Mức phạt Xây nhà ở riêng lẻ không có giấy phép xây dựng từ 26/8/2026 theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP là bao nhiêu?
Căn cứ Nghị định 339/2026/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý, phát triển nhà, kinh doanh bất động sản, có hiệu lực từ 26/8/2026.
Tại Điều 25 Nghị định 339/2026/NĐ-CP có quy định về mức phạt đối với vi phạm của chủ đầu tư về trật tự xây dựng, trong đó có mức phạt khi xây dựng nhà ở riêng lẻ không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép (Xây nhà không có giấy phép) như sau:
Vi phạm của chủ đầu tư về trật tự xây dựng
...
7. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình chưa được cấp giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:
a) Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;
b) Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu vực bảo vệ I của di tích, khu vực di sản thế giới, khu vực bảo vệ II của di tích, vùng đệm của khu vực di sản thế giới hoặc công trình xây dựng khác;
...
11. Xử phạt hành vi tiếp tục thực hiện hành vi vi phạm sau khi đã bị lập biên bản vi phạm hành chính (trước khi ban hành quyết định xử phạt) mà người có thẩm quyền đã yêu cầu chấm dứt hành vi vi phạm đối với các hành vi quy định tại khoản 4, khoản 6, khoản 7, khoản 8, khoản 9 và khoản 10 Điều này thì mức phạt cụ thể như sau:
a) Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;
b) Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu vực bảo vệ I của di tích, khu vực di sản thế giới, khu vực bảo vệ II của di tích, vùng đệm của khu vực di sản thế giới hoặc công trình xây dựng khác;
....
12. Xử phạt đối với hành vi đã bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại khoản 4, khoản 6, khoản 7, khoản 9, khoản 10 Điều này mà tái phạm hoặc tái phạm đối với hành vi tại khoản 8 Điều này nhưng chưa đến mức bị truy cứu trách nhiệm hình sự thì mức phạt cụ thể như sau:
a) Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;
b) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu vực bảo vệ I của di tích, khu vực di sản thế giới, khu vực bảo vệ II của di tích, vùng đệm của khu vực di sản thế giới hoặc công trình xây dựng khác;
...
13. Hình thức xử phạt bổ sung:
a) Tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng từ 03 tháng đến 06 tháng đối với hành vi quy định tại điểm a khoản 11 và điểm a khoản 12 Điều này;
b) Tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng từ 06 tháng đến 09 tháng đối với hành vi quy định tại điểm b khoản 11 và điểm b khoản 12 Điều này;
...
d) Tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính đối với hành vi quy định tại khoản 11, khoản 12 Điều này.
14. Biện pháp khắc phục hậu quả:
...
c) Buộc thực hiện thủ tục đề nghị cấp giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng hoặc điều chỉnh thiết kế xây dựng triển khai sau khi dự án được phê duyệt (trong trường hợp không điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng) theo quy định tại khoản 2 Điều 85 Nghị định này đối với hành vi quy định tại khoản 4, khoản 6, khoản 7 và khoản 8 Điều này mà đang thi công xây dựng;
d) Buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm mà hành vi vi phạm đã kết thúc đối với các hành vi quy định tại khoản 4, khoản 6, khoản 7, khoản 8 Điều này;
đ) Buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm đối với các hành vi quy định tại khoản 9, khoản 10, khoản 11, khoản 12 Điều này;
e) Buộc nộp lại số tiền bằng với giá trị tang vật, phương tiện vi phạm hành chính đã bị tiêu thụ, tẩu tán, tiêu hủy trái quy định của pháp luật đối với hành vi quy định tại khoản 11, khoản 12 Điều này.
Như vậy, theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP Mức phạt Xây nhà ở riêng lẻ không có giấy phép xây dựng như sau:
Trường hợp vi phạm | Mức phạt xây nhà không có giấy phép |
Xây dựng nhà ở riêng lẻ | Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng - Trường hợp tiếp tục thực hiện hành vi vi phạm sau khi đã bị lập biên bản vi phạm hành chính (trước khi ban hành quyết định xử phạt) mà người có thẩm quyền đã yêu cầu chấm dứt hành vi vi phạm: Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng. Tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng từ 03 tháng đến 06 tháng. Tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính - Đã bị xử phạt mà tái phạm nhưng chưa đến mức bị truy cứu trách nhiệm hình sự: Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng. Tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng từ 06 tháng đến 09 tháng. Tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính |
Xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu vực bảo vệ I của di tích, khu vực di sản thế giới, khu vực bảo vệ II của di tích, vùng đệm của khu vực di sản thế giới hoặc công trình xây dựng khác | Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng - Trường hợp tiếp tục thực hiện hành vi vi phạm sau khi đã bị lập biên bản vi phạm hành chính (trước khi ban hành quyết định xử phạt) mà người có thẩm quyền đã yêu cầu chấm dứt hành vi vi phạm: Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng. Tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng từ 03 tháng đến 06 tháng. Tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính - Đã bị xử phạt mà tái phạm nhưng chưa đến mức bị truy cứu trách nhiệm hình sự: Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng. Tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng từ 06 tháng đến 09 tháng. Tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính |
Ngoài ra:
- Buộc thực hiện thủ tục đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 2 Điều 85 Nghị định 339/2026/NĐ-CP đối với hành vi vi phạm trong trường hợp mà đang thi công xây dựng:
Điều 85. Về áp dụng biện pháp dừng thi công để thực hiện thủ tục cấp giấy phép xây dựng hoặc cấp giấy phép xây dựng điều chỉnh hoặc điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng hoặc điều chỉnh thiết kế xây dựng triển khai sau khi dự án được phê duyệt (trong trường hợp không điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng) theo quy định tại điểm c khoản 14 Điều 25 Nghị định này
...
2. Trường hợp công trình xây dựng đủ điều kiện cấp giấy phép xây dựng hoặc cấp giấy phép xây dựng điều chỉnh hoặc điều chỉnh dự án đầu tư hoặc điều chỉnh thiết kế xây dựng triển khai sau khi dự án được phê duyệt (trong trường hợp không điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng) theo quy định của pháp luật về xây dựng mà đang thi công thì buộc dừng thi công công trình, hạng mục công trình vi phạm và thực hiện các biện pháp xử lý như sau:
a) Trong thời hạn 120 ngày đối với công trình xây dựng phải lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật, công trình phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi, 35 ngày đối với nhà ở riêng lẻ, công trình xây dựng khác kể từ ngày ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm phải hoàn thành hồ sơ đề nghị cơ quan, tổ chức có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng điều chỉnh hoặc thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh hoặc thẩm định điều chỉnh thiết kế xây dựng triển khai sau khi dự án được phê duyệt (trong trường hợp không điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng) và được cơ quan, tổ chức có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về cấp giấy phép xây dựng hoặc cấp giấy phép xây dựng điều chỉnh hoặc phê duyệt dự án đầu tư xây dựng điều chỉnh, phê duyệt điều chỉnh thiết kế xây dựng triển khai sau khi dự án được phê duyệt (trong trường hợp không điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng);
b) Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng hoặc điều chỉnh thiết kế xây dựng triển khai sau khi dự án được phê duyệt (trong trường hợp không điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng) được thực hiện theo quy định của pháp luật về cấp giấy phép xây dựng, về thẩm định thiết kế xây dựng và bổ sung hồ sơ chứng minh đã hoàn thành việc nộp phạt vi phạm hành chính.
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm cấp giấy phép xây dựng, cơ quan chuyên môn về xây dựng, cơ quan chuyên môn thuộc người quyết định đầu tư, chủ đầu tư có trách nhiệm thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh, điều chỉnh thiết kế xây dựng triển khai sau khi dự án được phê duyệt (trong trường hợp không điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng) theo quy định;
c) Hết thời hạn quy định tại điểm a khoản 2 Điều này, tổ chức, cá nhân vi phạm không xuất trình giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng điều chỉnh hoặc thông báo kết quả thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh hoặc Quyết định phê duyệt điều chỉnh thiết kế xây dựng triển khai sau khi dự án được phê duyệt (trong trường hợp không điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng) thì người có thẩm quyền xử phạt ra văn bản thông báo yêu cầu tổ chức, cá nhân vi phạm tự phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm;
d) Đối với công trình được cấp giấy phép xây dựng hoặc cấp giấy phép xây dựng điều chỉnh hoặc thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh hoặc thẩm định, phê duyệt điều chỉnh thiết kế xây dựng triển khai sau khi dự án được phê duyệt (trong trường hợp không điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng), trong thời hạn tối đa 05 ngày kể từ ngày tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm xuất trình giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng điều chỉnh hoặc thông báo kết quả thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh hoặc Quyết định phê duyệt điều chỉnh thiết kế xây dựng triển khai sau khi dự án được phê duyệt (trong trường hợp không điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng), người có thẩm quyền xử phạt có trách nhiệm tổ chức kiểm tra hiện trạng công trình xây dựng, lập biên bản kiểm tra hiện trạng công trình ghi nhận sự phù hợp của hiện trạng công trình với giấy phép xây dựng hoặc thiết kế xây dựng tại Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh được thẩm định hoặc thiết kế xây dựng triển khai sau khi dự án được phê duyệt điều chỉnh (trong trường hợp không điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng) được thẩm định, phê duyệt.
Đối với công trình không được cấp giấy phép xây dựng, cấp giấy phép xây dựng điều chỉnh, không phê duyệt dự án đầu tư xây dựng điều chỉnh, không phê duyệt điều chỉnh thiết kế xây dựng triển khai sau khi dự án được phê duyệt (trong trường hợp không điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng), trong thời hạn tối đa 15 ngày kể từ ngày gửi văn bản thông báo (tính theo dấu bưu điện) hoặc từ ngày có biên bản bàn giao thông báo, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm có trách nhiệm hoàn thành việc tự phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm;
đ) Tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm chỉ được tiếp tục thi công xây dựng nếu biên bản kiểm tra hiện trạng công trình xác nhận hiện trạng công trình phù hợp với giấy phép xây dựng, giấy phép xây dựng điều chỉnh, thiết kế xây dựng tại Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh được thẩm định hoặc thiết kế xây dựng triển khai sau khi dự án được phê duyệt (trong trường hợp không điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng).
Trường hợp hiện trạng công trình xây dựng không phù hợp với giấy phép xây dựng được cấp, thiết kế xây dựng tại Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh được thẩm định hoặc thiết kế xây dựng triển khai sau khi dự án được phê duyệt (trong trường hợp không điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng) thì trong thời hạn tối đa 15 ngày kể từ ngày lập biên bản kiểm tra hiện trạng công trình, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng không phù hợp với giấy phép xây dựng, giấy phép xây dựng điều chỉnh, thiết kế xây dựng tại Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh được thẩm định hoặc thiết kế xây dựng triển khai sau khi dự án được phê duyệt (trong trường hợp không điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng);
e) Trong thời hạn đang đề nghị thực hiện thủ tục cấp giấy phép xây dựng hoặc cấp giấy phép xây dựng điều chỉnh hoặc điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng hoặc điều chỉnh thiết kế xây dựng triển khai sau khi dự án được phê duyệt (trong trường hợp không điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng) mà tổ chức, cá nhân vi phạm tiếp tục thi công thì bị xử lý theo quy định tại khoản 12 Điều 25 Nghị định này và quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính.
Tổ chức, cá nhân không thực hiện biện pháp buộc phá dỡ quy định tại khoản 1, điểm c và điểm đ khoản 2 Điều này thì bị cưỡng chế thi hành theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính.
- Buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm mà hành vi vi phạm đã kết thúc.
- Đối với Trường hợp tiếp tục thực hiện hành vi vi phạm sau khi đã bị lập biên bản vi phạm hành chính (trước khi ban hành quyết định xử phạt) mà người có thẩm quyền đã yêu cầu chấm dứt hành vi vi phạm và Trường hợp Đã bị xử phạt mà tái phạm nhưng chưa đến mức bị truy cứu trách nhiệm hình sự: Buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm, Buộc nộp lại số tiền bằng với giá trị tang vật, phương tiện vi phạm hành chính đã bị tiêu thụ, tẩu tán, tiêu hủy trái quy định.
Mức phạt Xây nhà ở riêng lẻ không có giấy phép xây dựng từ 26/8/2026 theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP là bao nhiêu?
Bảng so sánh Mức phạt Xây nhà ở riêng lẻ không có giấy phép xây dựng theo Nghị định 339 và Nghị định 16
Đối chiếu với quy định trước đó tại khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, 02 mức phạt tiền từ 60-80 triệu đồng và 80-100 triệu đồng đối với vi phạm lần đầu là không thay đổi. Tuy nhiên, quy định mới đã sửa đổi một số nội dung như sau:
- Chủ thể vi phạm được xác định rõ là "Chủ đầu tư", trước đó, tên Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP chỉ quy định chung là "Vi phạm quy định về trật tự xây dựng"
- Điều chỉnh giảm mức xử phạt đối với Trường hợp tiếp tục thực hiện hành vi vi phạm sau khi đã bị lập biên bản vi phạm hành chính (trước khi ban hành quyết định xử phạt) dù người có thẩm quyền đã yêu cầu chấm dứt hành vi vi phạm và Trường hợp tái phạm nhưng chưa đến mức bị truy cứu trách nhiệm hình sự.
Bảng so sánh Mức phạt Xây nhà ở riêng lẻ không có giấy phép xây dựng theo Nghị định 339 và Nghị định 16
Trường hợp | Nghị định 339/2026/NĐ-CP | Nghị định 16/2022/NĐ-CP |
Xây dựng nhà ở riêng lẻ | ||
Vi phạm lần đầu | Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng | Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng |
Tiếp tục thực hiện hành vi vi phạm sau khi đã bị lập biên bản vi phạm hành chính (trước khi ban hành quyết định xử phạt) mà người có thẩm quyền đã yêu cầu chấm dứt hành vi vi phạm | Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng | Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng |
Tái phạm nhưng chưa đến mức bị truy cứu trách nhiệm hình sự | Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng | Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 140.000.000 đồng |
Xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu vực khác liên quan đến di tích, di sản | (Xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu vực bảo vệ I của di tích, khu vực di sản thế giới, khu vực bảo vệ II của di tích, vùng đệm của khu vực di sản thế giới hoặc công trình xây dựng khác) | (Xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác) |
Vi phạm lần đầu | Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng | Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng |
Tiếp tục thực hiện hành vi vi phạm sau khi đã bị lập biên bản vi phạm hành chính (trước khi ban hành quyết định xử phạt) dù người có thẩm quyền đã yêu cầu chấm dứt hành vi vi phạm | Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng | Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 140.000.000 đồng |
Tái phạm nhưng không bị truy cứu trách nhiệm hình sự | Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng. | Phạt tiền từ 140.000.000 đồng đến 160.000.000 đồng |
Nhà ở riêng lẻ được miễn giấy phép trong trường hợp nào?
Căn cứ quy định tại Điều 43 Luật Xây dựng 2025 công trình nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng có tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m2 và không thuộc một trong các khu vực: "khu chức năng, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung thành phố; khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, thuộc thành phố, quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia; khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã; khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc" thì không cần phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công xây dựng công trình.
Trên đây là bài viết 'Mức phạt Xây nhà ở riêng lẻ không có giấy phép xây dựng từ 26/8/2026 theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP là bao nhiêu?'
Bài viết này có hữu ích không?
- - Nội dung nêu trên là phần giải đáp, tư vấn của chúng tôi dành cho khách hàng của THƯ VIỆN PHÁP LUẬT. Nếu quý khách còn vướng mắc, vui lòng gửi về Email [email protected];
- - Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo;
- - Điều khoản được áp dụng có thể đã hết hiệu lực tại thời điểm bạn đang đọc;
- - Mọi ý kiến thắc mắc về bản quyền của bài viết vui lòng liên hệ qua địa chỉ mail [email protected];
