Có thể thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với bất động sản đang được thế chấp tại ngân hàng hay không?

Nội dung chính

• Cá nhân sở hữu quyền sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ gì đối với đất của mình?
• Có thể thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với bất động sản đang được thế chấp tại ngân hàng hay không?
• Lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với bất động sản đang được thế chấp tại ngân hàng như thế nào cho hợp lý?

Cá nhân sở hữu quyền sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ gì đối với đất của mình?

Căn cứ theo Điều 179 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền của cá nhân sử dụng đất như sau:

"Điều 179. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

b) Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;

c) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

d) Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất;

đ) Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;

e) Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của Luật này; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này;

g) Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;

h) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh;

i) Trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ."

Có thể thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với bất động sản đang được thế chấp tại ngân hàng hay không?

Căn cứ theo Điều 191 Luật Đất đai 2019 quy định về trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất như sau:

"Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó."

Như vậy, hiện không có quy định nào hạn chế về việc cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình khi bất động sản của mình đang được thế chấp tại ngân hàng.

Tài sản thế chấp

Lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với bất động sản đang được thế chấp tại ngân hàng như thế nào cho hợp lý?

Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất như sau:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

...

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Do đó, điều kiện tiên quyết để thực hiện việc chuyển nhượng bất động sản là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thời điểm xác lập quyền đối với việc chuyển nhượng BĐS là thời điểm bên mua đăng ký vào sổ địa chính. Trường hợp anh đang mua đất mà đất này đang được thế chấp, Ngân hàng đang giữ giấy chứng nhận thì Văn phòng công chứng sẽ không chứng được hợp đồng chuyển nhượng này cho anh.

Trường hợp anh muốn ký hợp đồng ba bên giữa anh, bên bán và Ngân hàng thì vẫn được tuy nhiên, hợp đồng này phải được sự đồng ý của Ngân hàng. Và anh thanh toán cho Ngân hàng để giải chấp tài sản thì anh lưu ý phải lập hợp đồng chặt chẽ giữa anh và bên bán về số tiền để giải chấp này (hợp đồng này không phải là hợp đồng chuyển nhượng bất động sản). Tuy nhiên, khi ký hợp đồng này không đảm bảo được quyền và lợi ích của anh, vì thứ nhất hợp đồng này không phải là hợp đồng chuyển nhượng bất động sản nên rất khó đảm bảo nghĩa vụ của bên bán, thứ hai, xét theo pháp luật đất đai, hợp đồng chuyển nhượng của anh chưa được công chứng thì bất động sản đó vẫn thuộc về bên bán.

Trên thực tế, đối với việc chuyển nhượng bất động sản mà bất động sản này đang được thế chấp, để đảm bảo quyền và lợi ích giữa các bên, anh nên đến Văn phòng công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng (chỉ lập sẵn, chưa ký), sau đó đến ngân hàng đang nhận thế chấp để chuyển tiền, giải chấp tài sản, khi lấy được giấy chứng nhận anh đem giấy chứng nhận đến văn phòng công chứng để thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Sau khi có hợp đồng chuyển nhượng, anh giữ giấy chứng nhận, thực hiện các nghĩa vụ thuế và đăng bộ sang tên bất động sản.

Tải về mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới nhất 2023: Tại Đây