Chi phí đầu tư xây dựng trong công thức tính giá bán nhà ở xã hội bao gồm những loại chi phí nào?

Nội dung chính

• Giá bán nhà ở nhà ở xã hội được xác định trên cơ cơ nào?
• Công thức tính giá bán nhà ở xã hội được quy định như thế nào?
• Chi phí đầu tư xây dựng trong công thức tính giá bán nhà ở xã hội bao gồm những loại chi phí nào?

Giá bán nhà ở nhà ở xã hội được xác định trên cơ cơ nào?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 21 Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, giá bán nhà ở xã hội được xác định như sau:

Giá bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội

1. Giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư; không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định tại Điều 58 của Luật Nhà ở vào giá bán nhà ở xã hội.

Như vậy, giá bán nhà ở xã hội được xác định trên những cơ sở sau:

- Tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở;

- Lãi vay (nếu có);

- Lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư.

Chi phí đầu tư xây dựng trong công thức tính giá bán nhà ở xã hội bao gồm những loại chi phí nào? (Hình từ Internet)

Công thức tính giá bán nhà ở xã hội được quy định như thế nào?

Dựa trên nội dung tại Điều 9 Thông tư 09/2021/TT-BXD, giá bán nhà ở xã hội được tính theo công thức sau:

Trong đó:

- Gi^B (đồng/m²): là giá bán 1m² sử dụng căn hộ (hoặc căn nhà) nhà ở xã hội đã hoàn thiện việc xây dựng tại vị trí thứ i.

- T_đ (đồng): là tổng vốn đầu tư xây dựng, gồm chi phí đầu tư xây dựng và một số khoản mục chi phí hợp lý khác, được phân bổ cho phần diện tích nhà ở xã hội để bán và được xác định phù hợp với thời điểm trình thẩm định.

- T_dv (đồng): là phần lợi nhuận từ bán, cho thuê, cho thuê mua phần diện tích nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được phân bổ cho phần diện tích nhà ở xã hội để bán.

- L (đồng): là lợi nhuận định mức tính cho dự án, tối đa bằng 10% tổng vốn đầu tư xây dựng được phân bổ cho phần diện tích nhà ở xã hội để bán.

- S^B (m²): là tổng diện tích sử dụng nhà ở xã hội để bán của dự án.

- Ki: là hệ số điều chỉnh giá bán đối với phần diện tích tại vị trí thứ i nhưng phải đảm bảo nguyên tắc lợi nhuận thu được không vượt lợi nhuận định mức tính cho dự án.

Chi phí đầu tư xây dựng trong công thức tính giá bán nhà ở xã hội bao gồm những loại chi phí nào?

Ngày 30/11/2022, Bộ Xây dựng ban hành Công văn 5438/BXD-QLN năm 2022 phản hồi văn bản của Công ty Cổ phần Tập đoàn Tư vấn Đầu tư Xây dựng Kiên Giang đề nghị hướng dẫn một số nội dung liên quan đến việc xác định đối tượng và giá bán nhà ở xã hội.

Theo đó, về chi phí đầu tư xây dụng, Công văn 5438/BXD-QLN năm 2022 xác định như sau:

Theo nội dung tại Điều 9 Thông tư 09/2021/TT-BXD, chi đầu tư được xác định theo quy định của pháp luật về quản lý chi phí đầu tư xây dựng, bao gồm:

- Chi phí chung của dự án được phân bổ cho phần diện tích nhà ở xã hội để bán;

- Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư, hạ tầng kỹ thuật (nếu có).

Trong đó, theo Mục 2 Công văn 5438/BXD-QLN năm 2022, chi phí chung được xác định là một khoản mục thuộc chi phí xây dựng trong tổng mức đầu tư xây dựng, dự toán xây dựng công trình.

Căn cứ vào mục 1.1 Phần II Phụ lục III ban hành kèm theo Thông tư 11/2021/TT-BXD như sau:

Chi phí chung

1.1. Nội dung chi phí chung, gồm:

a) Chi phí quản lý chung của doanh nghiệp là chi phí quản lý của doanh nghiệp được phân bổ cho công trình, gồm các chi phí: lương cho ban điều hành; lương cho người lao động; chi trả trợ cấp mất việc; chi phí phúc lợi; chi phí bảo trì văn phòng và các phương tiện; chi phí tiện ích văn phòng; chi phí thông tin liên lạc và đi lại; chi phí sử dụng tiện ích điện, nước; chi phí nghiên cứu và phát triển; chi phí quảng cáo; chi phí xã hội; chi phí tặng, biếu, từ thiện; chi phí thuê đất, văn phòng và chỗ ở; chi phí khấu hao; khấu hao chi phí nghiên cứu thử nghiệm; khấu hao chi phí phát triển; thuế, lệ phí, phí theo quy định; bảo hiểm tổn thất; chi phí bảo đảm hợp đồng; một số chi phí phục vụ cho quản lý khác của doanh nghiệp.

b) Chi phí điều hành sản xuất tại công trường là toàn bộ chi phí cho bộ máy quản lý của doanh nghiệp tại công trường, gồm các chi phí: chi phí phục vụ công nhân, chi phí phục vụ thi công tại công trường, chi phí quản lý lao động; chi phí điện nước tại công trường; chi phí đảm bảo an toàn, vệ sinh lao động1; chi phí kiểm định an toàn đối với máy, thiết bị, vật tư có yêu cầu nghiêm ngặt theo quy định của pháp luật về an toàn, vệ sinh lao động; lương và phụ cấp cho cán bộ, nhân viên tại văn phòng hiện trường;...

c) Chi phí người sử dụng lao động phải nộp cho người lao động theo quy định (bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, kinh phí công đoàn, bảo hiểm thất nghiệp, bảo hiểm tai nạn nghề nghiệp, bảo hiểm khác…).

Theo đó, chi phí chung bao gồm:

- Chi phí chung của doanh nghiệp;

- Chi phí điều hành sản xuất tại công trường;

- Chi phí người sử dụng lao động phải nộp cho người lao động theo quy định.

Như vậy, từ những quy định trên, chi phí đầu tư xây dựng bao gồm:

- Chi phí chung của doanh nghiệp;

- Chi phí điều hành sản xuất tại công trường;

- Chi phí người sử dụng lao động phải nộp cho người lao động theo quy định;

- Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư, hạ tầng kỹ thuật (nếu có).