Có được lấy lại tiền cọc hợp đồng thuê nhà khi chưa hết hợp đồng đã ký với chủ trước đó? Có quyền đòi lại tiền cọc không?

Nội dung chính

• Quyền và nghĩa vụ vủa bên thuê nhà?
• Khi nào bên cho thuê được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng?
• Khi nào thì được xem là một trong các bên vi phạm hợp đồng? Người thuê nhà có được lấy lai tiền cọc khi chủ nhà vi phạm hợp đồng?

Quyền và nghĩa vụ vủa bên thuê nhà?

Căn cứ vào Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng thuê tài sản:

+ Người thuê tài sản phải có các nghĩa vụ sau:

- Nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê.

- Bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ; nếu làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường

Bên thuê phải sử dụng tài sản thuê theo đúng công dụng của tài sản và đúng mục đích đã thỏa thuận.

Bên thuê phải trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận về thời hạn trả tiền thuê thì thời hạn trả tiền thuê được xác định theo tập quán nơi trả tiền; nếu không thể xác định được thời hạn theo tập quán thì bên thuê phải trả tiền khi trả lại tài sản thuê.

+ Bên thuê có các quyền sau:

- Bên thuê có thể tu sửa và làm tăng giá trị tài sản thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí hợp lý.

- Bên cho thuê phải giao tài sản cho bên thuê đúng số lượng, chất lượng, chủng loại, tình trạng, thời điểm, địa điểm đã thỏa thuận và cung cấp thông tin cần thiết về việc sử dụng tài sản đó.

- Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp sau đây:

+ Sửa chữa tài sản;

+ Giảm giá thuê;

+ Đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được.

Khi nào bên cho thuê được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng?

Theo quy định về quy định chung của hợp đồng thuê tài sản trong Bộ Luật Dân sự 2015 các trường hợp sau bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu bên thuê có các hành vi sau:

- Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, nếu bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

- Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại trong trường hợp bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích, không đúng công dụng.

Khi nào thì được xem là một trong các bên vi phạm hợp đồng? Người thuê nhà có được lấy lai tiền cọc khi chủ nhà vi phạm hợp đồng?

Lấy lại tiền đặt cọc khi thuê nhà

Căn cứ theo Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

Theo khoản 1 và khoản 2 Điều 3 Luật Thương mại 2005 quy định:

- Hoạt động thương mại là hoạt động nhằm mục đích sinh lợi, bao gồm mua bán hàng hoá, cung ứng dịch vụ, đầu tư, xúc tiến thương mại và các hoạt động nhằm mục đích sinh lợi khác

- Vi phạm hợp đồng là việc một bên không thực hiện, thực hiện không đầy đủ hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ theo thoả thuận giữa các bên hoặc theo quy định của Luật này.

Căn cứ theo khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Căn cứ vào các quy định pháp luật nêu trên có thể xác định chủ nhà đã vi phạm hợp đồng. Vì trong hợp đồng hai bên đã ký thỏa thuận về tiền thuê nhà hàng tháng là 5 triệu/ tháng. Nhưng khi chủ nhà đòi tăng tiền nhà và không được người thuê đồng ý chủ nhà có hành vi đuổi người thuê nhà đi nhưu vậy là đã vi phạm hợp đồng. Căn cứ theo khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 thì bên cho thuê nhà phải trả lại số tiền người thuê đã cọc 2 tháng là 10 triệu.