Hướng dẫn hạch toán khi mua Bất động sản đầu tư? Bất động sản đầu tư có phải trích khấu hao không?

Hướng dẫn hạch toán khi mua Bất động sản đầu tư?

Tại Mục B Phụ lục II Thông tư 99/2025/TT-BTC có hướng dẫn phương pháp hạch toán khi mua Bất động sản đầu tư như sau:

(1) Trường hợp mua BĐSĐT trả tiền ngay, nếu thuế GTGT đầu vào được khấu trừ, ghi:

Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư

Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332)

Có các TK 111, 112.

Trường hợp thuế GTGT đầu vào không được khấu trừ thì nguyên giá BĐSĐT bao gồm cả thuế GTGT.

(2) Mua BĐSĐT theo phương thức trả chậm, trả góp:

- Khi mua BĐSĐT theo phương thức trả chậm, trả góp, ghi:

Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư (giá mua trả tiền ngay)

Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332) (nếu có)

Có các TK 111, 112, 331,...

- Định kỳ, phản ánh lãi mua trả chậm, trả góp BĐSĐT phải trả cho người bán vào chi phí tài chính của từng kỳ, ghi:

Nợ TK 635 - Chi phí tài chính

Có TK 331 - Phải trả cho người bán.

- Định kỳ, khi trả tiền cho người bán bao gồm cả nợ gốc và tiền lãi trả chậm, trả góp, ghi:

Nợ TK 331 - Phải trả cho người bán

Có các TK 111, 112

Trước đây, tại khoản 3 Điều 39 Thông tư 200/2014/TT-BTC quy định, khi mua Bất động sản đầu tư thì hạch toán như sau:

(1) Trường hợp mua trả tiền ngay, nếu thuế GTGT đầu vào được khấu trừ:

Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư

Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332)

Có các TK 111, 112.

Trường hợp thuế GTGT đầu vào không được khấu trừ thì nguyên giá BĐSĐT bao gồm cả thuế GTGT.

(2) Mua BĐSĐT theo phương thức trả chậm:

- Ghi nhận BĐSĐT được mua, nếu thuế GTGT đầu vào được pháp khấu trừ, ghi:

Nợ TK 217 - BĐS đầu tư (theo giá mua trả tiền ngay chưa có thuế GTGT)

Nợ TK 242 - Chi phí trả trước (phần lãi trả chậm tính bằng số chênh lệch giữa Tổng số tiền phải thanh toán trừ (-) Giá mua trả tiền ngay và thuế GTGT đầu vào)

Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332)

Có TK 331 - Phải trả cho người bán.

Trường hợp thuế GTGT đầu vào không được khấu trừ thì nguyên giá BĐSĐT bao gồm cả thuế GTGT.

- Hàng kỳ, tính và phân bổ số lãi phải trả về việc mua BĐSĐT theo phương thức trả chậm, ghi:

Nợ TK 635 - Chi phí tài chính

Có TK 242 - Chi phí trả trước.

- Khi thanh toán tiền cho người bán, ghi:

Nợ TK 331 - Phải trả cho người bán

Có TK 515 - Doanh thu hoạt động tài chính (phần chiết khấu thanh toán được hưởng do thanh toán trước thời hạn - Nếu có)

Có các TK 111, 112,…

Hướng dẫn hạch toán khi mua Bất động sản đầu tư? (Hình từ Internet)

Bất động sản đầu tư có phải trích khấu hao không?

Theo quy định tại Mục B Phụ lục II Thông tư 99/2025/TT-BTC thì trong quá trình cho thuê hoạt động phải tiến hành trích khấu hao BĐSĐT và ghi nhận vào chi phí kinh doanh trong kỳ (kể cả trong thời gian ngừng cho thuê).

Doanh nghiệp có thể dựa vào các bất động sản chủ sở hữu sử dụng cùng loại để ước tính thời gian trích khấu hao và xác định phương pháp khấu hao của BĐSĐT cho phù hợp.

- Trường hợp doanh nghiệp cho thuê BĐSĐT có nhận trước tiền cho thuê của nhiều kỳ thì việc ghi nhận doanh thu dịch vụ cho thuê BĐSĐT được thực hiện theo nguyên tắc phân bổ số tiền cho thuê nhận trước phù hợp với thời gian cho thuê.

- Các chi phí khấu hao BĐSĐT và các chi phí liên quan trực tiếp khác tới việc cho thuê, như: Chi phí dịch vụ mua ngoài, chi phí tiền lương nhân viên trực tiếp quản lý bất động sản cho thuê, chi phí khấu hao các công trình phụ trợ phục vụ việc cho thuê BĐSĐT,... được hạch toán vào giá vốn của dịch vụ cho thuê BĐSĐT.

Lưu ý: Doanh nghiệp không trích khấu hao đối với BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá (trừ trường hợp BĐSĐT đang trong thời gian cho thuê). Trường hợp có bằng chứng chắc chắn cho thấy BĐSĐT bị giảm giá so với giá trị thị trường và khoản giảm giá được xác định một cách đáng tin cậy thì doanh nghiệp được đánh giá giảm nguyên giá BĐSĐT và ghi nhận khoản tổn thất vào giá vốn hàng bán (tương tự như việc lập dự phòng đối với hàng hóa bất động sản).

Trước đây, việc trích khấu hao đối với bất động sản đầu tư được quy định tại khoản 1 Điều 39 Thông tư 200/2014/TT-BTC như sau:

Tài khoản 217 - Bất động sản đầu tư

1. Nguyên tắc kế toán

...

1.5 Trong quá trình cho thuê hoạt động phải tiến hành trích khấu hao BĐSĐT và ghi nhận vào chi phí kinh doanh trong kỳ (kể cả trong thời gian ngừng cho thuê). Doanh nghiệp có thể dựa vào các bất động sản chủ sở hữu sử dụng cùng loại để ước tính thời gian trích khấu hao và xác định phương pháp khấu hao của BĐSĐT.

- Trường hợp doanh nghiệp ghi nhận doanh thu đối với toàn bộ số tiền nhận trước từ việc cho thuê BĐSĐT, kế toán phải ước tính đầy đủ giá vốn tương ứng với doanh thu được ghi nhận (bao gồm cả số khấu hao được tính trước).

- Giá vốn của BĐSĐT cho thuê bao gồm: Chi phí khấu hao BĐSĐT và các chi phí liên quan trực tiếp khác tới việc cho thuê, như: Chi phí dịch vụ mua ngoài, chi phí tiền lương nhân viên trực tiếp quản lý bất động sản cho thuê, chi phí khấu hao các công trình phụ trợ phục vụ việc cho thuê BĐSĐT.

1.6. Doanh nghiệp không trích khấu hao đối với BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá. Trường hợp có bằng chứng chắc chắn cho thấy BĐSĐT bị giảm giá so với giá trị thị trường và khoản giảm giá được xác định một cách đáng tin cậy thì doanh nghiệp được đánh giá giảm nguyên giá BĐSĐT và ghi nhận khoản tổn thất vào giá vốn hàng bán (tương tự như việc lập dự phòng đối với hàng hóa bất động sản).

...

Theo đó, việc trích khấu hao đối với bất động sản đầu tư tùy vào từng trường hợp cụ thể như sau:

- Trong quá trình cho thuê hoạt động phải tiến hành trích khấu hao bất động sản đầu tư và ghi nhận vào chi phí kinh doanh trong kỳ (kể cả trong thời gian ngừng cho thuê).

Doanh nghiệp có thể dựa vào các bất động sản chủ sở hữu sử dụng cùng loại để ước tính thời gian trích khấu hao và xác định phương pháp khấu hao của bất động sản đầu tư.

- Đối với bất động sản đầu tư nắm giữ chờ tăng giá thì doanh nghiệp không trích khấu hao.

Xác định nguyên giá của bất động sản đầu tư thế nào?

Theo quy định tại Mục B Phụ lục II Thông tư 99/2025/TT-BTC thì Bất động sản đầu tư được ghi nhận trên Tài khoản 217 theo nguyên giá. Nguyên giá của BĐSĐT là toàn bộ các chi phí (tiền hoặc tương đương tiền) mà doanh nghiệp bỏ ra hoặc giá trị hợp lý của các khoản khác đưa ra trao đổi để có được BĐSĐT tính đến thời điểm mua hoặc xây dựng hoàn thành BĐSĐT đó.

Tùy thuộc vào từng trường hợp, nguyên giá của BĐSĐT được xác định như sau:

+ Nguyên giá của BĐSĐT được mua bao gồm giá mua và các chi phí liên quan trực tiếp đến việc mua, như: Phí dịch vụ tư vấn, lệ phí trước bạ và chi phí giao dịch liên quan khác,...

+ Nguyên giá của BĐSĐT tự xây dựng là giá thành thực tế và các chi phí liên quan trực tiếp của BĐSĐT tính đến ngày hoàn thành công việc xây dựng;

+ Trường hợp bất động sản thuê tài chính với mục đích để cho thuê hoạt động thỏa mãn tiêu chuẩn ghi nhận là BĐSĐT thì nguyên giá của BĐSĐT đó tại thời điểm khởi đầu thuê được thực hiện theo quy định của Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 06 - Thuê tài sản.

- Các chi phí sau không được tính vào nguyên giá của BĐSĐT:

+ Chi phí phát sinh ban đầu nhưng không phải là các chi phí cần thiết để đưa BĐSĐT vào trạng thái có khả năng hoạt động theo cách thức dự định của doanh nghiệp;

+ Các chi phí khi mới đưa BĐSĐT vào hoạt động lần đầu trước khi BĐSĐT đạt tới trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến;

+ Các chi phí không bình thường về nguyên liệu, vật liệu, lao động hoặc các nguồn lực khác trong quá trình xây dựng BĐSĐT.

Trước đây, theo quy định tại khoản 1 Điều 39 Thông tư 200/2014/TT-BTC thì bất động sản đầu tư được ghi nhận trên tài khoản 217 theo nguyên giá.

Nguyên giá của bất động sản đầu tư là toàn bộ các chi phí (tiền hoặc tương đương tiền) mà doanh nghiệp bỏ ra hoặc giá trị hợp lý của các khoản khác đưa ra trao đổi để có được bất động sản đầu tư tính đến thời điểm mua hoặc xây dựng hoàn thành bất động sản đầu tư đó.

- Tuỳ thuộc vào từng trường hợp, nguyên giá của bất động sản đầu tư được xác định như sau:

+ Nguyên giá của bất động sản đầu tư được mua bao gồm giá mua và các chi phí liên quan trực tiếp đến việc mua, như: Phí dịch vụ tư vấn, lệ phí trước bạ và chi phí giao dịch liên quan khác,...

+ Trường hợp mua bất động sản đầu tư thanh toán theo phương thức trả chậm, nguyên giá của bất động sản đầu tư được phản ánh theo giá mua trả tiền ngay tại thời điểm mua.

Khoản chênh lệch giữa giá mua trả chậm và giá mua trả tiền ngay được hạch toán vào chi phí tài chính theo kỳ hạn thanh toán, trừ khi số chênh lệch đó được tính vào nguyên giá bất động sản đầu tư theo quy định của Chuẩn mực kế toán "Chi phí đi vay";

+ Nguyên giá của bất động sản đầu tư tự xây dựng là giá thành thực tế và các chi phí liên quan trực tiếp của bất động sản đầu tư tính đến ngày hoàn thành công việc xây dựng;

+ Trường hợp bất đọng sản thuê tài chính với mục đích để cho thuê hoạt động thoả mãn tiêu chuẩn ghi nhận là bất động sản đầu tư thì nguyên giá của bất động sản đầu tư đó tại thời điểm khởi đầu thuê được thực hiện theo quy định của Chuẩn mực kế toán “Thuê tài sản”.

- Các chi phí sau không được tính vào nguyên giá của bất động sản đầu tư:

+ Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trường hợp các chi phí này là cần thiết để đưa bất động sản đầu tư vào trạng thái sẵn sàng sử dụng);

+ Các chi phí khi mới đưa bất động sản đầu tư vào hoạt động lần đầu trước khi bất động sản đầu tư đạt tới trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến;

+ Các chi phí không bình thường về nguyên liệu, vật liệu, lao động hoặc các nguồn lực khác trong quá trình xây dựng bất động sản đầu tư.