Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tính thuế TNCN như thế nào?

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Căn cứ tại khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Như vậy, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những hình thức chuyển quyền sử dụng đất được quy định tại Luật Đất đai 2024.

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 và luật khác có liên quan. (Khoản 1 Điều 27 Luật Đất đai 2024)

Sửa quy định về thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản?

Theo đó Điều 247 Luật Đất đai 2024 sửa đổi Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 như sau:

Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 14 của Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 26/2012/QH13 và Luật số 71/2014/QH13

Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 14 như sau:

1. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần; trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất .

Như vậy, Luật Đất đai 2024 đã bổ sung thêm quy định về việc xác định thu nhập chịu thuế TNCN trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thu nhập chịu thuế TNCN từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định theo giá đất trong bảng giá đất.

Trong khi đó, thu nhập chịu thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản khác (không phải là quyền sử dụng đất) thì vẫn được xác định theo giá chuyển nhượng từng lần.

Hiện nay, Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 đã chính thức hết hiệu lực thi hành và được thay thế bởi Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025. Theo đó, căn cứ theo quy định tại Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 quy định về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản như sau:

Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

1. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân (x) với thuế suất 2%.

2. Thời điểm xác định thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật hoặc thời điểm đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Như vậy, hiện nay Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 đã quy định rõ thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm cả thu nhập từ chuyển nhượng đất được xác định là giá chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tính thuế TNCN được quy định như thế nào? (Hình từ internet)

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tính thuế TNCN như thế nào?

Hiện nay, giá chuyển nhượng khi tính thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định theo khoản 1 Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC (được sửa đổi, bổ sung bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC) như sau:

(1) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

(2) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

Đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá Ủy ban nhân với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.

(3) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước.

Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định.

Lưu ý: Hiện nay chưa có Thông tư hướng dẫn thuế TNCN thay thế cho Thông tư 111/2013/TT-BTC. Vậy nên, các quy định trên vẫn có giá trị tham khảo ở thời điểm hiện tại.