Để chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì cần phải thực hiện những thủ tục gì?

Nội dung chính

• Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
• Điều kiện để chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
• Để chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì cần phải thực hiện những thủ tục nào?

Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Theo quy định tại khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 thì nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Điều kiện để chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Khoản 2 Điều 7 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định về Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải đảm bảo các điều kiện sau đây:

- Có hợp đồng mua bán, thuê mua; trường hợp các bên đã ký hợp đồng trước ngày 01/3/2022 thì phải có hợp đồng đã ký kết;

- Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng phải thuộc diện không có tranh chấp, khiếu kiện;

- Nhà, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.

*Lưu ý: Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.

Để chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì cần phải thực hiện những thủ tục nào?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 8 Nghị định 02/2022/NĐ-CP thì việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải theo các bước sau:

Bước 1: Lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng

- Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo mẫu quy định tại Mẫu số 09 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP.

- Văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được lập thành 06 bản (02 bản do chủ đầu tư dự án lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản nộp cho cơ quan nhận hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu); trường hợp phải công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng thì phải có thêm 01 bản để lưu tại tổ chức hành nghề công chứng.

- Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải công chứng việc chuyển nhượng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu;

Bước 2: Thực hiện chứng nhận văn bản chuyển nhượng

- Một trong các bên nộp hồ sơ đề nghị tổ chức hành nghề công chứng thực hiện chứng nhận văn bản chuyển nhượng hợp đồng.

- Hồ sơ đề nghị công chứng bao gồm:

+ Các bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng;

+ Bản chính hợp đồng đã ký lần đầu với chủ đầu tư dự án, trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà, công trình xây dựng trong tổng số nhà, công trình xây dựng đã thuê mua theo hợp đồng thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng thể hiện nhà, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư;

+ Giấy tờ chứng minh số tiền bên chuyển nhượng hợp đồng đã nộp cho chủ đầu tư dự án;

+ Bản chính hoặc bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà, công trình xây dựng (nếu có) và các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng;

Bước 3: Nộp thuế, phí và lệ phí

Sau khi thực hiện công chứng (trừ trường hợp không phải công chứng), các bên chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm nộp thuế, phí và lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng theo quy định của pháp luật;

Bước 4: Nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận việc chuyển nhượng

Một trong các bên nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng bao gồm:

- 06 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng kèm theo bản chính hợp đồng;

- Trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà, công trình xây dựng trong tổng số nhà, công trình xây dựng đã thuê mua theo hợp đồng thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng có thể hiện nhà, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư;

- Giấy tờ chứng minh đã nộp thuế hoặc được miễn thuế theo quy định của pháp luật về thuế;

Bước 5: Xác nhận văn bản chuyển nhượng hợp đồng

- Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được các giấy tờ được nêu tại Bước 4, chủ đầu tư dự án bất động sản có trách nhiệm xem xét, xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản kinh phí nào.

- Sau khi xác nhận vào các văn bản chuyển nhượng hợp đồng, chủ đầu tư giữ lại 02 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng và trả lại cho bên nộp giấy tờ 04 văn bản chuyển nhượng hợp đồng kèm theo các giấy tờ đã nhận theo quy định tại điểm d khoản này;

Bước 6: Tiếp tục thực hiện các quyền và nghĩa vụ

Kể từ ngày văn bản chuyển nhượng hợp đồng được chủ đầu tư xác nhận, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên thuê mua với chủ đầu tư theo hợp đồng đã ký và văn bản chuyển nhượng hợp đồng;

Lưu ý: Các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ hai trở đi được thực hiện theo thủ tục như trên, bên chuyển nhượng phải nộp đủ hồ sơ của các lần chuyển nhượng trước đó khi làm thủ tục chuyển nhượng;

Bước 7: Được cấp Giấy chứng nhận

Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.

*Lưu ý: Đối với người nhận chuyển nhượng hợp đồng là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì trong thời hạn tối đa 05 ngày, kể từ ngày hoàn thành việc nhận chuyển nhượng được nêu tại bước 5 và phải gửi văn bản thông báo về việc nhận chuyển nhượng hợp đồng (bao gồm tên, địa chỉ dự án bất động sản, tên doanh nghiệp chuyển nhượng hợp đồng, số lượng hợp đồng, số lượng nhà ở, công trình xây dựng theo hợp đồng chuyển nhượng) đến cơ quan quản lý nhà ở của Trung ương để tổng hợp, theo dõi (theo quy định tại khoản 3 Điều 8 Nghị định 02/2022/NĐ-CP)

Như vậy,