Cá nhân cho thuê tài sản sẽ nộp mẫu 01 CNKD đúng không? Cho thuê tài sản đạt doanh thu bao nhiêu mới phải nộp thuế?

Cá nhân cho thuê tài sản sẽ nộp mẫu 01 CNKD đúng không?

Theo Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định:

- Mẫu 01 TTS là tờ khai thuế đới với hoạt động cho thuê tài sản áp dụng đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế và tổ chức khai thay cho cá nhân.

- Mẫu 01 CNKD là tờ khai thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh.

Tuy nhiên hiện nay khi cá nhân cho thuê tài sản khai thuế trên cổng Dịch vụ công bằng mẫu 01/TTS sẽ bị báo lỗi "Mẫu hồ sơ khai thuế hết hiệu lực từ ngày 01/01/2026. Đề nghị Quý người nộp thuế kê khai mẫu mới theo hướng dẫn của các cơ quan thuế" như sau:

Đồng thời, ngày 01/12/2025 Thuế TP Hà Nội đã có hướng dẫn về cho thuê tài sản như sau:

Khi phát sinh hoạt động cho thuê bất động sản thì cá nhân, hộ gia đình đã trực tiếp tham gia hoạt động kinh doanh. Vì vậy, hộ, cá nhân cần lưu ý thực hiện đúng và đủ các quy định pháp luật về đăng ký kinh doanh, pháp luật thuế và các pháp luật liên quan.

Theo đó, cá nhân, hộ gia đình cho thuê bất động sản là cá nhân, hộ gia đình có phát sinh doanh thu từ cho thuê bao gồm: Cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi,… không bao gồm dịch vụ lưu trú;

Cụ thể, dịch vụ lưu trú không tính vào hoạt động cho thuê tài sản gồm:

- Cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác;

- Cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn không phải là căn hộ cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự;

- Cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống hoặc các phương tiện giải trí.

Do đó, có thể hiểu hiện nay hộ gia đình, cá nhân cho thuê bất động sản (bao gồm: Cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi,… không bao gồm dịch vụ lưu trú) là đã trực tiếp tham gia hoạt động kinh doanh nên phải thực hiện đăng ký kinh doanh theo đúng pháp luật.

Mà theo Mục 8 Phụ lục I Danh mục hồ sơ khai thuế được ban hành kèm theo Nghị định 373/2025/NĐ-CP có hồ sơ khai thuế đối với cá nhân kinh doanh cho thuê tài sản vào năm 2026 như sau:

* Hồ sơ khai thuế của cá nhân kinh doanh nộp theo phương pháp khoán:

* Hồ sơ khai thuế đối với cá nhân kinh doanh nộp thuế theo phương pháp kê khai

* Hồ sơ khai thuế đối với cá nhân kinh doanh nộp thuế theo từng lần phát sinh

Như vậy hiện nay mẫu 01 TTS đã hết hiệu lực, cá nhân cho thuê tài sản sẽ sử dụng mẫu 01 CNKD để kê khai thuế.

Tải về mẫu 01 CNKD

Cá nhân cho thuê tài sản sẽ nộp mẫu 01 CNKD đúng không? Cho thuê tài sản đạt doanh thu bao nhiêu mới phải nộp thuế? (Hình từ Internet)

Cho thuê tài sản năm 2026 đạt doanh thu bao nhiêu mới phải nộp thuế?

Căn cứ theo khoản 1 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 quy định về thuế TNCN đối với thu nhập từ kinh doanh như sau:

Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ kinh doanh

1. Cá nhân cư trú có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Chính phủ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội điều chỉnh mức doanh thu không phải nộp thuế thu nhập cá nhân cho phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ.

...

Đồng thời theo Điều 29 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 quy định về điều khoản thi hành như sau:

Điều khoản thi hành

1. Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2026, trừ quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Các quy định liên quan đến thu nhập từ kinh doanh, từ tiền lương, tiền công của cá nhân cư trú áp dụng từ kỳ tính thuế năm 2026.

...

Căn cứ theo Điều 1 Luật Thuế giá trị gia tăng sửa đổi 2025 quy định như sau:

Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng

1. Sửa đổi, bổ sung một số khoản của Điều 5 như sau:

…

b) Sửa đổi, bổ sung khoản 25 như sau:

“25. Hàng hóa, dịch vụ của hộ, cá nhân sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống; tài sản của tổ chức, cá nhân không kinh doanh, không phải là người nộp thuế giá trị gia tăng bán ra; hàng dự trữ quốc gia do cơ quan dự trữ quốc gia bán ra; các khoản thu phí, lệ phí theo quy định của pháp luật về phí và lệ phí.

...

Như vậy, theo quy các quy định trên, thì hộ kinh doanh, cá nhân cho thuê tài sản năm 2026 nếu có tổng thu nhập năm từ việc cho thuê nhà trên 500 triệu mới phải nộp thuế TNCN và thuế GTGT.

Lưu ý: Những hộ, cá nhân kinh doanh cho thuê tài sản năm 2026 có doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống không phải nộp thuế TNCN và thuế GTGT nhưng phải ghi sổ kế toán theo mẫu số S1a-HKD. (theo Điều 4 Thông tư 152/2025/TT-BTC)

Tải mẫu số S1a-HKD - Mẫu số kế toán dùng hộ kinh doanh dưới 500 triệu về tại đây: Tải về.

Cá nhân cho thuê tài sản có doanh thu dưới 500 triệu được miễn thuế TNCN thì có cần phải kê khai thuế không?

Căn cứ Điều 4 Thông tư 40/2021/TT-BTC có quy định về nguyên tắc tính thuế như sau:

Nguyên tắc tính thuế

1. Nguyên tắc tính thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được thực hiện theo các quy định của pháp luật hiện hành về thuế GTGT, thuế TNCN và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan.

2. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu từ hoạt động sản xuất, kinh doanh trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thì thuộc trường hợp không phải nộp thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN theo quy định pháp luật về thuế GTGT và thuế TNCN. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có trách nhiệm khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng hạn; chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế theo quy định.

3. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh theo hình thức nhóm cá nhân, hộ gia đình thì mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN được xác định cho một (01) người đại diện duy nhất của nhóm cá nhân, hộ gia đình trong năm tính thuế.

Theo quy định trên, mọi cá nhân kinh doanh, hộ kinh doanh đều phải có trách nhiệm khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng hạn; chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế theo quy định.

Vì vậy, cá nhân cho thuê tài sản có doanh thu dưới 500 triệu được miễn thuế TNCN thì vẫn cần phải kê khai thuế.