Hao mòn ngoại biên là gì? Hướng dẫn xác định giá trị hao mòn ngoại biên của tài sản theo Chuẩn mực thẩm định giá?

Nội dung chính

• Hao mòn ngoại biên là gì?
• Tổng giá trị hao mòn của tài sản có bao gồm hao mòn ngoại biên?
• Hướng dẫn xác định giá trị hao mòn ngoại biên của tài sản theo Chuẩn mực thẩm định giá?

Hao mòn ngoại biên là gì?

Hao mòn ngoại biên được giải thích tại Điều 3 Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ chi phí ban hành kèm Thông tư 32/2024/TT-BTC như sau:

Giải thích từ ngữ

...

2. Hao mòn vật lý là tổn thất về tính hữu dụng của tài sản dẫn tới giảm giá trị tài sản do hư hỏng về vật chất của tài sản hoặc các bộ phận cấu tạo nên tài sản, gây ra bởi tác động của thời gian và quá trình sử dụng thông thường.

3. Hao mòn chức năng là tổn thất về tính hữu dụng của tài sản dẫn tới giảm giá trị tài sản do sử dụng tài sản này không mang lại hiệu quả như sử dụng tài sản thay thế.

4. Hao mòn ngoại biên là tổn thất của tài sản do các nhân tố bên ngoài về kinh tế, vị trí. Hao mòn ngoại biên do yếu tố vị trí chỉ có đối với bất động sản và/hoặc các tài sản vô hình liên quan đến bất động sản và xảy ra khi có sự thay đổi của các yếu tố hạ tầng, cảnh quan, môi trường tự nhiên xung quanh tài sản dẫn đến giảm giá trị của tài sản.

5. Tài sản thay thế là tài sản có chức năng tương tự và tính hữu dụng tương đương với tài sản thẩm định giá, được thiết kế, chế tạo hoặc xây dựng với công nghệ, nguyên vật liệu và kỹ thuật mới hơn.

...

Theo đó, hao mòn ngoại biên được hiểu là tổn thất của tài sản do các nhân tố bên ngoài về kinh tế, vị trí.

Hao mòn ngoại biên do yếu tố vị trí chỉ có đối với bất động sản và/hoặc các tài sản vô hình liên quan đến bất động sản và xảy ra khi có sự thay đổi của các yếu tố hạ tầng, cảnh quan, môi trường tự nhiên xung quanh tài sản dẫn đến giảm giá trị của tài sản.

Hao mòn ngoại biên là gì? (Hình từ Internet)

Tổng giá trị hao mòn của tài sản có bao gồm hao mòn ngoại biên?

Tổng giá trị hao mòn của tài sản được quy định tại Điều 3 Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ chi phí ban hành kèm Thông tư 32/2024/TT-BTC như sau:

Giải thích từ ngữ

...

6. Tổng giá trị hao mòn của tài sản là tổng mức giảm giá trị của tài sản do các loại hao mòn vật lý, chức năng và ngoại biên tại thời điểm thẩm định giá.

7. Hao mòn có thể khắc phục được nếu như:

a) Chi phí để khắc phục những điểm hư hỏng hoặc lỗi thời nhỏ hơn hoặc bằng giá trị tăng thêm từ việc sửa chữa, khắc phục;

b) Chi phí để khắc phục những điểm hư hỏng hoặc lỗi thời lớn hơn giá trị tăng thêm từ việc sửa chữa, khắc phục những việc khắc phục này cần thiết để duy trì giá trị của các bộ phận khác của tài sản thẩm định giá.

...

Theo quy định này thì tổng giá trị hao mòn của tài sản là tổng mức giảm giá trị của tài sản do các loại hao mòn vật lý, chức năng và ngoại biên tại thời điểm thẩm định giá.

Điều này cũng có nghĩa là tổng giá trị hao mòn của tài sản bao gồm hao mòn ngoại biên.

Hướng dẫn xác định giá trị hao mòn ngoại biên của tài sản theo Chuẩn mực thẩm định giá?

Giá trị hao mòn ngoại biên của tài sản được xác định theo khoản 3 Điều 12 Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ chi phí ban hành kèm Thông tư 32/2024/TT-BTC, cụ thể như sau:

- Hao mòn ngoại biên gồm hao mòn kinh tế và giảm giá do vị trí. Loại hao mòn này thường không thể khắc phục được.

- Xác định giá trị hao mòn ngoại biên thông qua việc phân tích thông tin từ thị trường, vốn hóa trực tiếp phần thu nhập mất đi do hao mòn ngoại biên, hoặc áp dụng phương pháp chiết trừ phần giá trị hao mòn vật lý và hao mòn chức năng ra khỏi tổng giá trị hao mòn của tài sản.

- Giá trị hao mòn ngoại biên thường được xác định sau khi xác định giá trị hao mòn vật lý và hao mòn chức năng do hao mòn ngoại biên được tạo ra bởi các yếu tố bên ngoài, không phụ thuộc vào tài sản thẩm định giá.

+ Ước tính hao mòn ngoại biên thông qua việc phân tích thông tin từ thị trường.

Sử dụng phân tích thông tin từ thị trường để xem xét giá trị của tài sản thẩm định giá bằng cách phân tích thông tin của các tài sản tương tự đà giao dịch thành công trên thị trường;

+ Ước tính hao mòn ngoại biên thông qua việc vốn hóa trực tiếp thu nhập bị mất đi.

Khi tài sản tạo ra thu nhập thì thu nhập mất đi do các yếu tố bên ngoài về kinh tế, vị trí có thế được vốn hóa để xác định tổng thu nhập bị mất trong tổng giá trị của tài sản. Tổng thu nhập mất đi tương ứng với giá trị hao mòn ngoại biên.

Việc ước tính tổng thu nhập mất đi được thực hiện như sau:

- Phân tích thị trường (liên quan đến các yếu tố kinh tế, vị trí) để xác định giá trị khoản thu nhập mất đi hằng năm;

- Hiện tại hóa các khoản thu nhập mất đi hằng năm để xác định tổng giá trị mất đi tác động đến giá trị của tài sản.

Nếu khoản thu nhập mất đi hằng năm là ổn định, đều đặn thì việc hiện tại hóa dòng thu nhập được thực hiện bằng cách vốn hóa khoản thu nhập mất đi hằng năm với tỷ suất vốn hóa phù hợp.

Nếu khoản thu nhập mất đi biến động hằng năm thì việc hiện tại hóa dòng thu nhập được thực hiện bằng cách phân tích dòng tiền chiết khấu.

Việc xác định tỷ suất vốn hóa, phân tích dòng tiền chiết khấu được thực hiện theo quy định lại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ thu nhập.