Phải hoàn thiện phần móng mới được mở bán dự án nhà ở liền kề có đúng không? Khi mua dự án nhà ở hình thành trong tương lai cần lưu ý những điều gì?

Nội dung chính

• Phải hoàn thiện phần móng mới được mở bán dự án nhà ở liền kề có đúng không?
• Khi mua dự án nhà ở hình thành trong tương lai cần lưu ý những điều gì?
• Kiểm tra vấn đề pháp lý của dự án nhà ở hình thành trong tương lai như thế nào?
• Vấn đề bảo lãnh của ngân hàng trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai như thế nào?
• Thanh toán khi mua nhà ở hình thành trong tương lai như thế nào?
• Quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai như thế nào?

Phải hoàn thiện phần móng mới được mở bán dự án nhà ở liền kề có đúng không?

Nhà ở hình thành trong tương lai được quy định xác định cụ thể tại Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 và Khoản 5 Điều 80 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 là là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Như vậy dự án anh/chị đang đề cập đến được xem là nhà ở hình thành trong tương lai. Điều kiện của bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh được quy định cụ thể tại khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Theo đó, pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản quy định nhà ở hình thành trong tương lai (nhà ở thấp tầng, không phải nhà ở chung cư) được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng điều kiện có giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; không quy định phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của nhà ở.

Phải hoàn thiện phần móng mới được mở bán dự án nhà ở liền kề có đúng không?

Khi mua dự án nhà ở hình thành trong tương lai cần lưu ý những điều gì?

Bản chất của dự án mua nhà ở hình thành trong tương lai là mua cái không có trong thực tại, người mua dự án này thường ở trong thế bị động về thông tin, các thông tin của dự án thường chỉ được biết qua nguồn cung cấp từ chủ đầu tư và mô giới bất động sản. Vì vậy để đảm bảo không đặt tiền sai chỗ người mua nên lưu ý các vấn đề sau:

- Kiểm tra vấn đề pháp lý của dự án, điều này là yếu tố quan trọng để thể hiện tính minh bạch của dự án.

- Dự án đã được ngân hàng bảo lãnh hay chưa.

- Vấn đề về thanh toán khi mua nhà ở hình thành trong tương lai.

- Quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai.

Kiểm tra vấn đề pháp lý của dự án nhà ở hình thành trong tương lai như thế nào?

Căn cứ theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định chủ đầu tư muốn bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai cần có các giấy tờ sau:

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất.

- Hồ sơ dự án.

- Thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

- Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng.

- Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;

- Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Vấn đề bảo lãnh của ngân hàng trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai như thế nào?

Căn cứ theo Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định như sau:

Điều 56. Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.

2. Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều này và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.

Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.

3. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

4. Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều này và quy định của pháp luật về bảo lãnh.

Chiếu theo quy định trên thì việc bảo lãnh sẽ phải thự hiện khi chủ đầu tư không bàn giao chung cư theo đúng tiến độ đã cam kết. Có thể hiểu việc bảo lãnh được xem như là một tấm khiên đảm bảo cho khách hàng vì những dự án hình thành trong tương lai thường gặp rất nhiều rủi ro, khi dự án được bảo lãnh thì nếu trường hợp chủ đầu tư không thực hiện việc bàn giao nhà ở cho bạn thì bạn sẽ được ngân hàng hoàn lại toàn bộ số tiền bạn đã đóng cho chủ đầu tư theo hợp đồng.

Thanh toán khi mua nhà ở hình thành trong tương lai như thế nào?

Căn cứ theo quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

Điều 57. Thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai

1. Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

2. Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.

Như vậy số tiền đặt cọc khi mua thì bạn sẽ không phải nộp cho chủ đầu tư quá 30%, trường hợp chưa bàn giao nhà thì đối với chủ đầu tư trong nước không được thu quá 70% giá trị hợp đồng, và đối với chủ đầu tư nước ngoài thì con số này là không được quá 50%. Vì thế khi mua dự án nhà ở hình thành trong tương lai bạn nên lưu ý việc chủ đầu tư là trong nước hay nước ngoài nữa nhé.

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai như thế nào?

Căn cứ theo Điều 58 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về quyền và nghĩa vụ các bên trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

Điều 58. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai

Ngoài các quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua bất động sản quy định tại Chương II của Luật này, các bên còn có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

1. Bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình;

2. Bên bán, bên cho thuê mua có nghĩa vụ cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua, bên thuê mua kiểm tra thực tế tại công trình.