Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ phải bàn giao đất khi bên nhận chuyển nhượng chưa thanh toán đủ tiền không?

Nội dung chính

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có phải là hợp đồng kinh doanh bất động sản không?
• Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải theo nguyên tắc nào?
• Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ giao đất khi bên nhận chuyển nhượng chưa thanh toán đủ tiền không?

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có phải là hợp đồng kinh doanh bất động sản không?

Theo khoản 1 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản, bao gồm:

"Điều 17. Hợp đồng kinh doanh bất động sản

1. Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản:

a) Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;

b) Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;

c) Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;

d) Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;

đ) Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản."

Căn cứ quy định trên, ta thấy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải theo nguyên tắc nào?

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xem là hợp đồng kinh doanh bất động sản do đó hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các quy định liên quan đến hợp đồng kinh doanh bất động sản, cụ thể được quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

- Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.

- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.

Và phải đảm bảo các nguyên tắc quy định với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Điều 37 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

- Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện đối với các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, cụ thể:

phải có đủ các điều kiện sau đây:

+ Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

+ Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

+ Trong thời hạn sử dụng đất.

- Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất phải tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và đăng ký đất đai.

Ngoài ra, theo quy định, ta thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và phải đáp ứng quy định về nội dung trong hợp đồng được quy định tại Điều 47 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có các nội dung chính sau đây:

- Tên, địa chỉ của các bên;

- Các thông tin về loại đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng thửa đất, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

- Thời hạn sử dụng đất;

- Giá chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại bao gồm cả tài sản gắn liền với đất (nếu có);

- Phương thức và thời hạn thanh toán;

- Thời hạn bàn giao đất và hồ sơ kèm theo;

- Quyền và nghĩa vụ của các bên;

- Quyền của bên thứ ba đối với thửa đất (nếu có);

- Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

- Phạt vi phạm hợp đồng;

- Giải quyết hậu quả khi hợp đồng hết hạn đối với trường hợp cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;

- Giải quyết tranh chấp;

- Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý.

Tải về mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới nhất 2023: Tại Đây

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ giao đất khi bên nhận chuyển nhượng chưa thanh toán đủ tiền không?

Theo khoản 1 Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Bên nhận chuyển nhượng phải thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.

Theo đó, trong trường hợp bên chuyển nhượng không thanh toán đủ tiền cho bên chuyển nhượng thì bên chuyển nhượng được thực hiện quyền theo khoản 4 Điều 38 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền không bàn giao đất khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Như vậy, ta thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng kinh doanh bất động sản. Do đó, khi thực hiện hợp đồng này, các bên cần phải đáp ứng điều kiện đối với hợp đồng kinh doanh bất động sản và nguyên tắc đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định. Trường hợp bên chuyển nhượng không thanh toán đủ tiền cho bên chuyển nhượng thì bên chuyển nhượng có quyền không bàn giao đất, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.