. Việc phân tích thông tin theo các yếu tố so sánh giữa tài sản thẩm định giá với tài sản so sánh được thực hiện thông qua hình thức sau:

a) Phân tích định lượng (phân tích theo số lượng): bao gồm phân tích theo cặp, phân tích thống kê, phân tích hồi quy, phân tích chi phí và các phương pháp phân tích tương tự khác để tìm ra mức điều chỉnh là số tiền hoặc tỷ lệ phần trăm (%);

b) Phân tích định tính (phân tích theo chất lượng): bao gồm phân tích so sánh tương quan, phân tích xếp hạng và phỏng vấn các bên liên quan.

Như vậy, trong Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam thì việc phân tích thông tin theo các yếu tố so sánh giữa tài sản thẩm định giá với tài sản so sánh được thực hiện thông qua hình thức sau:

- Phân tích định lượng (phân tích theo số lượng): bao gồm phân tích theo cặp, phân tích thống kê, phân tích hồi quy, phân tích chi phí và các phương pháp phân tích tương tự khác để tìm ra mức điều chỉnh là số tiền hoặc tỷ lệ phần trăm (%);

- Phân tích định tính (phân tích theo chất lượng): bao gồm phân tích so sánh tương quan, phân tích xếp hạng và phỏng vấn các bên liên quan.

>> Xử phạt bao nhiêu tiền khi thực hiện dịch vụ thẩm định giá mà không có hợp đồng?

Việc phân tích thông tin trong Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam được thực hiện thông qua hình thức nào? (Hình từ Internet)

Phân tích thông tin có nằm trong nội dung thực hiện áp dụng phương pháp so sánh không?

Căn cứ theo điểm b khoản 3 Điều 5 Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ thị trường ban hành kèm theo Thông tư 32/2024/TT-BTC quy định về giải thích thuật ngữ như sau:

Áp dụng phương pháp so sánh

1. Phương pháp so sánh xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở đối chiếu, phân tích và đánh giá các yếu tố so sánh của các tài sản so sánh với tài sản thẩm định giá từ đó điều chỉnh mức giá của các tài sản so sánh làm cơ sở ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá.

2. Phương pháp so sánh được áp dụng để thẩm định giá tài sản có hoạt động chuyển nhượng hoặc chào mua hoặc chào bán công khai trên thị trường. Một tài sản được coi là có hoạt động chuyển nhượng hoặc chào mua hoặc chào bán công khai trên thị trường khi thu thập được ít nhất 03 tài sản so sánh từ các tổ chức, cá nhân khác nhau đã chuyển nhượng hoặc được chào mua hoặc chào bán trên thị trường gần thời điểm thẩm định giá và địa điểm của tài sản thẩm định giá.

3. Nội dung thực hiện

a) Khảo sát và thu thập thông tin về tài sản so sánh;

b) Phân tích thông tin;

c) Điều chỉnh sự khác biệt giữa tài sản thẩm định giá với tài sản so sánh;

d) Xác định mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh;

đ) Xác định mức giá của tài sản thẩm định giá.

Như vậy, hoạt động phân tích thông tin sẽ thuộc nội dung thức hiện áp dụng phương pháp so sánh trong Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam.

Thông tin về các tài sản so sánh trong Chuẩn mức thẩm định giá gồm những gì?

Căn cứ theo khoản 1 Điều 6 Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ thị trường ban hành kèm theo Thông tư 32/2024/TT-BTC quy định về giải thích thuật ngữ như sau:

Khảo sát và thu thập thông tin về tài sản so sánh

1. Thông tin về các tài sản so sánh bao gồm các đặc điểm pháp lý, kinh tế-kỹ thuật của tài sản so sánh; mức giá tài sản so sánh; thời điểm, địa điểm và các bên tham gia chuyển nhượng hoặc chào mua hoặc chào bán; các điều kiện kèm theo mức giá và các thông tin khác (nếu có).

2. Việc khảo sát và thu thập thông tin về tài sản so sánh phải đáp ứng các yêu cầu sau:

a) Thông tin thu thập về các tài sản so sánh phải đảm bảo khách quan đúng theo thực tế và phải có sự xem xét, đánh giá để bảo đảm những thông tin đó có thể sử dụng được trước khi đưa vào phân tích, tính toán; ưu tiên lựa chọn các thông tin phát sinh gần nhất với thời điểm thẩm định giá và địa điểm của tài sản thẩm định giá;

b) Số lượng thông tin thu thập phải bảo đảm ít nhất 03 tài sản so sánh có thời điểm chuyển nhượng hoặc thời điểm chào mua hoặc chào bán diễn ra tại hoặc gần nhất với thời điểm thẩm định giá nhưng không quá 24 tháng tính từ thời điểm thẩm định giá trở về trước.

Trường hợp giá tài sản có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng hoặc thời điểm chào mua hoặc thời điểm chào bán của tài sản so sánh đến thời điểm thẩm định giá thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của tài sản so sánh theo các yếu tố so sánh, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá của tài sản so sánh về thời điểm thẩm định giá và người thực hiện thẩm định giá cần phân tích, tính toán cho phù hợp với biến động của giá thị trường trong khoảng thời gian này.

Trường hợp thu thập thông tin về các tài sản được chào bán hoặc chào mua, cần đánh giá, phân tích về diễn biến giá thị trường, nguồn thông tin thu thập và các thông tin về giá khác trên thị trường để có sự điều chỉnh, tìm ra mức giá phù hợp (nếu cần) trước khi sử dụng làm mức giá so sánh;

...

Như vậy, thông tin về các tài sản so sánh trong Chuẩn mức thẩm định giá bao gồm:

- Đặc điểm pháp lý, kinh tế-kỹ thuật của tài sản so sánh;

- Mức giá tài sản so sánh;

- Thời điểm, địa điểm và các bên tham gia chuyển nhượng hoặc chào mua hoặc chào bán;

- Các điều kiện kèm theo mức giá và các thông tin khác (nếu có).