Căn hộ chung cư diện tích 25-32 m2 chỉ được tính 1 người ở khi lập quy hoạch, thẩm định đầu tư và cấp phép xây dựng theo Quyết định 32?

Căn hộ chung cư diện tích 25-32 m2 chỉ được tính 1 người ở khi lập quy hoạch, thẩm định đầu tư và cấp phép xây dựng theo Quyết định 32?

Theo Điều 4 Quy định về phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh ban hành kèm Quyết định 32/2025/QĐ-UBND quy định như sau:

Phương pháp xác định dân số đối với nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp

1. Trong giai đoạn quyết định chủ trương đầu tư, giai đoạn lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 và quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 theo quy trình rút gọn (quy hoạch tổng mặt bằng), quy mô dân số tối đa của nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp được xác định theo quy định hiện hành về pháp luật quy hoạch (trong đó có quy chuẩn quy hoạch đô thị), về pháp luật xây dựng, đồng thời phải phù hợp với Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2045 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 2161/QĐ-TTg ngày 22 tháng 12 năm 2021; theo đó, mục tiêu diện tích sàn nhà ở bình quân đầu người đạt khoảng 32 m² / người.

2. Trong giai đoạn thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng và cấp Giấy phép xây dựng, dân số nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp được xác định theo chỉ tiêu 3,5 người/căn hộ (căn cứ Kết quả toàn bộ Tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2019 và Kết quả chủ yếu điều tra dân số và nhà ở giữa kỳ thời điểm 0 giờ ngày 01 tháng 4 năm 2024 của Tổng cục Thống kê) hoặc theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng của căn hộ tương ứng, cụ thể:

a) Đối với căn hộ chung cư (không phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội)

Trường hợp căn hộ một (01) phòng ở có diện tích từ 25 m² đến 32 m²: Tính 01 người.

Trường hợp căn hộ một (01) phòng ở có diện tích từ trên 32 m² đến 56 m²: Tính 02 người.

Trường hợp căn hộ hai (02) phòng ở có diện tích từ trên 56 m² đến 64 m²: Tính 02 người.

Trường hợp căn hộ hai (02) phòng ở có diện tích từ trên 64 m² đến 96 m²: Tính 03 người.

Trường hợp căn hộ ba (03) phòng ở có diện tích từ trên 96 m² đến 128 m²: Tính 04 người.

Trường hợp căn hộ ba (03) phòng ở có diện tích từ trên 128 m² đến 160 m²: Tính 05 người.

Trường hợp căn hộ từ bốn (04) phòng ở trở lên hoặc có diện tích từ trên 160 m² trở lên: Tính 06 người.

...

b) Đối với căn hộ phục vụ tái định cư hoặc bố trí làm nhà ở xã hội

Trường hợp căn hộ một (01) phòng ở có diện tích từ 25 m² đến 32 m²: Tính 01 người.

Trường hợp căn hộ một (01) phòng ở có diện tích từ 32 m² đến dưới 45 m²: Tính 1,5 người.

...

Theo đó, trong giai đoạn thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng và cấp Giấy phép xây dựng, dân số nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp được xác định theo chỉ tiêu 3,5 người/căn hộ (căn cứ Kết quả toàn bộ Tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2019 và Kết quả chủ yếu điều tra dân số và nhà ở giữa kỳ thời điểm 0 giờ ngày 01 tháng 4 năm 2024 của Tổng cục Thống kê) hoặc theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng của căn hộ tương ứng.

Như vậy, đối với căn hộ chung cư (không phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội) thì căn hộ một (01) phòng ở có diện tích từ 25 m² đến 32 m² được tính 01 người.

Đối với căn hộ phục vụ tái định cư hoặc bố trí làm nhà ở xã hội thì căn hộ một (01) phòng ở có diện tích từ 25 m² đến 32 m² được tính 01 người.

Lưu ý: Đối tượng áp dụng quy định tại Quyết định 32/2025/QĐ-UBND là các cơ quan, đơn vị, tổ chức, cá nhân có liên quan đến công tác quyết định chủ trương đầu tư; công tác lập, thẩm định, phê duyệt các quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình có nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp; công tác lập, thẩm tra, thẩm định, phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng/Báo cáo kinh tế kỹ thuật đầu tư xây dựng, thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở và công tác cấp Giấy phép xây dựng các dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải tuân thủ Quy định này và các văn bản pháp luật có liên quan.

Căn hộ chung cư diện tích 25 32 m2 chỉ được tính 1 người ở khi lập quy hoạch, thẩm định đầu tư và cấp phép xây dựng theo Quyết định 32? (hình từ internet)

Nguyên tắc xác định dân số đối với nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp như thế nào?

Theo Điều 3 Quy định về phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh ban hành kèm Quyết định 32/2025/QĐ-UBND quy định nguyên tắc xác định dân số đối với nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp như sau:

- Kiểm soát dân số của dự án đảm bảo phù hợp với chỉ tiêu quy mô dân số đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phân bổ tại các đồ án quy hoạch đô thị và nông thôn, đồng bộ với các chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tại khu vực.

- Việc tính toán quy đổi đối với một số công trình lưu trú khác gồm: căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú nhằm đảm bảo phù hợp với quy mô dân số và hạ tầng kỹ thuật tại khu vực thực hiện dự án.

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cần phải gi rõ điều gì về đặc điểm nhà ở giao dịch?

Căn cứ theo khoản 2 Điều 163 Luật Nhà ở 2023 quy định hợp đồng về nhà ở như sau:

Hợp đồng về nhà ở

Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.

Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; trách nhiệm đóng, mức đóng kinh phí bảo trì và thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì;

3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở;

5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê mua, cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; thời hạn sở hữu đối với trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn;

...

Theo đó, ngoài những nội dung cần có theo quy định thì đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ những nội dung sau đây:

+ Phần sở hữu chung, sử dụng chung;

+ Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế;

+ Diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng;

+ Diện tích sàn căn hộ;

+ Mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt;

+ Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu;

+ Trách nhiệm đóng, mức đóng kinh phí bảo trì và thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì.