Nhà ở trên đất nông nghiệp có bắt buộc phải chuyển đổi mục đích sang đất ở không?

Nhà ở trên đất nông nghiệp dưới quê có từ lâu nay có bắt buộc phải chuyển đổi mục đích sang đất ở không?

Căn cứ vào Điều 31 Luật Đất đai 2024 có quy định về nghĩa vụ chung của người sử dụng đất như sau:

Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân thủ quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; thực hiện đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật.

4. Thực hiện biện pháp bảo vệ đất; xử lý, cải tạo và phục hồi đất đối với khu vực đất bị ô nhiễm, thoái hóa do mình gây ra.

5. Tuân thủ quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến tài sản và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.

6. Tuân thủ quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.

7. Bàn giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất theo quy định của pháp luật.

Tại khoản 3 Điều 178 Luật Đất đai 2024 có quy định về đất nông nghiệp do cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng như sau:

Đất nông nghiệp do cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng

...

3. Người sử dụng đất nông nghiệp được chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi để sử dụng đất kết hợp đa mục đích theo quy định tại Điều 218 của Luật này; được sử dụng một diện tích đất theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Trường hợp sử dụng đất trồng lúa thì thực hiện theo quy định tại Điều 182 của Luật này.

...

Bên cạnh đó, tại Điều 218 Luật Đất đai 2024 có quy định về việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích như sau:

Sử dụng đất kết hợp đa mục đích

1. Các loại đất sau đây được sử dụng kết hợp đa mục đích:

a) Đất nông nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu;

b) Đất sử dụng vào mục đích công cộng được kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ;

c) Đất xây dựng công trình sự nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ;

d) Đất ở được sử dụng kết hợp với mục đích nông nghiệp, thương mại, dịch vụ, công trình sự nghiệp có mục đích kinh doanh;

đ) Đất có mặt nước được sử dụng kết hợp đa mục đích theo quy định tại các điều 188, 189 và 215 của Luật này;

e) Đất tôn giáo, đất tín ngưỡng được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ;

g) Đất quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 9 của Luật này được sử dụng kết hợp mục đích nông nghiệp, xây dựng công trình hạ tầng bưu chính, viễn thông, công nghệ, thông tin, quảng cáo ngoài trời, điện mặt trời.

...

Theo đó, người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích. Về cơ bản, người dân phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở vì đất nông nghiệp chỉ để phục vụ nông nghiệp.

Tuy nhiên, tại Điều 218 Luật Đất đai 2024 có cho phép người dân sử dụng đất đa mục đích, cụ thể đất nông nghiệp sẽ được sử dụng để kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu.

Vì vậy, từ những quy định trên, nhà ở trên đất nông nghiệp bắt buộc phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở vì xây nhà để ở không đúng với mục đích thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu.

Xem thêm:

>> Tra cứu MST

>> Tra cứu MST cá nhân

>> Hướng dẫn viết mẫu đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất?

>> Tải Mẫu số 22 Bản vẽ tách thửa đất hợp thửa đất theo Nghị định 151?

Nhà ở trên đất nông nghiệp có bắt buộc phải chuyển đổi mục đích sang đất ở không? (Hình từ Internet)

Mức phí khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư được quy định như thế nào?

Căn cứ theo Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, mức phí khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư được quy định như sau:

Hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đất ở thì tiền sử dụng đất tính như sau:

Lưu ý: Nếu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng (3) lớn hơn tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất (2) thì tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở (1) được tính bằng 0.

Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất (2)

= Diện tích đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất x giá đất được quy định.

Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng (3) được tính như sau:

- Trường hợp đối với đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê:

Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau:

- Trường hợp đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc là đất nông nghiệp có nguồn gốc nhận chuyển nhượng hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân khác đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.

Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất = diện tích đất x giá đất của loại đất nông nghiệp.

- Trường hợp đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng không.

Điều kiện để chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư?

Căn cứ khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024 quy định:

Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

...

5. Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của Pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

...

Theo đó, hiện nay để được xem xét chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư (hay còn gọi là đất ở), thì đất nông nghiệp đó phải thuộc một trong hai điều kiện sau:

- Đất chuyển đổi là đất nông nghiệp trong khu dân cư.

- Đất chuyển đổi là đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất.

Tuy nhiên, để được chuyển đổi thì đất đang xem xét chuyển đổi mục đích sử dụng phải là đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu và một số quy định theo từng trường hợp cụ thể.