Nợ tiền sử dụng đất có được xây dựng nhà ở hay không? Cần phải xin giấy phép xây dựng ở đâu? Hồ sơ bao gồm những giấy tờ gì?

Nội dung chính

• Nợ tiền sử dụng đất có được xây dựng nhà ở hay không?
• Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở
• Quy trình cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở như thế nào?
• Ai có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở?
• Lệ phí cấp giấy phép xây dựng ở Nghệ An là bao nhiêu?

Nợ tiền sử dụng đất có được xây dựng nhà ở hay không?

Tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 quy định về thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất quy định như sau:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền."

Theo quy định trên, khi nợ tiền sử dụng đất, người sử dụng đất sẽ bị hạn chế các quyền của mình đó là quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất mà không bị hạn chế về việc xin cấp phép xây dựng trên đất đó. Do đó, khi bạn có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn vẫn được phép xây dựng nhà và xin giấy phép xây dựng.

Nợ tiền sử dụng đất có được xây dựng nhà ở hay không?

Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở

Theo khoản 1 Điều 95 Luật Xây dựng 2014, hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ gồm:

- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

- Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Bản vẽ thiết kế xây dựng;

- Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

Quy trình cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở như thế nào?

Căn cứ khoản 1 Điều 102 Luật Xây dựng 2014 và khoản 36 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, quy trình cấp giấy phép xây dựng được quy định như sau:

- Chủ đầu tư nộp 02 bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng, điều chỉnh giấy phép xây dựng cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng;

- Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ của tổ chức, cá nhân đề nghị cấp, điều chỉnh giấy phép xây dựng; kiểm tra hồ sơ; ghi giấy biên nhận đối với trường hợp hồ sơ đáp ứng theo quy định hoặc hướng dẫn để chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ đối với trường hợp hồ sơ không đáp ứng theo quy định;

- Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải tổ chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa. Khi thẩm định hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền phải xác định tài liệu còn thiếu, tài liệu không đúng theo quy định hoặc không đúng với thực tế để thông báo một lần bằng văn bản cho chủ đầu tư bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ. Trường hợp hồ sơ bổ sung chưa đáp ứng được yêu cầu theo văn bản thông báo thì trong thời hạn 05 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo bằng văn bản hướng dẫn cho chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện hồ sơ. Chủ đầu tư có trách nhiệm bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo văn bản thông báo. Trường hợp việc bổ sung hồ sơ vẫn không đáp ứng được các nội dung theo thông báo thì trong thời hạn 03 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo đến chủ đầu tư về lý do không cấp giấy phép;

- Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm đối chiếu các điều kiện theo quy định của Luật này để gửi văn bản lấy ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước về những lĩnh vực liên quan đến công trình xây dựng theo quy định của pháp luật (được sửa đổi bởi điểm a khoản 36 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020);

- Trong thời gian 12 ngày đối với công trình và nhà ở riêng lẻ kể từ ngày nhận được hồ sơ, các cơ quan quản lý nhà nước được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình. Sau thời hạn trên, nếu các cơ quan này không có ý kiến thì được coi là đã đồng ý và phải chịu trách nhiệm về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình; cơ quan cấp giấy phép xây dựng căn cứ các quy định hiện hành để quyết định việc cấp giấy phép xây dựng;

- Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong thời gian 20 ngày đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng công trình, bao gồm cả giấy phép xây dựng có thời hạn, giấy phép xây dựng điều chỉnh, giấy phép di dời và trong thời gian 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ. Trường hợp đến thời hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn theo quy định tại khoản này. Thời gian cấp giấy phép xây dựng đối với công trình quảng cáo được thực hiện theo quy định của pháp luật về quảng cáo (được sửa đổi bởi điểm b khoản 36 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020).

Ai có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở?

Tại Điều 103 Luật xây dựng 2014 (lưu ý: khoản 1 Điều này bị bãi bỏ bởi khoản 37 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020) quy định về thẩm quyền cấp, điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi giấy phép xây dựng như sau:

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy phép xây dựng đối với công trình thuộc đối tượng có yêu cầu phải cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn tỉnh, trừ công trình quy định tại khoản 3 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân cấp, ủy quyền cho Sở Xây dựng, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng thuộc chức năng và phạm vi quản lý của cơ quan này (được sửa đổi bởi khoản 37 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020)

- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ trên địa bàn do mình quản lý (được sửa đổi bởi khoản 37 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020)

- Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng là cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi giấy phép xây dựng do mình cấp.

- Trường hợp cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng không thu hồi giấy phép xây dựng đã cấp không đúng quy định thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trực tiếp quyết định thu hồi giấy phép xây dựng.

Như vậy, khi xin cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở phải đáp ứng điều kiện nêu trên theo đúng quy định pháp luật. Công ty của anh/chị là chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở nên cần chú ý đến hồ sơ và quy trình đề nghị cấp giấy phép xây dựng.

Lệ phí cấp giấy phép xây dựng ở Nghệ An là bao nhiêu?

Theo Điều 2 Nghị quyết 18/2017/NQ-HĐND về quy định mức thu lệ phí cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn tỉnh Nghệ An, mức thu lệ phí được quy định như sau:

"Điều 2. Mức thu lệ phí và chế độ kê khai, thu, nộp lệ phí

1. Mức thu lệ phí

a) Cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ của nhân dân (thuộc đối tượng phải có giấy phép): 50.000 đồng/1 giấy phép;

b) Cấp giấy phép xây dựng đối với công trình khác: 150.000 đồng/1 giấy phép;

c) Trường hợp điều chỉnh, gia hạn giấy phép xây dựng: 10.000 đồng/lần.

2. Chế độ kê khai, thu, nộp lệ phí.

a) Tổ chức, cá nhân nộp lệ phí thực hiện kê khai, nộp lệ phí một lần khi nộp hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng;

b) Tổ chức thu lệ phí thực hiện nộp toàn bộ tiền lệ phí thu được vào ngân sách nhà nước và thực hiện kê khai, nộp lệ phí theo tháng, quyết toán lệ phí theo năm theo quy định của pháp luật quản lý thuế."

Như vậy, khi nợ tiền sử dụng đất mà bạn có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì vẫn được phép xây dựng nhà và xin giấy phép xây dựng. Bạn cần nộp hồ sơ tại UBND cấp huyện nơi bạn đang sinh sống theo thành phần hồ sơ và thủ tục đã nêu trên. Ngoài ra, mức thu lệ phí cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn tỉnh Nghệ An là 50.000 đồng/giấy phép.