Bài viết với sự chia sẻ của Luật sư Trần Viết Hà – Giám đốc Công ty Luật TNHH MTV Hà và Cộng sự sẽ phân tích, làm rõ các điều kiện được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất theo quy định hiện hành. Qua đó, giúp bạn đọc hiểu đúng quy định của pháp luật, xác định trường hợp được miễn thuế và thực hiện việc kê khai theo đúng quy định.
Miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà ở, đất ở duy nhất được áp dụng trong trường hợp nào?
Miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà ở, đất ở duy nhất là chính sách nhằm giảm gánh nặng tài chính cho cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện luật định. Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp bán căn nhà hoặc thửa đất duy nhất đang đứng tên đều được miễn thuế.
Theo Điều 19 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở duy nhất của cá nhân được miễn thuế thu nhập cá nhân nếu người chuyển nhượng đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định.
Đáng chú ý, quy định này không áp dụng đối với việc chuyển nhượng nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai, kể cả khi đây là tài sản duy nhất của người chuyển nhượng.
Như vậy, để được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà duy nhất, người dân cần xem xét đầy đủ các điều kiện thay vì chỉ căn cứ vào việc đang sở hữu một bất động sản.
Điều kiện để được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà ở, đất ở duy nhất
Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó)
Theo điểm a khoản 2 Điều 19 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, một trong những điều kiện để được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà ở, đất ở duy nhất đó là tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ được có duy nhất một quyền sở hữu nhà ở hoặc một quyền sử dụng đất ở.
Điều này đồng nghĩa với việc nếu cá nhân còn đứng tên một nhà ở hoặc một thửa đất ở khác thì sẽ không đủ điều kiện miễn thuế thu nhập cá nhân.
Ngoài ra, quy định mới còn bổ sung trường hợp cá nhân đang có nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Mặc dù công trình chưa hoàn thành hoặc chưa được bàn giao, nhưng nếu đã phát sinh quyền sở hữu theo quy định thì việc chuyển nhượng nhà, đất hiện tại cũng không được xác định là chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất.
Bên cạnh đó, trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng (bao gồm cả vợ/chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở) thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.
Điều này nghĩa là, trong cùng một giao dịch chuyển nhượng nhà đất, có thể một người được miễn thuế nhưng người còn lại vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
- Phải có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.
Theo điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, người chuyển nhượng phải có quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở tối thiểu 183 ngày tính đến thời điểm chuyển nhượng.
Thời điểm xác định được tính từ ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Đối với trường hợp được cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai thì thời gian sở hữu được tính từ ngày cấp Giấy chứng nhận trước khi cấp đổi hoặc cấp lại. Quy định này bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất khi thực hiện các thủ tục hành chính.
- Phải chuyển nhượng toàn bộ nhà ở hoặc toàn bộ quyền sử dụng đất ở
Theo điểm c khoản 2 Điều 19 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, cá nhân phải chuyển nhượng toàn bộ nhà ở hoặc toàn bộ quyền sử dụng đất ở thì mới đủ điều kiện được miễn thuế.
Nếu chỉ chuyển nhượng một phần diện tích của thửa đất hoặc một phần quyền sở hữu nhà ở thì không được miễn thuế đối với phần chuyển nhượng đó, mặc dù đây là bất động sản duy nhất. Đây là điều kiện mà nhiều người thường bỏ sót khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng nhà đất.
Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì cũng không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.
Người chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất phải tự kê khai và chịu trách nhiệm
Theo khoản 3 Điều 19 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, việc xác định nhà ở duy nhất được thực hiện thông qua việc cá nhân tự kê khai với cơ quan thuế.
Điều này nghĩa là nếu sau đó cơ quan có thẩm quyền phát hiện nội dung kê khai không đúng thực tế thì người chuyển nhượng có thể phải:
- Bị truy thu số thuế còn thiếu;
- Bị tính tiền chậm nộp theo quy định của pháp luật về quản lý thuế;
- Bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về thuế và các quy định có liên quan.
Do đó, người dân cần rà soát đầy đủ các bất động sản đang đứng tên trước khi kê khai để tránh phát sinh các rủi ro pháp lý.
Kết luận
Miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà ở, đất ở duy nhất là chính sách có ý nghĩa đối với cá nhân khi thực hiện chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở, nhưng chỉ được áp dụng khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo pháp luật.
Việc hiểu đúng các điều kiện này không chỉ giúp người dân được hưởng chính sách miễn thuế khi đủ điều kiện mà còn hạn chế nguy cơ bị truy thu, tính tiền chậm nộp hoặc xử phạt do kê khai không chính xác.
Bài viết được tư vấn bởi
Luật sư Trần Viết Hà
Bài viết này có hữu ích không?
- - Nội dung nêu trên là phần giải đáp, tư vấn của chúng tôi dành cho khách hàng của THƯ VIỆN PHÁP LUẬT. Nếu quý khách còn vướng mắc, vui lòng gửi về Email [email protected];
- - Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo;
- - Điều khoản được áp dụng có thể đã hết hiệu lực tại thời điểm bạn đang đọc;
- - Mọi ý kiến thắc mắc về bản quyền của bài viết vui lòng liên hệ qua địa chỉ mail [email protected];
