Cá nhân nước ngoài có quyền mua căn hộ chung cư ở Việt Nam hay không? Nếu được thì người nước ngoài mua căn hộ trực tiếp từ cá nhân là người Việt Nam được không?

Cá nhân người nước ngoài có được mua căn hộ chung cư tại Việt Nam không?

>> Mới nhất Tải Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành

Theo Điều 17 Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ ngày 01/08/2024) có quy định:

Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở và hình thức được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

a) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan;

b) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);

c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều này được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, bao gồm cả căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ thông qua các hình thức sau đây:

a) Tổ chức quy định tại điểm a khoản 1 Điều này được sở hữu nhà ở thông qua việc thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam;

b) Tổ chức, cá nhân quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều này được sở hữu nhà ở thông qua mua, thuê mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định tại Điều 16 của Luật này;

c) Tổ chức, cá nhân quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều này được sở hữu nhà ở thông qua mua, thuê mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu nhà ở theo quy định tại điểm b khoản này.

Theo đó, cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, bao gồm cả căn hộ chung cư thông qua các hình thức nêu trên trong đó có hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh.

Hoặc mua, thuê mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu nhà ở theo quy định.

Trước đây, căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở 2014 quy định như sau:

Điều 159. Đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài

1. Đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

a) Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

b) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);

c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây:

a) Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

b) Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.

Chiếu theo quy định trên bạn của anh/chị là cá nhân nước ngoài muốn sở hữu căn hộ chung cư tại Việt Nam thì phải là người được phép nhập cảnh vào Việt Nam và sẽ được sở hữu căn hộ chung cư dưới các hình thức mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế.

Cá nhân nước ngoài có quyền mua căn hộ chung cư ở Việt Nam hay không?

Cá nhân nước ngoài được nhập cảnh vào Việt Nam muốn mua chung cư tại Việt Nam cần đáp ứng điều kiện gì hay không?

Theo khoản 3 Điều 18 Luật Nhà ở 2023 có quy định:

Điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

1. Đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại điểm a khoản 1 Điều 17 của Luật này phải là chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về kinh doanh bất động sản.

2. Đối với tổ chức nước ngoài quy định tại điểm b khoản 1 Điều 17 của Luật này thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động hoặc thành lập tại Việt Nam còn hiệu lực tại thời điểm ký kết giao dịch về nhà ở (sau đây gọi chung là giấy chứng nhận đầu tư) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp theo quy định của pháp luật.

3. Đối với cá nhân nước ngoài quy định tại điểm c khoản 1 Điều 17 của Luật này phải không thuộc trường hợp được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.

Cũng như quy định đã đề cập ở trên, cá nhân nước ngoài được nhập cảnh vào Việt Nam muốn mua chung cư tại Việt Nam cần đáp ứng điều kiện là không thuộc trường hợp được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.

Trước đây, căn cứ theo khoản 3 Điều 160 Luật Nhà ở 2014 quy định đối với cá nhân nước ngoài để đủ điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.

Cụ thể căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 74 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định về giấy tờ cần có để chứng minh đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đối với cá nhân nước ngoài như sau:

1. Đối với cá nhân nước ngoài thì phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và cơ quan Đại diện của Tổ chức quốc tế tại Việt Nam.

Kết luận trong trường hợp trên, người nước ngoài đã nhập cảnh vào Việt Nam được 3 tháng nếu không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật thì đã thuộc đối tượng sở hữu nhà ở tại Việt Nam, và phải có giấy tờ chứng minh đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở theo quy định. Người nước ngoài đáp ứng các điều kiện trên chỉ có thể mua nhà ở dưới dạng căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở với điều kiện không nằm trong khu vực đảm bảo quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ Việt Nam.

Người nước ngoài mua căn hộ chung cư trực tiếp từ cá nhân là người Việt Nam được không?

Như quy định trên có đề cập về các hình thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài thì người nước ngoài chỉ được mua căn hộ chung cư trực tiếp từ nhà đầu tư hoặc người nước ngoài khác đã sở hữu căn hộ, chứ không thể mua lại từ người Việt Nam.

Điểm b, c khoản 2 Điều 17 Luật Nhà ở 2023 đã quy định rõ:

b) Tổ chức, cá nhân quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều này được sở hữu nhà ở thông qua mua, thuê mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định tại Điều 16 của Luật này;

c) Tổ chức, cá nhân quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều này được sở hữu nhà ở thông qua mua, thuê mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu nhà ở theo quy định tại điểm b khoản này.

Trước đây, theo quy định tại Khoản 2 Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP như sau:

2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại Điểm b Khoản 4 Điều 7 của Nghị định này và chỉ được nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc nhận tặng cho nhà ở của tổ chức trong số lượng nhà ở theo quy định tại Khoản 3, Khoản 4 Điều này tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phép sở hữu; trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài được tặng cho, được thừa kế nhà ở tại Việt Nam nhưng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì giải quyết theo quy định tại Điều 78 của Nghị định này.

Như vậy, theo quy định của pháp luật thì anh/chị là người Việt Nam không có quyền bán căn hộ chung cư thương mại cho Người nước ngoài. Người nước ngoài chỉ có thể mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở và mua, nhận tặng cho nhà ở từ tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Ngoài ra, người nước ngoài không được sở hữu vượt quá số lượng nhà ở theo quy định của pháp luật.