Toàn văn Công văn 731/CT-CS của Cục thuế hướng dẫn chính sách thuế về tiền thuê đất chi tiết ra sao?

Toàn văn Công văn 731/CT-CS của Cục thuế hướng dẫn chính sách thuế về tiền thuê đất chi tiết ra sao?

Ngày 29/01/2026, Cục Thuế ban hành Công văn 731/CT-CS năm 2026 về việc tiền thuê đất.

>>> Tải về Toàn văn Công văn 731/CT-CS năm 2026

Theo đó chính sách thuế về tiền thuê đất được Cục Thuế hướng dẫn tại Công văn 731/CT-CS năm 2026 như sau:

- Căn cứ theo quy định tại khoản 2, điểm a khoản 3 Điều 155 Luật Đất đai 2024;

- Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 82 Luật Đất đai 2024;

- Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 101 Luật Đất đai 2024;

- Căn cứ theo quy định tại khoản 5 Điều 30 Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

- Căn cứ tại khoản 4 Điều 35 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

- Căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 2, điểm a khoản 3 Điều 44 Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (đã được sửa đổi, bổ sung tại điểm a, điểm b khoản 17 Điều 1 Nghị định 291/2025/NĐ-CP ngày 06/11/2025);

Căn cứ các quy định nêu trên, theo quy định của Luật Đất đai 2024 và Nghị định 103/2024/NĐ-CP, khi được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, người thuê đất phải nộp tiền thuê đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm cơ quan nhà nước ban hành quyết định cho thuê đất; không có quy định tính lại tiền thuê đất đối với trường hợp người thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có đơn tự nguyện trả lại đất theo quy định tại khoản 2 Điều 82 Luật Đất đai 2024.

Đối với trường hợp Công ty được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê (Quyết định 238/QĐ-UBND năm 2022 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Hà Nam), cơ quan thuế đã có Thông báo nộp tiền thuê đất đối với Công ty (Thông báo 2034/TB-CCTKV04-HNA năm 2025 của Chi cục Thuế khu vực IV) thì Công ty có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo đúng quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Đất thu hồi trong trường hợp người thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có đơn tự nguyện trả lại đất theo quy định tại khoản 2 Điều 82 Luật Đất đai 2024 thì không được bồi thường về đất, việc hoàn trả giá trị tài sản trên đất do Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền thu hồi đất xem xét, quyết định.

Toàn văn Công văn 731/CT-CS của Cục thuế hướng dẫn chính sách thuế về tiền thuê đất chi tiết ra sao? (Hình ảnh từ Internet)

Xác định diện tích đất tính tiền sử dụng đất thế nào?

Diện tích đất tính tiền sử dụng đất được quy định tại Điều 4 Nghị định 103/2024/NĐ-CP như sau:

- Diện tích tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp được giao, được chuyển mục đích sử dụng đất, được điều chỉnh quy hoạch chi tiết, được chuyển hình thức sử dụng đất là diện tích đất có thu tiền sử dụng đất ghi trên quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết, chuyển hình thức sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Diện tích tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp công nhận quyền sử dụng đất là diện tích đất được công nhận ghi trên Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai (sau đây gọi là Phiếu chuyển thông tin) do cơ quan có chức năng quản lý đất đai chuyển đến cơ quan thuế theo quy định tại Nghị định của Chính phủ về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và hệ thống thông tin đất đai (sau đây gọi là Nghị định về cấp giấy chứng nhận).

Việc xác định hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở của hộ gia đình, cá nhân được thực hiện theo quy định tại các Điều 141, 195 và 196 Luật Đất đai 2024, Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2024, Nghị định về cấp giấy chứng nhận.

- Diện tích tính tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 4 Nghị định 103/2024/NĐ-CP được tính theo đơn vị mét vuông (m2).

Mức tiền chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư từ 1/1/2026 theo Nghị quyết 254/2025/QH15 ra sao?

Căn cứ theo điểm a khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định như sau:

Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

...

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các điểm b, c, d, đ, e và g khoản 1 Điều 121 của Luật Đất đai thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định sau đây:

a) Trường hợp đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì tính tiền sử dụng đất theo mức thu bằng: 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (sau đây gọi tắt là chênh lệch) đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức giao đất ở tại địa phương; 50% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương; 100% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức mà vượt quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương. Mức thu tiền sử dụng đất nêu trên chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân (tính trên 01 thửa đất).

...

Như vậy, mức tiền chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư từ 1/1/2026 (đối với đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp trong cùng thửa có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01/7/2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở) thì tính tiền sử dụng đất theo mức thu, cụ thể:

- 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức giao đất ở tại địa phương;

- 50% chênh lệch với phần vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương;

- 100% chênh lệch với phần vượt quá mức trên.

Lưu ý: Mức thu này chỉ tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân trên một thửa đất.