Phương pháp nào thường được áp dụng để thẩm định giá các tài sản thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường? Các yếu tố so sánh cơ bản nào cần thu thập đối với loại hình tài sản là động sản và bất động sản?

Nội dung chính

• Cách tiếp cận thị trường và phương pháp so sánh trong Tiêu chuẩn Việt Nam số 8 về cách tiếp cận thị trường được hiểu như thế nào?
• Phương pháp nào thường được áp dụng để thẩm định giá các tài sản thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường?
• Các yếu tố so sánh cơ bản nào cần thu thập đối với loại hình tài sản là động sản và bất động sản?

Cách tiếp cận thị trường và phương pháp so sánh trong Tiêu chuẩn Việt Nam số 8 về cách tiếp cận thị trường được hiểu như thế nào?

Theo Mục I về quy định chung trong Tiêu chuẩn Việt Nam số 8 về cách tiếp cận thị trường (Ban hành kèm theo Thông tư 126/2015/TT-BTC), cách tiếp cận thị trường được giải thích như sau:

Cách tiếp cận từ thị trường là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với các tài sản giống hệt hoặc tương tự đã có các thông tin về giá trên thị trường.

Đồng thời, phương pháp so sánh cũng được định nghĩa tại Mục I về quy định chung trong Tiêu chuẩn Việt Nam số 8 về cách tiếp cận thị trường (Ban hành kèm theo Thông tư 126/2015/TT-BTC) như sau:

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường.

Thẩm định giá (Hình từ Internet)

Phương pháp nào thường được áp dụng để thẩm định giá các tài sản thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường?

Theo Mục II về nội dung Tiêu chuẩn Việt Nam số 8 về cách tiếp cận thị trường (Ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC) như sau:

Phương pháp so sánh thường được áp dụng để thẩm định giá các tài sản thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường.

Thẩm định viên căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá của tài sản so sánh, từ đó xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh.

Các yếu tố so sánh cơ bản nào cần thu thập đối với loại hình tài sản là động sản và bất động sản?

Theo Mục II về nội dung Tiêu chuẩn Việt Nam số 8 về cách tiếp cận thị trường (Ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC), các yếu tố so sánh cơ bản cần thu thập đối với một số loại hình tài sản theo quy định tại Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Tiêu chuẩn này như sau:

1. Bất động sản

1.1. Các yếu tố so sánh áp dụng đối với bất động sản:

a) Đặc điểm pháp lý của bất động sản

Các điểm không giống nhau phổ biến về đặc điểm pháp lý của bất động sản như: đã được cấp giấy hoặc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài hoặc ổn định có thời hạn hoặc thời hạn sử dụng đất còn lại là bao nhiêu), các quyền của người sử dụng đối với bất động sản...

Chỉ sử dụng bất động sản có mục đích sử dụng khác với bất động sản thẩm định giá làm bất động sản so sánh trong trường hợp hạn chế thông tin phù hợp về tài sản so sánh. Trường hợp sử dụng phải nêu rõ lý do trong Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá, đồng thời phải phản ánh đầy đủ các chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng (bao gồm cả chi phí cơ hội) đảm bảo phù hợp với mục đích sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất của tài sản khi thực hiện điều chỉnh.

b) Các điều khoản về tài chính của các giao dịch

Các điều khoản tài chính không giống nhau thường gặp là: Trả tiền một lần hoặc nhiều lần, hỗ trợ lãi suất vay thế chấp,...

c) Chi phí phải bỏ ra ngay sau khi mua

Nếu có chi phí này phát sinh thì phải cộng vào mức giá giao dịch thành công.

d) Giá trị tài sản không phải bất động sản

Trong trường hợp phát sinh việc bán kèm các tài sản không phải bất động sản thì phải xem xét loại trừ hoặc cộng giá trị các tài sản này vào giá bán tùy thuộc vào trường hợp tài sản bán kèm này thuộc tài sản so sánh hay tài sản thẩm định giá.

đ) Điều kiện thị trường lúc giao dịch

Tình hình thị trường lúc giao dịch của tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh phải tương tự nhau. Nếu có biến động giá phải thực hiện việc điều chỉnh. Tỷ lệ điều chỉnh biến động giá phải căn cứ vào điều tra trên thị trường.

e) Vị trí, địa điểm

Đặc điểm vị trí của tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh: thuộc trung tâm thành phố, khu ngoại ô, khu vực nông thôn,...; khoảng cách đến chợ, siêu thị, trường học, bệnh viện, công viên, bến xe bus, khu dân cư... đặc điểm về giao thông, đường xá,...

Việc điều chỉnh sự chênh lệch về yếu tố địa điểm này cần quy đổi thành chênh lệch tỷ lệ về giá giao dịch trên thị trường hoặc chi phí phát sinh liên quan đến việc đi lại, căn cứ vào chứng cứ thu thập từ thị trường.

g) Các đặc điểm tự nhiên: hình dáng, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu lô đất, hướng...

Việc điều chỉnh yếu tố này cần quy đổi thành chênh lệch tỷ lệ về giá giao dịch trên thị trường hoặc chi phí phát sinh để khắc phục điểm bất lợi, căn cứ vào chứng cứ thu thập từ thị trường.

h) Quy hoạch

Khi xem xét so sánh giá bán của các bất động sản cần chú ý đến bất động sản thẩm định giá với các bất động sản đối chiếu so sánh có tương tự với nhau về mặt quy hoạch của khu vực hay không.

i) Đặc điểm tài sản trên đất

Các công trình xây dựng trên đất là một bộ phận quan trọng cấu thành bất động sản và đóng góp vào chi phí hình thành, tính hữu dụng, tính thẩm mỹ của bất động sản do đó khi xem xét so sánh giá trị của các bất động sản cần phải chú ý xem xét, điều chỉnh yếu tố này theo số tiền tuyệt đối.

1.2. Các yếu tố so sánh áp dụng đối với một số loại bất động sản cụ thể:

a) Nhà ở dân cư

- Loại nhà ở: nhà chung cư, nhà liền kề, nhà biệt thự,...

- Đặc điểm của khu dân cư: trình độ dân trí, mức độ an ninh;

- Độ sẵn có của các dịch vụ như trông trẻ, trường học, cửa hàng ăn uống;

- Đặc điểm tài sản trên đất (ngôi nhà chính và các hạng mục xây dựng khác như gara, nhà phụ, đường đi, các bức tường xây, hàng rào, phong cảnh và bãi cỏ, cây cối và vườn,... ): quy mô, mặt tiền.

b) Cửa hàng, chợ, siêu thị, khu thương mại

- Giá bán, thuê;

- Vị trí, khả năng sinh lời;

- Thời gian kinh doanh (một buổi hay cả ngày);

- Chiều rộng mặt tiền;

- Điều kiện bán, thuê mướn mặt bằng;

- Điều kiện giao nhận và phân phối hàng hóa (chỗ đỗ ô tô, xe máy, bãi xếp dỡ hàng hóa);

- Sự phù hợp của thiết kế với công năng làm nơi bán hàng của công trình;

- Hệ thống phòng chống cháy nổ, lối thoát hiểm;

- Dịch vụ vệ sinh, thu gom rác;

- Sự thuận tiện cho người mua hàng (đường xá, chỗ để xe, ...);

- Đặc điểm về dân số, nghề nghiệp, thu nhập của khách hàng tiềm năng;

- Các yếu tố khác.

c) Văn phòng

- Giá thuê;

- Diện tích sử dụng;

- Địa điểm, vị trí;

- Hệ thống điều hòa nhiệt độ, phòng cháy chữa cháy;

- Hệ thống thông tin, liên lạc;

- Hệ thống ánh sáng;

- Sự phù hợp của thiết kế với công năng làm văn phòng của công trình;

- Cầu thang máy, lối thoát hiểm;

- Dịch vụ vệ sinh, môi trường;

- Hệ thống bảo đảm an ninh;

- Chi phí và mức độ sẵn có dịch vụ quản lý, duy tu;

- Chất lượng quản lý;

- Điều kiện bán, thuê mướn;

- Các yếu tố khác.

d) Bất động sản công nghiệp

- Địa điểm, vị trí;

- Giá thuê;

- Các dịch vụ cấp và thoát nước, cung cấp điện, khí hóa lỏng, điện thoại, viễn thông, xử lý nước thải;

- Mức độ thuận lợi hay khó khăn của hệ thống giao thông nội bộ phục vụ cung cấp vật tư, giao nhận hàng hóa;

- Hệ thống giao thông nối liền với cảng, ga tàu hỏa, ga hàng không, khu dân cư;

- Đảm bảo ánh sáng tự nhiên;

- Địa hình đất;

- Tình trạng trật tự, trị an khu vực;

- Các phương tiện chống cháy nổ, hệ thống vệ sinh và thông gió, thoát hiểm;

- Sự phù hợp của thiết kế xây dựng với mục đích và loại hình sản xuất, kinh doanh;

- Sự sẵn có các nguồn lao động của địa phương và các vùng lân cận;

- Hệ thống nhà ăn, phúc lợi xã hội và bãi đỗ ô tô;

- Các yếu tố khác.

đ) Trang trại

- Đất đai, mặt nước;

- Đặc tính pháp lý;

- Vị trí;

- Địa hình (dốc, bằng phẳng);

- Khí hậu và lượng mưa;

- Quy mô trang trại;

- Năng suất;

- Hệ thống tưới, tiêu;

- Đường vào và ra;

- Hàng rào và cổng;

- Điều kiện về cấp, thoát nước và điện;

- Nhà cửa;

- Loại, hạng, tình trạng và đặc điểm của công trình xây dựng phục vụ trang trại;

- Các yếu tố khác.

2. Động sản: (tàu thuyền, phương tiện vận tải, máy, thiết bị,...)

a) Các thông số kinh tế kỹ thuật chủ yếu của loại máy, thiết bị

Đối với máy, thiết bị cần chú ý các thông số cơ bản: cấu tạo máy, thiết bị, công suất, năng suất, kích thước (chiều dài, chiều rộng, độ cao mớn nước,...), model, mức tiêu hao nhiên liệu, nước sản xuất, năm sản xuất, năm đưa vào sử dụng, bảo hành, mức độ sẵn có của các linh kiện thay thế,... Đối với phương tiện vận tải cần chú ý thêm các thông số như trọng tải, trang thiết bị kèm theo, tiện nghi nội thất,...

b) Điều kiện thanh toán và dịch vụ kèm theo như chế độ bảo trì, bảo hành, lắp đặt, hướng dẫn sử dụng, lắp ráp, thiết bị thay thế kèm theo,.../.