Công văn 12637/BXD-KTQLXD hướng dẫn một số vướng mắc về các quy định mới trong quản lý hoạt động xây dựng chi tiết ra sao?

Công văn 12637/BXD-KTQLXD hướng dẫn một số vướng mắc về các quy định mới trong quản lý hoạt động xây dựng chi tiết ra sao?

Ngày 11/8/2026, Bộ Xây dựng đã có Công văn 12637/BXD-KTQLXD năm 2026 V/v hướng dẫn một số vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện các quy định mới về quản lý hoạt động xây dựng

>>> Tải về Công văn 12637/BXD-KTQLXD năm 2026

Theo đó, tại Công văn 12637/BXD-KTQLXD năm 2026 có nêu rõ như sau:

(1) Nội dung ý kiến 1

- Đề nghị Bộ Xây dựng hướng dẫn đối với dự án Chỉnh trang, tôn tạo hạ tầng du lịch tại khu trung tâm xã Tà Xùa, tỉnh Sơn La có được phép tiếp tục thực hiện quy trình lập Báo cáo nghiên cứu khả thi để trình thẩm định, phê duyệt dự án hay phải thực hiện lại quy trình lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật;

- Đề nghị Bộ Xây dựng hướng dẫn việc chuyển tiếp đối với dạng dự án cùng vướng mắc như dự án nêu trên đã được Sở Xây dựng thẩm định, trình Chủ tịch UBND tỉnh, tuy nhiên chưa có Quyết định phê duyệt dự án của Chủ tịch UBND tỉnh.

Ý kiến của Bộ Xây dựng:

Tại khoản 3 Điều 27 Nghị định 217/2026/NĐ-CP ngày 19/6/2026 của Chính phủ quy định “3. Người quyết định đầu tư được quyết định việc lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đối với các dự án quy định tại khoản 2 Điều này theo yêu cầu quản lý hoặc thiết kế công nghệ cần lập thiết kế cơ sở hoặc thiết kế FEED hoặc thiết kế kỹ thuật; các dự án này không thuộc trường hợp phải thẩm định tại cơ quan chuyên môn về xây dựng. Người quyết định đầu tư có trách nhiệm tổ chức thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi, chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức thẩm định thiết kế triển khai sau khi dự án được phê duyệt, đảm bảo các nội dung thẩm định tuân thủ theo quy định pháp luật.”.

Theo đó, các trường hợp dự án đầu tư xây dựng như nêu tại Mục 1.4 Văn bản số 3639/SXD-QLXD ngày 16/7/2026 của Sở Xây dựng tỉnh Sơn La, người quyết định đầu tư được quyết định việc lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đối với các dự án này theo nội dung quy định tại khoản 3 Điều 27 Nghị định 217/2026/NĐ-CP nêu trên.

(2) Nội dung ý kiến 2

Đề nghị Bộ Xây dựng hướng dẫn đối với các dự án sử dụng vốn chỉ thường xuyên từ ngân sách nhà nước, nguồn vốn được giao trực tiếp cho các đơn vị dự toán cấp 2 (các trường học, bệnh viện) quản lý sử dụng, các đơn vị dự toán cấp 2 này có phải đảm bảo điều kiện để giao chủ đầu tư quy định tại khoản 2 Điều 6 Nghị định 217/2026/NĐ-CP (áp dụng tương tự dự án đầu tư công) hay được phép áp dụng giao chủ đầu tư theo quy định tại khoản 4 Điều 9 Luật Xây dựng 2025: "4. Đối với dự án không thuộc trường hợp quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này, chủ đầu tư là tổ chức, cá nhân bỏ vốn hoặc được giao trách nhiệm tổ chức, quản lý và sử dụng vốn để đầu tư xây dựng".

Ý kiến của Bộ Xây dựng:

Tại điểm c khoản 1 Điều 17 Luật Xây dựng 2025 quy định “c) Dự án sử dụng chỉ thường xuyên từ ngân sách nhà nước, vốn ngân sách nhà nước khác không thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật về đầu tư công thực hiện theo các quy định đối với dự án đầu tư công tại Luật này.”.

Tại khoản 2 Điều 6 Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định “2. Đối với dự án đầu tư công, người quyết định đầu tư giao Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng trực thuộc làm chủ đầu tư; trường hợp không có Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng trực thuộc hoặc có nhưng tại thời điểm giao chủ đầu tư, Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng trực thuộc không có đủ khả năng thực hiện, người quyết định đầu tư giao cơ quan, tổ chức khác làm chủ đầu tư khi đáp ứng một trong các điều kiện sau:

- Có cá nhân để thực hiện nhiệm vụ quản lý và sử dụng vốn đầu tư công để đầu tư xây dựng; có cá nhân có chuyên môn phù hợp về thiết kế xây dựng hoặc giám sát thi công xây dựng hoặc quản lý dự án đầu tư xây dựng hoặc thi công xây dựng theo quy định của Chính phủ về điều kiện năng lực hoạt động xây dựng;

- Đã từng làm chủ đầu tư dự án đầu tư công.”.

Theo đó, trường hợp người quyết định đầu tư giao cơ quan, tổ chức khác làm chủ đầu tư khi không có Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng trực thuộc hoặc có nhưng tại thời điểm giao chủ đầu tư, Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng trực thuộc không có đủ khả năng thực hiện thì cơ quan, tổ chức được giao làm chủ đầu tư phải đáp ứng một trong các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 6 Nghị định 217/2026/NĐ-CP

[...]

>>> Xem thêm chi tiết tại Công văn 12637/BXD-KTQLXD năm 2026

Công văn 12637/BXD-KTQLXD hướng dẫn một số vướng mắc về các quy định mới trong quản lý hoạt động xây dựng chi tiết ra sao?

Quy định mới về Giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP?

Căn cứ theo Điều 55 Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định về các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng như sau:

Giấy tờ hợp pháp về đất đai chứng minh sự phù hợp mục đích sử dụng đất và sở hữu công trình để cấp giấy phép xây dựng quy định tại Nghị định 217/2026/NĐ-CP là một trong các loại sau đây:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ.

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở qua các thời kỳ.

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng qua các thời kỳ.

- Các loại giấy tờ đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất gồm: Các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024; các loại giấy tờ đủ điều kiện khác để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

- Giấy tờ về đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ sau ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai, gồm một trong các loại giấy tờ: Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sửdụng đất của cơ quan có thẩm quyền hoặc hợp đồng thuê đất kèm theo (nếu có) hoặc giấy tờ về trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

- Báo cáo hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc đang sử dụng mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất kiểm tra thực tế sử dụng và xử lý theo quy định tại Điều 142, Điều 145 Luật Đất đai 2024.

- Giấy tờ về việc xếp hạng di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh hoặc danh mục kiểm kê di tích theo quy định của pháp luật về di sản văn hoá đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng để thực hiện bảo quản, tu bổ, phục hồi di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định.

- Văn bản chấp thuận về địa điểm xây dựng của Ủy ban nhân dân cấp huyện (trước đây) hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã đối với công trình xây dựng biển quảng cáo, trạm viễn thông, cột ăng-ten, cột điện, cáp điện, trạm biến áp phân phối và các công trình tương tự khác theo quy định của pháp luật có liên quan tại khu vực không thuộc nhóm đất có mục đích sử dụng để xây dựng đối với loại công trình này và không được chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

- Giấy tờ hợp pháp về đất đai của chủ rừng và hợp đồng cho thuê môi trường rừng giữa chủ rừng và tổ chức, cá nhân thực hiện dự án du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền có mục đích sử dụng đất chính kèm theo phương án sử dụng đa mục đích được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt đối với trường hợp xây dựng công trình trên đất được sử dụng kết hợp đa mục đích theo quy định tại Điều 218 Luật Đất đai 2024.

- Hợp đồng thuê đất giữa chủ đầu tư xây dựng công trình và người quản lý, sử dụng công trình giao thông hoặc văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về giao thông đối với công trình được phép xây dựng trong phạm vi đất dành cho giao thông theo quy định của pháp luật.

- Văn bản của cơ quan có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xác định diện tích các loại đất đối với trường hợp người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai theo quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều 55 Nghị định 217/2026/NĐ-CP nhưng trên các giấy tờ đó không ghi rõ diện tích các loại đất để làm cơ sở cấp giấy phép xây dựng.

- Trường hợp chủ đầu tư thuê đất hoặc thuê công trình, bộ phận công trình của chủ sử dụng đất, chủ sở hữu công trình để đầu tư xây dựng thì ngoài một trong các giấy tờ nêu trên, người đề nghị cấp giấy phép xây dựng bổ sung hợp đồng; thoả thuận hợp pháp về việc thuê đất hoặc thuê công trình, bộ phận công trình tương ứng.

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc phân cấp, ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp xã quy định về diện tích, vị trí, mục đích sử dụng và chấp thuận tổng mặt bằng của công trình xây dựng phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp trên đất trồng lúa.

- Các giấy tờ hợp pháp khác theo quy định pháp luật về đất đai.

UBND cấp xã cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp nào theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP?

Căn cứ Điều 53 Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định về thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng như sau:

Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng

1. Ủy ban nhân dân cấp xã cấp giấy phép xây dựng cho công trình cấp III, cấp IV, công trình nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn do mình quản lý (trừ các công trình quy định tại khoản 2 Điều này).

2. Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế cấp giấy phép xây dựng cho các công trình được đầu tư xây dựng tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế trong phạm vi được giao quản lý.

3. Sở Xây dựng cấp giấy phép xây dựng cho các công trình trên địa bàn tỉnh không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này.

4. Xác định thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng trong một số trường hợp:

a) Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng là cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh, gia hạn, cấp lại, thu hồi và huỷ giấy phép xây dựng do mình cấp;

b) Trường hợp cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng không thu hồi giấy phép xây dựng đã cấp không đúng quy định thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trực tiếp quyết định thu hồi giấy phép xây dựng;

c) Đối với dự án có nhiều công trình với loại và cấp công trình khác nhau thì thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng được xác định theo công trình có cấp cao nhất của dự án;

d) Khi điều chỉnh thiết kế xây dựng hoặc sửa chữa, cải tạo công trình làm thay đổi cấp của công trình thì thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng được xác định theo cấp của công trình sau điều chỉnh thiết kế hoặc công trình sửa chữa, cải tạo;

đ) Đối với công trình được đầu tư xây dựng gắn vào công trình, bộ phận công trình khác, thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng xác định theo cấp của công trình đề nghị cấp giấy phép xây dựng.

Như vậy, căn cứ theo quy định trên thì Ủy ban nhân dân cấp xã cấp giấy phép xây dựng cho công trình cấp III, cấp IV, công trình nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn do mình quản lý (trừ các công trình Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế cấp giấy phép xây dựng cho các công trình được đầu tư xây dựng tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế trong phạm vi được giao quản lý.).

Trên đây là nội dung về "Công văn 12637/BXD-KTQLXD hướng dẫn một số vướng mắc về các quy định mới trong quản lý hoạt động xây dựng chi tiết ra sao?"