Cách tiếp cận từ chi phí là gì? Cách tiếp cận từ chi phí thường được áp dụng trong trường hợp nào?

Nội dung chính

• Cách tiếp cận từ chi phí là gì?
• Cách tiếp cận từ chi phí thường được áp dụng trong trường hợp nào?
• Nội dung của giá trị hao mòn xác định theo kỹ thuật so sánh trong Chuẩn mực thẩm định giá về cách tiếp cận từ chi phí như thế nào?

Cách tiếp cận từ chi phí là gì?

Căn cứ theo khoản 1 Điều 3 Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ chi phí ban hành kèm Thông tư 32/2024/TT-BTC có định nghĩa về cách tiếp cận từ chi phí như sau:

Giải thích từ ngữ

Trong Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

1. Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá và hao mòn của tài sản thẩm định giá.

2. Hao mòn vật lý là tổn thất về tính hữu dụng của tài sản dẫn tới giảm giá trị tài sản do hư hỏng về vật chất của tài sản hoặc các bộ phận cấu tạo nên tài sản, gây ra bởi tác động của thời gian và quá trình sử dụng thông thường.

3. Hao mòn chức năng là tổn thất về tính hữu dụng của tài sản dẫn tới giảm giá trị tài sản do sử dụng tài sản này không mang lại hiệu quả như sử dụng tài sản thay thế.

...

Theo đó, cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá và hao mòn của tài sản thẩm định giá.

Cách tiếp cận từ chi phí là gì? Cách tiếp cận từ chi phí thường được áp dụng trong trường hợp nào? (Hình từ Internet)

Cách tiếp cận từ chi phí thường được áp dụng trong trường hợp nào?

Căn cứ theo Điều 4 Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ chi phí ban hành kèm Thông tư 32/2024/TT-BTC có quy định như sau:

Trường hợp áp dụng cách tiếp cận từ chi phí

Cách tiếp cận từ chi phí thường được áp dụng khi thuộc một trong các trường hợp sau:

1. Không có đủ thông tin trên thị trường để áp dụng cách tiếp cận từ thị trường và cách tiếp cận từ thu nhập.

2. Có dự định tạo ra một tài sản mới hoặc khi thẩm định giá công trình mới được xây dựng hoặc tài sản mới được chế tạo.

3. So sánh, đối chiếu với các cách tiếp cận thẩm định giá khác.

Như vậy, cách tiếp cận từ chi phí trong Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam thường được áp dụng trong những trường hợp sau đây:

(1) Không có đủ thông tin trên thị trường để áp dụng cách tiếp cận từ thị trường và cách tiếp cận từ thu nhập.

(2) Có dự định tạo ra một tài sản mới hoặc khi thẩm định giá công trình mới được xây dựng hoặc tài sản mới được chế tạo.

(3) So sánh, đối chiếu với các cách tiếp cận thẩm định giá khác.

Nội dung của giá trị hao mòn xác định theo kỹ thuật so sánh trong Chuẩn mực thẩm định giá về cách tiếp cận từ chi phí như thế nào?

Căn cứ theo Điều 10 Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ chi phí ban hành kèm Thông tư 32/2024/TT-BTC có quy định như sau:

Theo đó, nội dung của giá trị hao mòn xác định theo kỹ thuật so sánh trong Chuẩn mực thẩm định giá về cách tiếp cận từ chi phí bao gồm:

(1) Kỹ thuật so sánh xác định giá trị hao mòn của tài sản thông qua giá trị hao mòn của các tài sản tương tự được giao dịch trên thị trường.

(2) Việc xác định giá trị hao mòn như sau:

- Thu thập thông tin và lựa chọn ít nhất 02 tài sản tương tự đã giao dịch thành công hoặc được chào mua hoặc được chào bán trên thị trường trong thời gian không quá 01 năm tính đến thời điểm thẩm định giá;

- Trên cơ sở đánh giá một số yếu tố so sánh cơ bản (ví dụ điều kiện bán hàng, điều khoản về tài chính), điều chỉnh giá giao dịch của tài sản tương tự để có các mức giá chỉ dẫn của tài sản tương tự phản ánh các đặc điểm của tài sản thẩm định giá.

Đối với trường hợp bất động sản, giá trị quyền sử dụng đất hoặc quyền thuế đất (nếu có) của các tài sản tương tự cần được loại trừ để phản ánh giá trị thị trường của tài sản trên đất;

- Xác định chi phí tạo ra tài sản tương tự mới tại thời điểm giao dịch của các tài sản tương tự (hoặc của tài sản trên đất đối với trường hợp là bất động sản), chưa có hao mòn, lỗi thời nhưng đã bao gồm lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư;

- Lấy kết quả tại điểm c trừ đi kết quả tại điểm b để xác định giá trị hao mòn của các tài sản tương tự. Sau đó, xác định tỷ lệ hao mòn của các tài sản so sánh bằng cách lấy giá trị hao mòn chia cho chi phí tạo ra tài sản so sánh mới. Trên cơ sở đó, xác định tỷ lệ hao mòn của tài sản thẩm định giá;

- Xác định chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo, sau đó nhân với tỷ lệ hao mòn đã xác định được tại điểm d để xác định tổng giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá tương ứng với phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo.