Công văn 15599 hướng dẫn về thuế liên quan đến hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại khu công nghiệp như thế nào?

Công văn 15599 hướng dẫn về thuế liên quan đến hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại khu công nghiệp như thế nào?

Căn cứ khoản 3 Điều 9 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 quy định về thuế suất như sau:

Thuế suất

...

3. Mức thuế suất 10% áp dụng đối với hàng hóa, dịch vụ không quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này, bao gồm cả dịch vụ được các nhà cung cấp nước ngoài không có cơ sở thường trú tại Việt Nam cung cấp cho tổ chức, cá nhân tại Việt Nam qua kênh thương mại điện tử và các nền tảng số.

...

Căn cứ tại Điều 3 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025 quy định về thu nhập chịu thuế như sau:

Thu nhập chịu thuế

1. Thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp bao gồm thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ và thu nhập khác quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Thu nhập khác bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng vốn, chuyển nhượng quyền góp vốn, chuyển nhượng chứng khoán;

b) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, trừ thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản;

c) Thu nhập từ chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền thăm dò, khai thác, chế biến khoáng sản;

d) Thu nhập từ chuyển nhượng, cho thuê, thanh lý tài sản, trong đó có các loại giấy tờ có giá, trừ bất động sản;

đ) Thu nhập từ quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản, bao gồm cả thu nhập từ quyền sở hữu trí tuệ, chuyển giao công nghệ;

e) Thu nhập từ lãi tiền gửi, lãi cho vay vốn, bán ngoại tệ, trừ thu nhập từ hoạt động tín dụng của tổ chức tín dụng;

g) Khoản trích trước vào chi phí nhưng không sử dụng hoặc sử dụng không hết mà doanh nghiệp không hạch toán điều chỉnh giảm chi phí được trừ; khoản nợ khó đòi đã xóa nay đòi được; khoản nợ phải trả không xác định được chủ nợ; khoản thu nhập từ kinh doanh của những năm trước bị bỏ sót nay phát hiện ra;

...

Bên cạnh đó, tại khoản 3 Điều 7 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025 có quy định như sau:

Xác định thu nhập tính thuế

...

3. Doanh nghiệp có nhiều hoạt động sản xuất, kinh doanh trong kỳ tính thuế thì thu nhập chịu thuế từ hoạt động sản xuất, kinh doanh là tổng thu nhập của tất cả các hoạt động sản xuất, kinh doanh. Trường hợp có hoạt động sản xuất, kinh doanh bị lỗ thì được bù trừ số lỗ vào thu nhập chịu thuế của các hoạt động sản xuất, kinh doanh có thu nhập do doanh nghiệp tự lựa chọn (trừ thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư không bù trừ với thu nhập của hoạt động sản xuất, kinh doanh đang được hưởng ưu đãi thuế). Phần thu nhập còn lại sau khi bù trừ áp dụng mức thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp của hoạt động sản xuất, kinh doanh còn thu nhập.

...

Căn cứ Điều 8 Nghị định 181/2025/NĐ-CP quy định về giá tính thuế hoạt động bất động sản như sau:

Giá tính thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản

Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là giá bán bất động sản chưa có thuế giá trị gia tăng, trừ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước (giá đất được trừ). Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng được xác định trong một số trường hợp như sau:

...

3. Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước.

...

7. Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng bất động sản, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều này không xác định được tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước thì giá tính thuế giá trị gia tăng là giá chuyển nhượng chưa có thuế giá trị gia tăng.

Tiếp đó, căn cứ khoản 2 Điều 17 Nghị định 320/2025/NĐ-CP quy định chi phí được trừ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản như sau:

Doanh thu, chi phí được trừ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản

...

2. Chi phí được trừ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản

Các khoản chi được trừ để xác định thu nhập chịu thuế của hoạt động chuyển nhượng bất động sản trong kỳ tính thuế phải tương ứng với doanh thu để tính thu nhập chịu thuế và phải đảm bảo các điều kiện của các khoản chi được trừ quy định tại Điều 9 của Nghị định này và không thuộc các khoản chi không được trừ quy định tại Điều 10 của Nghị định này. Chi phí chuyển nhượng bất động sản được trừ bao gồm:

a) Giá vốn của đất chuyển quyền được xác định phù hợp với nguồn gốc quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:

a1) Đối với đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất thì giá vốn là số tiền sử dụng đất, số tiền cho thuê đất thực nộp ngân sách nhà nước;

...

Căn cứ khoản 3 Điều 24 Nghị định 252/2026/NĐ-CP quy định về tạm nộp thuế, khoản thu khác theo quý như sau:

Tạm nộp thuế, khoản thu khác theo quý

...

3. Nghĩa vụ tạm nộp thuế, khoản thu khác:

a) Người nộp thuế phải tự xác định số thuế, khoản thu khác tạm nộp hằng quý nhưng tổng số thuế, khoản thu khác đã tạm nộp của 04 quý không được thấp hơn 80% số thuế, khoản thu khác phải nộp theo quyết toán năm của người nộp thuế tự kê khai;

b) Trường hợp người nộp thuế nộp thiếu so với số thuế, khoản thu khác phải tạm nộp 04 quý theo quy định tại điểm a khoản này thì phải nộp tiền chậm nộp tính trên số thuế, khoản thu khác nộp thiếu kể từ ngày tiếp theo liền kề của ngày cuối cùng của thời hạn tạm nộp quý 04 đến ngày liền kề trước của ngày số tiền còn thiếu được nộp vào ngân sách nhà nước, bao gồm trường hợp người nộp thuế kê khai bổ sung;

c) Trường hợp cơ quan có thẩm quyền thanh tra, kiểm tra sau khi doanh nghiệp đã khai quyết toán thuế, khoản thu khác nếu phát hiện tăng số tiền phải nộp so với số thuế, khoản thu khác doanh nghiệp đã kê khai quyết toán thì việc tính tiền chậm nộp thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 26 Nghị định này.

...

Căn cứ khoản 1 Điều 21 Thông tư 89/2026/TT-BTC quy định về kỳ tính thuế thu nhập doanh nghiệp như sau:

Khai thuế thu nhập doanh nghiệp

1. Kỳ tính thuế:

a) Thuế thu nhập doanh nghiệp là loại thuế tạm nộp theo quý và quyết toán năm, trừ các trường hợp khai theo từng lần phát sinh quy định tại điểm b khoản này;

...

Bên cạnh đó, tham khảo Công văn 15599/DON-QLDN1 năm 2026 TẢI VỀ Thuế tỉnh Đồng Nai ban hành ngày 13/8/2026 hướng dẫn về thuế liên quan đến hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại khu công nghiệp như sau:

Căn cứ Công văn số 5149/CT-CS năm 2026 của Cục Thuế ngày 23/07/2026 về việc hướng dẫn về thuế giá trị gia tăng và căn cứ các hướng dẫn trên và theo nội dung trình bày tại văn bản của Công ty:

(1) Hoạt động kinh doanh bất động sản áp dụng mức thuế suất thuế GTGT 10%. Giá tính thuế là giá bán bất động sản chưa có thuế giá trị gia tăng trừ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước. Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính để tính thuế giá trị gia tăng là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước. Trường hợp không xác định được tiền sử dụng đất tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước thì giá tính thuế giá trị gia tăng là giá chuyển nhượng.

(2) Về việc xác định các khoản chi phí được trừ từ hoạt động chuyển nhượng thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 17 Nghị định 320/2025/NĐ-CP.

(3) Trường hợp Công ty thực hiện kê khai thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) theo phương pháp doanh thu – chi phí có hoạt động chuyển nhượng bất động sản thì Công ty không phải nộp tờ khai thuế TNDN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo từng lần phát sinh (mẫu 02/TNDN) mà chỉ phải kê khai tờ khai Quyết toán thuế TNDN (mẫu 03/TNDN) theo quy định tại khoản 1 Điều 21 Thông tư 89/2026/TT-BTC và tạm nộp thuế TNDN theo quý theo quy định tại khoản 3 Điều 24 Nghị định 252/2026/NĐ-CP.

Công văn 15599 hướng dẫn về thuế liên quan đến hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại khu công nghiệp như thế nào?

Phương pháp phân bổ thuế TNDN được quy định như thế nào?

Căn cứ điểm b khoản 4 Điều 21 Thông tư 89/2020/TT-BTC quy định phương pháp phân bổ thuế TNDN như sau:

Người nộp thuế áp dụng theo phương pháp doanh thu, chi phí theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp thực hiện phân bổ thuế thu nhập doanh nghiệp đối với các trường hợp theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 15 Nghị định 252/2026/NĐ-CP;

(1) Phân bổ thuế TNDN phải nộp đối với hoạt động kinh doanh xổ số điện toán:

- Số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp cho từng tỉnh nơi có hoạt động kinh doanh xổ số điện toán bằng (=) số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp của hoạt động kinh doanh xổ số điện toán nhân (x) với tỷ lệ (%) doanh thu bán vé thực tế từ hoạt động kinh doanh xổ số điện toán tại từng tỉnh trên tổng doanh thu bán vé thực tế của người nộp thuế.

- Doanh thu bán vé thực tế từ hoạt động kinh doanh xổ số điện toán được xác định theo quy định điểm a.1 khoản 3 Điều 19 Thông tư 89/2020/TT-BTC;

(2) Phân bổ thuế TNDN phải nộp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản:

- Số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp cho từng tỉnh nơi có hoạt động chuyển nhượng bất động sản tạm nộp hàng quý và quyết toán bằng (=) doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp của hoạt động chuyển nhượng bất động sản tại từng tỉnh nhân (x) với 1%.

(3) Phân bổ thuế TNDN phải nộp đối với người nộp thuế có đơn vị phụ thuộc, địa điểm kinh doanh là cơ sở sản xuất:

- Số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp tại từng tỉnh nơi có cơ sở sản xuất bằng (=) số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp của hoạt động sản xuất, kinh doanh nhân (x) với tỷ lệ (%) chi phí của từng cơ sở sản xuất trên tổng chi phí của người nộp thuế (không bao gồm chi phí của hoạt động được hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp). Chi phí để xác định tỷ lệ phân bổ là chi phí thực tế phát sinh của kỳ tính thuế.

- Trường hợp đơn vị phụ thuộc, địa điểm kinh doanh là cơ sở sản xuất đồng thời có hoạt động kinh doanh khác mà không xác định riêng được chi phí của hoạt động kinh doanh khác thì chi phí để xác định tỷ lệ phân bổ là toàn bộ chi phí thực tế phát sinh của đơn vị phụ thuộc, địa điểm kinh doanh trong kỳ tính thuế.

- Số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp của hoạt động sản xuất, kinh doanh không bao gồm số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp cho hoạt động được hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp. Số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp của hoạt động được hưởng ưu đãi được xác định theo kết quả sản xuất kinh doanh của hoạt động được hưởng ưu đãi và mức ưu đãi được hưởng.

- Người nộp thuế chưa thực hiện phân bổ theo quy định tại điểm này đối với cơ sở sản xuất đang trong giai đoạn đầu tư, chưa đi vào sản xuất.

(4) Phân bổ thuế TNDN phải nộp đối với nhà máy thuỷ điện nằm trên nhiều tỉnh:

- Số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp của nhà máy thuỷ điện bằng (=) số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp của hoạt động sản xuất, kinh doanh nhân (x) với tỷ lệ (%) chi phí của từng nhà máy thuỷ điện trên tổng chi phí của người nộp thuế (không bao gồm chi phí của hoạt động được hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp). Chi phí để xác định tỷ lệ phân bổ là chi phí thực tế phát sinh của kỳ tính thuế. Số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp của hoạt động sản xuất, kinh doanh không bao gồm số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp cho hoạt động được hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp.

- Sau khi xác định số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp của nhà máy thuỷ điện, số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp cho từng tỉnh bằng (=) số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp của nhà máy thủy điện nhân (x) với tỷ lệ (%) giá trị đầu tư của phần nhà máy thủy điện nằm trên địa bàn từng tỉnh trên tổng giá trị đầu tư của nhà máy thủy điện.

Tải về mẫu Phụ lục bảng phân bổ số thuế TNDN phải nộp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo?

Theo đó, mẫu 03-8A/TNDN Phụ lục bảng phân bổ số thuế TNDN phải nộp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản được ban hành tại Phụ lục I kèm theo Thông tư 89/2026/TT-BTC có dạng như sau:

TẢI VỀ: Mẫu 03-8A/TNDN Phụ lục bảng phân bổ số thuế TNDN phải nộp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản