Ban quản trị nhà chung cư có phát sinh thu nhập thì có kê khai nộp thuế không?

Ban quản trị nhà chung cư có phát sinh thu nhập thì có kê khai nộp thuế không?

Căn cứ tại Điều 2 Thông tư 219/2013/TT-BTC quy định về đối tượng chịu thuế:

Đối tượng chịu thuế

Đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng (GTGT) là hàng hóa, dịch vụ dùng cho sản xuất, kinh doanh và tiêu dùng ở Việt Nam (bao gồm cả hàng hóa, dịch vụ mua của tổ chức, cá nhân ở nước ngoài), trừ các đối tượng không chịu thuế GTGT hướng dẫn tại Điều 4 Thông tư này.

Ngoài ra, tại Điều 5 Thông tư 219/2013/TT-BTC quy định về các trường hợp không phải kê khai, tính nộp thuế:

Các trường hợp không phải kê khai, tính nộp thuế GTGT

1. Tổ chức, cá nhân nhận các khoản thu về bồi thường bằng tiền (bao gồm cả tiền bồi thường về đất và tài sản trên đất khi bị thu hồi đất theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền), tiền thưởng, tiền hỗ trợ, tiền chuyển nhượng quyền phát thải và các khoản thu tài chính khác.

...Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận tiền của tổ chức, cá nhân để thực hiện dịch vụ cho tổ chức, cá nhân như sửa chữa, bảo hành, khuyến mại, quảng cáo thì phải kê khai, nộp thuế theo quy định.

…

7. Các trường hợp khác:

...

d) Các khoản thu hộ không liên quan đến việc bán hàng hóa, dịch vụ của cơ sở kinh doanh.

...

- Tại khoản 2 Điều 13 Thông tư 219/2013/TT-BTC quy định phương pháp tính trực tiếp trên GTGT:

Phương pháp tính trực tiếp trên giá trị gia tăng

...

2. Số thuế giá trị gia tăng phải nộp theo phương pháp tính trực tiếp trên giá trị gia tăng bằng tỷ lệ % nhân với doanh thu áp dụng như sau:

...

- Tổ chức kinh tế khác không phải là doanh nghiệp, hợp tác xã, trừ trường hợp đăng ký nộp thuế theo phương pháp khấu trừ.

...

Căn cứ khoản 5 Điều 3 Thông tư 78/2014/TT-BTC quy định về phương pháp tính thuế TNDN:

Phương pháp tính thuế

...

5. Đơn vị sự nghiệp, tổ chức khác không phải là doanh nghiệp thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam, doanh nghiệp nộp thuế giá trị gia tăng theo phương pháp trực tiếp có hoạt động kinh doanh hàng hóa, dịch vụ có thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp mà các đơn vị này xác định được doanh thu nhưng không xác định được chi phí, thu nhập của hoạt động kinh doanh thì kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp tính theo tỷ lệ % trên doanh thu bán hàng hóa, dịch vụ, cụ thể như sau:

+ Đối với dịch vụ (bao gồm cả lãi tiền gửi, lãi tiền cho vay): 5%.

Riêng hoạt động giáo dục, y tế, biểu diễn nghệ thuật: 2%.

+ Đối với kinh doanh hàng hóa: 1%.

+ Đối với hoạt động khác: 2%

...

Ngoài ra, theo quy định tại Công văn 10429/CT-TTHT năm 2020 do Cục Thuế thành phố Hà Nội ban hành về việc trả lời vướng mắc chính sách thuế liên quan đến hoạt động của ban quản trị nhà chung cư.

Như vậy, nếu ban quản trị nhà chung cư trực tiếp thu tiền, ký hợp đồng cung cấp các dịch vụ như dịch vụ quản lý, vận hành chung cư của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, các hoạt động thu phí quản lý, thu quảng cáo, cho thuê địa điểm kích sóng di động, cho thuê địa điểm đặt tủ bán nước tự động, trông giữ xe... thì sẽ phải nộp thuế TNDN, thuế GTGT.

- Nếu ban quản trị nhà chung cư chỉ thu hộ, chi hộ thì không phải kê khai, tính thuế GTGT, lập hóa đơn GTGT.

Căn cứ vào Điều 14 Nghị định 181/2025/NĐ-CP có quy định về nguyên tắc xác định giá tính thuế GTGT như sau:

Nguyên tắc xác định giá tính thuế giá trị gia tăng

1. Giá tính thuế đối với các loại hàng hóa, dịch vụ quy định tại Mục này:

a) Bao gồm cả khoản phụ thu và phí thu thêm ngoài giá hàng hóa, dịch vụ mà cơ sở kinh doanh được hưởng.

b) Không bao gồm các khoản thu không liên quan đến bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ của cơ sở kinh doanh: các khoản thu về bồi thường bằng tiền (bao gồm cả tiền bồi thường về đất và tài sản trên đất khi bị thu hồi đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền), tiền thưởng, thu đòi người thứ ba của hoạt động bảo hiểm, các khoản thu hộ, các khoản thù lao từ cơ quan nhà nước do thực hiện hoạt động thu hộ, chi hộ các cơ quan nhà nước, các khoản thu tài chính.

Đồng thời, căn cứ vào khoản 1 Điều 2 Nghị định 320/2025/NĐ-CP có quy định về người nộp thuế như sau:

Người nộp thuế

1. Người nộp thuế theo quy định tại khoản 1 Điều 2 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp (sau đây gọi là doanh nghiệp) bao gồm:

...

e) Tổ chức khác ngoài tổ chức quy định tại các điểm a, b, c, d và đ khoản này có hoạt động sản xuất, kinh doanh có thu nhập chịu thuế theo quy định tại Điều 3 của Nghị định này;

Doanh nghiệp được thành lập theo quy định của pháp luật Việt Nam quy định tại khoản này nộp thuế đối với thu nhập chịu thuế phát sinh tại Việt Nam và thu nhập chịu thuế phát sinh ngoài Việt Nam.

...

Theo đó, quy định người nộp thuế TNDN không chỉ bao gồm doanh nghiệp mà còn bao gồm “tổ chức khác” có hoạt động sản xuất, kinh doanh có thu nhập chịu thuế.

Như vậy, ban quản trị nhà chung cư có phát sinh thu nhập thì có kê khai nộp thuế thì tùy vào bản chất, cụ thể như sau:

Trường hợp 1: Ban quản trị chỉ thu hộ, chi hộ

Nếu Ban quản trị chỉ thu hộ các khoản tiền cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư hoặc đơn vị cung cấp dịch vụ, mà khoản tiền này không phải là doanh thu từ hoạt động cung cấp hàng hóa, dịch vụ của Ban quản trị, thì về bản chất đây không phải doanh thu của Ban quản trị để tính thuế --> không phải kê khai, tính thuế GTGT, lập hóa đơn GTGT.

Trường hợp 2: Ban quản trị trực tiếp phát sinh doanh thu từ hoạt động cung cấp dịch vụ, khai thác phần sở hữu chung

Nếu Ban quản trị trực tiếp ký hợp đồng, cung cấp dịch vụ hoặc khai thác các tiện ích thuộc phần sở hữu chung để tạo doanh thu, chẳng hạn như cho thuê diện tích thuộc phần sở hữu chung, khai thác quảng cáo, cho thuê vị trí đặt thiết bị, tủ bán hàng, trông giữ xe..., thì cần xác định đây là hoạt động sản xuất, kinh doanh của tổ chức để thực hiện nghĩa vụ thuế GTGT và TNDN theo quy định hiện hành.

Ban quản trị nhà chung cư có phát sinh thu nhập thì có kê khai nộp thuế không?(Hình ảnh từ Internet)

Phương pháp tính thuế TNDN đối với ban quản trị nhà chung cư không xác định được chi phí hoạt động kinh doanh như thế nào?

Căn cứ theo khoản 3 Điều 5 Thông tư 78/2014/TT-BTC quy định về phương pháp tính thuế TNDN như sau:

Phương pháp tính thuế

...

5. Đơn vị sự nghiệp, tổ chức khác không phải là doanh nghiệp thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam, doanh nghiệp nộp thuế giá trị gia tăng theo phương pháp trực tiếp có hoạt động kinh doanh hàng hóa, dịch vụ có thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp mà các đơn vị này xác định được doanh thu nhưng không xác định được chi phí, thu nhập của hoạt động kinh doanh thì kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp tính theo tỷ lệ % trên doanh thu bán hàng hóa, dịch vụ, cụ thể như sau:

+ Đối với dịch vụ (bao gồm cả lãi tiền gửi, lãi tiền cho vay): 5%.

Riêng hoạt động giáo dục, y tế, biểu diễn nghệ thuật: 2%.

+ Đối với kinh doanh hàng hóa: 1%.

+ Đối với hoạt động khác: 2%.

Ví dụ 3: Đơn vị sự nghiệp A có phát sinh hoạt động cho thuê nhà, doanh thu cho thuê nhà một (01) năm là 100 triệu đồng, đơn vị không xác định được chi phí, thu nhập của hoạt động cho thuê nhà nêu trên do vậy đơn vị lựa chọn kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp tính theo tỷ lệ % trên doanh thu bán hàng hóa, dịch vụ như sau:

Số thuế TNDN phải nộp = 100.000.000 đồng x 5% = 5.000.000 đồng.

6. Doanh nghiệp có doanh thu, chi phí và thu nhập khác bằng ngoại tệ thì phải quy đổi ngoại tệ ra đồng Việt Nam theo tỷ giá giao dịch bình quân trên thị trường ngoại tệ liên ngân hàng do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố tại thời điểm phát sinh doanh thu, chi phí, thu nhập khác bằng ngoại tệ, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Đối với loại ngoại tệ không có tỷ giá hối đoái với đồng Việt Nam thì phải quy đổi thông qua một loại ngoại tệ có tỷ giá hối đoái với đồng Việt Nam.

Như vậy, ban quản trị nhà chung cư nếu không xác định được chi phí, thu nhập của hoạt động kinh doanh thì kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo tỷ lệ % trên doanh thu như sau:

- Đối với dịch vụ (bao gồm cả lãi tiền gửi, lãi tiền cho vay): 5%.

- Hoạt động giáo dục, y tế, biểu diễn nghệ thuật: 2%.

- Đối với hoạt động khác: 2%.

Căn cứ khoản 5 Điều 12 Nghị định 320/2025/NĐ-CP, trường hợp hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã, đơn vị sự nghiệp và tổ chức khác có hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ có thu nhập chịu thuế TNDN, hạch toán được doanh thu nhưng không xác định được chi phí, thu nhập của hoạt động sản xuất, kinh doanh thì kê khai, nộp thuế TNDN tính theo tỷ lệ % trên doanh thu bán hàng hóa, dịch vụ.

* Tỷ lệ thuế TNDN được quy định như sau:

- Đối với dịch vụ: 5%. Riêng dịch vụ trong lĩnh vực giáo dục, y tế, biểu diễn nghệ thuật: 2%.

- Đối với sản xuất, kinh doanh hàng hóa: 1%.

- Đối với hoạt động khác: 2%.

Hiện nay ai là người nộp thuế TNDN?

Căn cứ theo Điều 2 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2008 (được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 1 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp sửa đổi 2013) quy định người nộp thuế TNDN bao gồm:

(1) Người nộp thuế thu nhập doanh nghiệp là tổ chức hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ có thu nhập chịu thuế theo quy định của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2008 (sau đây gọi là doanh nghiệp), bao gồm:

- Doanh nghiệp được thành lập theo quy định của pháp luật Việt Nam;

- Doanh nghiệp được thành lập theo quy định của pháp luật nước ngoài (sau đây gọi là doanh nghiệp nước ngoài) có cơ sở thường trú hoặc không có cơ sở thường trú tại Việt Nam;

- Tổ chức được thành lập theo Luật hợp tác xã;

- Đơn vị sự nghiệp được thành lập theo quy định của pháp luật Việt Nam;

- Tổ chức khác có hoạt động sản xuất, kinh doanh có thu nhập.

(2) Doanh nghiệp có thu nhập chịu thuế quy định tại Điều 3 của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2008 phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp như sau:

- Doanh nghiệp được thành lập theo quy định của pháp luật Việt Nam nộp thuế đối với thu nhập chịu thuế phát sinh tại Việt Nam và thu nhập chịu thuế phát sinh ngoài Việt Nam;

- Doanh nghiệp nước ngoài có cơ sở thường trú tại Việt Nam nộp thuế đối với thu nhập chịu thuế phát sinh tại Việt Nam và thu nhập chịu thuế phát sinh ngoài Việt Nam liên quan đến hoạt động của cơ sở thường trú đó;

- Doanh nghiệp nước ngoài có cơ sở thường trú tại Việt Nam nộp thuế đối với thu nhập chịu thuế phát sinh tại Việt Nam mà khoản thu nhập này không liên quan đến hoạt động của cơ sở thường trú;

- Doanh nghiệp nước ngoài không có cơ sở thường trú tại Việt Nam nộp thuế đối với thu nhập chịu thuế phát sinh tại Việt Nam.

(3) Cơ sở thường trú của doanh nghiệp nước ngoài là cơ sở sản xuất, kinh doanh mà thông qua cơ sở này, doanh nghiệp nước ngoài tiến hành một phần hoặc toàn bộ hoạt động sản xuất, kinh doanh tại Việt Nam, bao gồm:

- Chi nhánh, văn phòng điều hành, nhà máy, công xưởng, phương tiện vận tải, mỏ dầu, mỏ khí, mỏ hoặc địa điểm khai thác tài nguyên thiên nhiên khác tại Việt Nam;

- Địa điểm xây dựng, công trình xây dựng, lắp đặt, lắp ráp;

- Cơ sở cung cấp dịch vụ, bao gồm cả dịch vụ tư vấn thông qua người làm công hoặc tổ chức, cá nhân khác;

- Đại lý cho doanh nghiệp nước ngoài;

- Đại diện tại Việt Nam trong trường hợp là đại diện có thẩm quyền ký kết hợp đồng đứng tên doanh nghiệp nước ngoài hoặc đại diện không có thẩm quyền ký kết hợp đồng đứng tên doanh nghiệp nước ngoài nhưng thường xuyên thực hiện việc giao hàng hoá hoặc cung ứng dịch vụ tại Việt Nam.

Căn cứ theo quy định tại Điều 2 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025 thì người nộp thuế thu nhập doanh nghiệp gồm các đối tượng sau:

(1) Người nộp thuế thu nhập doanh nghiệp là tổ chức hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ có thu nhập chịu thuế theo quy định của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025 (sau đây gọi là doanh nghiệp), bao gồm:

- Doanh nghiệp được thành lập theo quy định của pháp luật Việt Nam;

- Doanh nghiệp được thành lập theo quy định của pháp luật nước ngoài (sau đây gọi là doanh nghiệp nước ngoài) có cơ sở thường trú hoặc không có cơ sở thường trú tại Việt Nam;

- Hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã được thành lập theo quy định của Luật Hợp tác xã 2023;

- Đơn vị sự nghiệp được thành lập theo quy định của pháp luật Việt Nam;

- Tổ chức khác có hoạt động sản xuất, kinh doanh có thu nhập.

(2) Doanh nghiệp có thu nhập chịu thuế quy định tại Điều 3 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025 phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp như sau:

- Doanh nghiệp được thành lập theo quy định của pháp luật Việt Nam nộp thuế đối với thu nhập chịu thuế phát sinh tại Việt Nam và thu nhập chịu thuế phát sinh ngoài Việt Nam;

- Doanh nghiệp nước ngoài có cơ sở thường trú tại Việt Nam nộp thuế đối với thu nhập chịu thuế phát sinh tại Việt Nam và thu nhập chịu thuế phát sinh ngoài Việt Nam liên quan đến hoạt động của cơ sở thường trú đó;

- Doanh nghiệp nước ngoài có cơ sở thường trú tại Việt Nam nộp thuế đối với thu nhập chịu thuế phát sinh tại Việt Nam mà khoản thu nhập này không liên quan đến hoạt động của cơ sở thường trú;

- Doanh nghiệp nước ngoài không có cơ sở thường trú tại Việt Nam, bao gồm cả các doanh nghiệp kinh doanh thương mại điện tử, kinh doanh dựa trên nền tảng số, nộp thuế đối với thu nhập chịu thuế phát sinh tại Việt Nam.

(3) Cơ sở thường trú của doanh nghiệp nước ngoài là cơ sở sản xuất, kinh doanh mà thông qua cơ sở này, doanh nghiệp nước ngoài tiến hành một phần hoặc toàn bộ hoạt động sản xuất, kinh doanh tại Việt Nam, bao gồm:

- Chi nhánh, văn phòng điều hành, nhà máy, công xưởng, phương tiện vận tải, mỏ dầu, mỏ khí, mỏ hoặc địa điểm khai thác tài nguyên thiên nhiên khác tại Việt Nam;

- Địa điểm xây dựng, công trình xây dựng, lắp đặt, lắp ráp;

- Cơ sở cung cấp dịch vụ, bao gồm cả dịch vụ tư vấn thông qua người làm công hoặc tổ chức, cá nhân khác;

- Đại lý cho doanh nghiệp nước ngoài;

- Đại diện tại Việt Nam trong trường hợp là đại diện có thẩm quyền ký kết hợp đồng đứng tên doanh nghiệp nước ngoài hoặc đại diện không có thẩm quyền ký kết hợp đồng đứng tên doanh nghiệp nước ngoài nhưng thường xuyên thực hiện việc giao hàng hóa hoặc cung ứng dịch vụ tại Việt Nam;

- Nền tảng thương mại điện tử, nền tảng số mà thông qua đó doanh nghiệp nước ngoài tiến hành cung cấp hàng hóa, dịch vụ tại Việt Nam.