Diện tích đất tối thiểu được thực hiện tách thửa tại tỉnh Ninh Thuận theo quy định hiện nay là bao nhiêu?

Điều kiện tách thửa đất tại tỉnh Ninh Thuận được quy định như thế nào?

Trước đây, Điều kiện tách thửa đất được quy định tại Điều 3 Quy định ban hành kèm theo Quyết định 85/2014/QĐ-UBND ngày 18/11/2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Ninh Thuận như sau:

“Điều 3. Điều kiện tách thửa, hợp thửa

1. Người sử dụng đất được tách thửa khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

b) Diện tích xin tách thửa và diện tích còn lại sau khi tách thửa không nhỏ hơn diện tích tối thiểu tại quy định này.

2. Tách thửa để chuyển nhượng cho người có đất liền kề để hợp thành thửa đất mới thì đối với thửa đất tách để hợp thửa không bị khống chế diện tích tối thiểu nhưng diện tích của thửa đất còn lại sau khi tách để chuyển nhượng phải đảm bảo bằng hoặc lớn hơn diện tích đất tối thiểu quy định tại Điều 4, Điều 5 quy định này.

3. Đối với đất nông nghiệp nằm trong cùng thửa đất với đất ở đô thị nhưng không được công nhận là đất ở hoặc nằm trong xen kẽ trong khu dân cư đô thị thì việc tách thửa phải đồng thời với việc chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 57 của Luật Đất đai 2013. Diện tích đất tối thiểu được tách thửa và diện tích đất còn lại sau khi tách thửa phải đảm bảo bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu theo quy định tại khoản 1 Điều 4 của quy định này.

4. Đối với đất nông nghiệp nằm trong cùng thửa với đất ở nông thôn nhưng không được công nhận là đất ở hoặc nằm trong xen kẽ trong khu dân cư nông thôn thì việc tách thửa phải đồng thời với việc chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 57 của Luật Đất đai 2013. Diện tích đất tối thiểu được tách thửa và diện tích đất còn lại sau khi tách thửa phải đảm bảo bằng hoặc lớn hơn theo quy định tại khoản 2 Điều 4 của quy định này.

Trường hợp diện tích đất nông nghiệp còn lại sau khi tách thửa nhỏ hơn diện tích được phép tách thửa quy định tại khoản 2 Điều 4 của quy định này thì diện tích còn lại phải đồng thời với việc chuyển mục đích đất theo quy định tại Điều 57 của Luật Đất đai 2013.

5. Đối với thửa đất nông nghiệp nằm trong khu quy hoạch chi tiết khu dân cư đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt nhưng Nhà nước không thu hồi đất để thực hiện quy hoạch mà để cho người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất và sử dụng đất theo quy hoạch thì việc tách thửa phải thực hiện đồng thời với việc chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai 2013. Trường hợp tách thửa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác theo quy hoạch phân lô chi tiết được duyệt thì người sử dụng đất nộp hồ sơ 01 lần cùng với việc tách thửa. Diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa không nhỏ hơn diện tích đất ở theo quy hoạch chi tiết đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

6. Việc tách thửa phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

7. Nhà nước khuyến khích việc hợp thửa đất nông nghiệp theo chủ trương dồn điền, đổi thửa, để thuận lợi cho việc sản xuất nông nghiệp; hợp thửa đất tại các khu dân cư quy hoạch tập trung để thực hiện các dự án xây nhà ở cho người có thu nhập thấp, khu chung cư cao tầng."

Theo đó, để thực hiện tách thửa đất tại tỉnh Ninh Thuận thì phải đáp ứng tất cả các điều kiện trên.

Hiện nay, điều kiện tách thửa đất trên địa bản tỉnh Ninh Thuận (cũ) được thực hiện theo Điều 3 Quyết định 84/2024/QĐ-UBND như sau:

(1) Việc tách thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai.

(2) Đối với đất ở và đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, việc tách thửa đất thực hiện theo quy hoạch sử dụng đất đã được quy định tại Điều 66 của Luật Đất đai 2024 và quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Trường hợp chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 thì áp dụng quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/2.000 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, trường hợp chưa có quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/2.000 thì áp dụng quy hoạch xây dựng hiện có đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

(3) Đối với thửa đất nông nghiệp thuộc quy hoạch sử dụng đất là đất nông nghiệp không áp dụng các quy hoạch xây dựng đã được quy định tại mục (2) khi giải quyết thủ tục tách thửa.

Diện tích tối thiểu được thực hiện tách thửa đất tại tỉnh Ninh Thuận hiện nay được quy định như thế nào?

Diện tích đất tối thiểu được tách thửa đất tại tỉnh Ninh Thuận là bao nhiêu?

Trước đây diện tích đất tối thiểu được tách thửa đất tại tỉnh Ninh Thuận được quy định tại Quyết định 85/2014/QĐ-UBND, cụ thể như sau

* Đối với đất ở được quy định tại Điều 4 Quy định ban hành kèm theo Quyết định 85/2014/QĐ-UBND ngày 18/11/2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Ninh Thuận như sau:

- Đất ở đô thị: Thửa đất sau khi tách thửa phải có diện tích tối thiểu là 40m2, cạnh ngắn nhận của thửa đất được tách tối thiểu là 3m.

Thửa đất còn lại phải có diện tích tối thiểu là 40m2, cạnh ngắn nhất tối thiểu là 3.5m và khoảng cách cạnh cách cạnh không được nhỏ hơn 3m.

-Đất ở nông thôn: Thửa đất sau khi tách phải có diện tích tối thiểu là 80m2, canh ngắn nhất của thửa đất sau khi tách là 5m.

Thửa đất còn lại sau khi tách thửa có diện tích tối thiểu là 100m2, cạnh ngắn nhất của thửa còn lại sau khi tách thửa tối thiểu là 5m

Lưu ý: Diện tích tối thiểu được phép tách thửa kể trên là diện tích đã trừ chỉ giới xây dựng (nếu có).

*Đối với đất nông nghiệp được quy định tại Điều 5 Quy định ban hành kèm theo Quyết định 85/2014/QĐ-UBND ngày 18/11/2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Ninh Thuận như sau:

- Tại các địa bàn ở thành phố Phan Rang – Tháp Chàm:

+ Thửa đất sau khi tách thửa phải có diện tích tối thiểu là 300m2, cạnh ngắn nhất của thửa đất tối thiểu là 5m

+ Diện tích của thửa đất còn lại sau khi tách tối thiểu là 300m2, cạnh ngắn nhất tối thiểu là 7m, khoảng cách cạnh cách cạnh tối thiểu là 5m.

-Tại các thị trấn:

+ Thửa đất sau khi tách thửa có diện tích tối thiểu là 500m2

+ Thửa đất còn lại sau khi tách thửa có diện tích tối thiểu là 500m2

-Tại các xã đồng bằng:

+ Thửa đất sau khi tách thửa có diện tích tối thiểu là 750m2

+ Thửa còn lại sau khi bị tách có diện tích tối thiểu là 750m2

-Tại các xã trung du:

+ Thửa đất sau khi tách có diện tích tối thiểu là 1000m2

+ Thửa đất còn lại sau khi tách có diện tích tối thiểu là 1000m2

-Tại các xã miền núi:

+ Thửa đất sau khi tách có diện tích tối thiểu là 2000m2

+ Thửa đất còn lại sau khi bị tách có diện tích tối thiểu là 2000m2.

*Tách thửa thực hiện dự án đầu tư

Theo Điều 7 Quy định ban hành kèm theo Quyết định 85/2014/QĐ-UBND ngày 18/11/2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Ninh Thuận như sau:

“Điều 7. Tách thửa đối với trường hợp thực hiện dự án đầu tư

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tự thực hiện dự án đầu tư hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất để người nhận chuyển nhượng thực hiện dự án đầu tư theo chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền thì diện tích thửa đất được tách theo chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền và diện tích thửa đất bị tách thửa còn lại nhỏ hơn diện tích tối thiểu thuộc từng trường hợp quy định tại Điều 4, Điều 5 của Quy định này thì người sử dụng đất vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành.

2. Tổ chức sử dụng đất có yêu cầu tách thửa để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh thì diện tích tối thiểu của thửa đất được tách theo dự án chấp thuận đầu tư của cơ quan có thẩm quyền.”

Theo đó, trường hợp tách thửa đất thực hiện dự án đầu tư theo chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền mà diện tích thửa bị tách còn lại nhỏ hơn diện tích tối thiểu đã quy định thì vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hiện nay, diện tích đất tối thiểu được tách thửa đất tại tỉnh Ninh Thuận (cũ) được quy định tại Quyết định 84/2024/QĐ-UBND như sau:

(1) Tách thửa đất đối với đất nông nghiệp

- Khu vực đô thị:

+ Tại các xã, phường thuộc thành phố Phan Rang - Tháp Chàm: Diện tích của thửa đất mới được hình thành do tách thửa và diện tích còn lại của thửa đất sau khi tách thửa tối thiểu là 300 m2.

+ Tại các thị trấn: Diện tích của thửa đất mới được hình thành do tách thửa và diện tích còn lại của thửa đất sau khi tách thửa tối thiểu là 500 m2.

- Khu vực nông thôn:

+ Tại các xã đồng bằng: Diện tích của thửa đất mới được hình thành do tách thửa và diện tích còn lại của thửa đất sau khi tách thửa tối thiểu là 750 m2.

+ Tại các xã trung du: Diện tích của thửa đất mới được hình thành do tách thửa và diện tích còn lại của thửa đất sau khi tách thửa tối thiểu là 1.000 m2.

+ Tại các xã miền núi: Diện tích của thửa đất mới được hình thành do tách thửa và diện tích còn lại của thửa đất sau khi tách thửa tối thiểu là 2.000 m2.

- Diện tích tối thiểu được phép tách thửa đất đối với đất nông nghiệp tại khoản 1, khoản 2 Điều 5 Quyết định 84/2024/QĐ-UBND áp dụng đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác và đất rừng sản xuất (trừ đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên).

Đối với đất chăn nuôi tập trung, đất nông nghiệp khác đã được nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo chủ trương đầu tư dự án thì việc tách thửa đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

(2) Tách thửa đất đối với đất ở

- Tại khu vực đô thị: Diện tích của thửa đất mới được hình thành do tách thửa và diện tích còn lại của thửa đất sau khi tách thửa tối thiểu là 40m2; kích thước cạnh của thửa đất mới được hình thành do tách thửa và kích thước cạnh thửa đất còn lại sau khi tách thửa lớn hơn hoặc bằng 3,5m.

- Tại khu vực nông thôn: Diện tích của thửa đất mới được hình thành do tách thửa và diện tích còn lại của thửa đất sau khi tách thửa tối thiểu là 80m2; kích thước cạnh của thửa đất mới được hình thành do tách thửa và kích thước cạnh thửa đất còn lại sau khi tách thửa lớn hơn hoặc bằng 5,0 m.

- Thửa đất mới được hình thành do tách thửa và thửa đất còn lại sau khi tách thửa quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này phải tiếp giáp với đường giao thông do Nhà nước quản lý hoặc bảo đảm có lối đi được kết nối với đường giao thông do Nhà nước quản lý; diện tích tối thiểu được phép tách thửa là diện tích đã trừ diện tích để làm lối đi hoặc diện tích thuộc chỉ giới đường đỏ hoặc hành lang an toàn bảo vệ công trình công cộng (nếu có).

(3) Tách thửa đất đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở

- Diện tích của thửa đất mới được hình thành do tách thửa và diện tích còn lại của thửa đất sau khi tách thửa tối thiểu là 100m2; kích thước cạnh của thửa đất mới được hình thành do tách thửa và kích thước cạnh thửa đất còn lại sau khi tách thửa lớn hơn hoặc bằng 5,0 m và phải đảm bảo kết nối với đường giao thông do Nhà nước quản lý; diện tích tối thiểu được phép tách thửa là diện tích đã trừ diện tích thuộc chỉ giới đường đỏ hoặc hành lang an toàn bảo vệ công trình công cộng (nếu có).

Diện tích tối thiểu được phép tách thửa đất quy định tại khoản này áp dụng đối với đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

- Thửa đất được cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích để thực hiện dự án đầu tư thì việc tách thửa phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

Trường hợp nào sẽ không được tách thửa đất tại tỉnh Ninh Thuận?

Trước đây, theo khoản 2 Điều 1 Quy định ban hành kèm theo Quyết định 85/2014/QĐ-UBND ngày 18/11/2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Ninh Thuận như sau:

“Điều 1. Phạm vi điều chỉnh

…

2. Diện tích đất tối thiểu được phép tách thửa tại quy định này không áp dụng đối với các trường hợp sau:

a) Thửa đất xin tách thửa nằm trong khu vực đã có thông báo thu hồi đất hoặc đã có quyết định thu hồi đất của cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đất đai.

b) Thửa đất đang có tranh chấp và đang được cơ quan có thẩm quyền thụ lý giải quyết.

c) Thửa đất có tài sản gắn liền với đất đang bị các cơ quan có thẩm quyền niêm phong tài sản để thực hiện bản án có hiệu lực của tòa án.

d) Các giao dịch về quyền sử dụng đất có tách thửa đã được cơ quan công chứng, chứng thực hoặc đã được cơ quan có thẩm quyền xác nhận trước ngày quy định này có hiệu lực thi hành;

đ) Các giao dịch về quyền sử dụng đất có tách thửa mà người sử dụng đất đã nộp đủ hồ sơ hợp lệ trước ngày quy định này có hiệu lực thi hành nhưng chưa được cơ quan có thẩm quyền giải quyết;

e) Người sử dụng đất xin tách thửa theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận;

g) Người sử dụng đất xin tách thửa để thực hiện theo quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; tách thửa để thực hiện các quyền theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền hoặc bản án có hiệu lực thi hành của Tòa án; quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

h) Người sử dụng đất là cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân và doanh nghiệp nhà nước. Các đối tượng này khi tách thửa phải có sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền và đơn vị quản lý cấp trên trực tiếp;

i) Các trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất hoặc thừa kế về nhà và tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật; các trường hợp trả lại quyền sử dụng đất cho nhà nước, tặng hộ gia đình, cá nhân để phục vụ mục đích công cộng, xây dựng nhà tình thương, nhà tình nghĩa.

k) Thửa đất do cơ quan có thẩm quyền giao hoặc cho người sử dụng đất thuê để thực hiện dự án sản xuất nông lâm nghiệp) nhưng người sử dụng đất không thực hiện đầu tư dự án theo đúng giấy phép đầu tư, vi phạm điểm i khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013.”

Theo đó, cá nhân, tổ chức rơi vào các trường hợp kể trên thì sẽ không được thực hiện tách thửa đất theo điều kiện của Quyết định này.

Hiện nay, trường hợp không được thực hiện tách thửa đất tại tỉnh Ninh Thuận (cũ) được quy định tại khoản 3 Điều 1 Quyết định 84/2024/QĐ-UBND như sau:

- Thửa đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện);

- Thửa đất đang có tranh chấp và đang được cơ quan có thẩm quyền thụ lý giải quyết (trừ trường hợp xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không có tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất nếu đáp ứng đủ điều kiện quy định);

- Thửa đất đang bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự; quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật; Tài sản gắn liền với đất đang bị các cơ quan có thẩm quyền ngăn chặn tài sản để thực hiện bản án có hiệu lực của tòa án;

- Thửa đất mà người sử dụng đất có vi phạm pháp luật về đất đai và chưa chấp hành việc xử lý vi phạm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; thửa đất mà người sử dụng đất chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai;

- Đất được nhà nước cho thuê; đất thuộc dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho thuê theo quy định;

- Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên.

- Hợp thửa đất ở tại các khu dân cư theo quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt (trừ trường hợp được cơ quan có thẩm quyền thống nhất).