Hướng dẫn kê khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với nhà chung cư ra sao?

Hướng dẫn kê khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với nhà chung cư ra sao?

Ngày 22/04/2026, Thuế TP Cần Thơ đã có thông tin về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với nhà chung cư. Cụ thể như sau:

(1) Đối tượng chịu thuế: (quy định tại khoản 1 Điều 2 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010)

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với nhà chung cư là nghĩa vụ tài chính bắt buộc của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất gắn với căn hộ chung cư theo quy định của pháp luật.

Hiện nay, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được thực hiện theo Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010, Luật Quản lý thuế 2019 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Theo đó, đất ở tại đô thị và đất ở tại nông thôn, bao gồm phần đất xây dựng nhà chung cư, đều thuộc đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Đối với nhà chung cư, mặc dù người dân không sử dụng đất riêng lẻ như nhà ở riêng lẻ, nhưng phần đất xây dựng chung cư được sử dụng chung cho các căn hộ và được phân bổ cho từng căn hộ để làm căn cứ tính thuế. Việc thu thuế đối với nhà chung cư nhằm bảo đảm công bằng giữa các loại hình nhà ở, đồng thời góp phần quản lý, sử dụng đất đai hiệu quả.

(2) Người nộp thuế (quy định tại Điều 4 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 và Điều 3 Thông tư 153/2010/TT-BTC)

Người nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với nhà chung cư là:

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất gắn với căn hộ chung cư;

- Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận, thì người đang trực tiếp sử dụng căn hộ là người nộp thuế;

- Trường hợp chủ đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng nhà chung cư, thì chủ đầu tư là người nộp thuế cho đến khi căn hộ được chuyển nhượng cho tổ chức, cá nhân khác.

(3) Căn cứ tính thuế (quy định tại Điều 5, Điều 6 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010)

Căn cứ tính thuế là giá tính thuế và thuế suất:

- Giá tính thuế đối với đất được xác định bằng diện tích đất tính thuế nhân với giá của 1m2 đất, trong đó diện tích đất tính thuế được quy định như sau:

+ Đối với đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư bao gồm cả trường hợp vừa để ở, vừa để kinh doanh thì diện tích đất tính thuế được xác định bằng hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.

+ Hệ số phân bổ được xác định bằng diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư chia cho tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.

+ Trường hợp nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư có tầng hầm thì 50% diện tích tầng hầm của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng trong tầng hầm được cộng vào diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng để tính hệ số phân bổ.

+ Giá của 1m2 đất tính thuế là giá đất theo mục đích sử dụng của thửa đất tính thuế do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm.

- Thuế suất (quy định tại khoản 3 Điều 7 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010): Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng dưới mặt đất áp dụng mức thuế suất 0,03%.

(4) Trường hợp miễn, giảm thuế

*Trường hợp được miễn thuế (quy định tại Điều 9 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 và Điều 79 Luật Quản lý thuế 2019)

Theo quy định của pháp luật về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, người nộp thuế được miễn thuế trong một số trường hợp sau:

- Đất ở trong hạn mức tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn theo quy định của pháp luật;

- Đất ở trong hạn mức của người có công với cách mạng; hộ nghèo theo chuẩn nghèo do Chính phủ quy định;

- Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có số thuế phải nộp hằng năm từ 50.000 đồng trở xuống;

- Người nộp thuế gặp khó khăn do sự kiện bất khả kháng nếu giá trị thiệt hại về đất và nhà trên đất trên 50% giá tính thuế

*Trường hợp được giảm thuế (quy định tại Điều 10 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010)

Theo quy định của pháp luật về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, người nộp thuế được giảm thuế trong các trường hợp sau:

- Đất ở trong hạn mức tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn theo quy định của pháp luật;

- Đất ở trong hạn mức của một số đối tượng chính sách theo quy định (như thương binh, người hưởng chính sách như thương binh, bệnh binh…);

- Người nộp thuế gặp khó khăn do sự kiện bất khả kháng, nếu giá trị thiệt hại về đất và nhà trên đất từ 20% đến 50% giá tính thuế.

- Người nộp thuế thuộc diện miễn, giảm cần chuẩn bị hồ sơ chứng minh và nộp cho cơ quan thuế theo quy định để được xem xét, giải quyết.

*Thủ tục hồ sơ miễn thuế, giảm thuế đối với thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (quy định tại Điều 57 Thông tư 80/2021/TT-BTC ngày 29/9/2021)

- Đối với trường hợp miễn thuế, giảm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, trừ trường hợp miễn tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân có số thuế phải nộp hằng năm từ 50.000 VNĐ (50 nghìn đồng) trở xuống; hồ sơ miễn giảm bao gồm:

+ Văn bản đề nghị theo mẫu số 01/MGTH ban hành kèm theo phụ lục I Thông tư 80/2021/TT-BTC Tải về

+ Bản sao các giấy tờ liên quan đến thửa đất chịu thuế như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Quyết định giao đất, Quyết định hoặc Hợp đồng cho thuê đất, Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Bản sao Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng miễn, giảm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Thủ trưởng cơ quan thuế (nơi trực tiếp quản lý thửa đất) căn cứ vào hồ sơ đề nghị miễn, giảm thuế quy định tại khoản này để xác định số tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được miễn, giảm và quyết định miễn, giảm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cho người nộp thuế theo kỳ tính thuế.

Đối với hồ sơ miễn giảm thuộc đối tượng quy định tại khoản 4, khoản 5, khoản 6 Điều 9 và khoản 2, khoản 3 Điều 10 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 thì Thủ trưởng cơ quan thuế (nơi trực tiếp quản lý thửa đất) ban hành quyết định chung căn cứ danh sách đề nghị của Uỷ ban nhân dân cấp xã. Hằng năm, Uỷ ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm rà soát và gửi danh sách các đối tượng được miễn giảm thuế theo quy định để cơ quan thuế thực hiện miễn, giảm thuế theo thẩm quyền.

Đối với hồ sơ miễn thuế, giảm thuế thuộc đối tượng quy định tại khoản 9 Điều 9 và khoản 4 Điều 10 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 thì Thủ trưởng cơ quan thuế (nơi trực tiếp quản lý thửa đất) ban hành Quyết định miễn thuế, giảm thuế căn cứ hồ sơ đề nghị của người nộp thuế và xác nhận của Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thiệt hại.

- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có số thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp hằng năm từ 50.000 VNĐ (50 nghìn đồng) trở xuống thì không phải nộp hồ sơ miễn thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Cơ quan thuế thông qua ứng dụng TMS kết xuất các đối tượng được miễn thuế gửi danh sách đến Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi người nộp thuế có đất để đối chiếu và xác nhận của từng hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được miễn thuế. Trên cơ sở danh sách đối tượng miễn thuế do Ủy ban nhân dân cấp xã gửi đến cơ quan thuế sẽ thực hiện ban hành Quyết định miễn thuế theo thẩm quyền quy định.

(5) Kê khai thuế, nộp hồ sơ kê khai thuế

Kê khai thuế (quy định tại khoản 3 Điều 10 Nghị định 126/2020/NĐ-CP):

- Đối với hộ gia đình, cá nhân:

+ Khai lần đầu: Thời hạn nộp hồ sơ chậm nhất là 30 ngày kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

+ Hàng năm hộ gia đình, cá nhân không phải kê khai lại nếu không có sự thay đổi về người nộp thuế và các yếu tố dẫn đến thay đổi số thuế phải nộp.

+ Khai khi có phát sinh thay đổi các yếu tố làm thay đổi căn cứ tính thuế (trừ trường hợp thay đổi giá của 1 m2 đất theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) dẫn đến tăng, giảm số thuế phải nộp: Thời hạn nộp hồ sơ chậm nhất 30 ngày kể từ ngày phát sinh thay đổi.

+ Khai bổ sung khi phát hiện hồ sơ khai thuế đã nộp cho cơ quan thuế có sai sót ảnh hưởng đến số thuế phải nộp thực hiện theo quy định tại Điều 47 Luật Quản lý thuế 2019.

+ Khai tổng hợp: Thời hạn nộp hồ sơ khai tổng hợp chậm nhất là ngày 31 tháng 3 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế.

- Đối với tổ chức:

+ Kê khai lần đầu: Thời hạn nộp hồ sơ chậm nhất là 30 ngày kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

+ Trong chu kỳ ổn định, hàng năm tổ chức không phải kê khai lại thuế sử dụng đất phi nông nghiệp nếu không có sự thay đổi về người nộp thuế và các yếu tố dẫn đến thay đổi số thuế phải nộp.

+ Kê khai khi có phát sinh thay đổi các yếu tố làm thay đổi căn cứ tính thuế dẫn đến tăng, giảm số thuế phải nộp và khai bổ sung khi phát hiện hồ sơ khai thuế đã nộp cho cơ quan thuế có sai sót ảnh hưởng đến số thuế phải nộp: Thời hạn nộp hồ sơ chậm nhất là 30 ngày kể từ ngày phát sinh thay đổi.

+ Khai bổ sung hồ sơ khai thuế được áp dụng đối với: Trường hợp phát sinh các yếu tố làm thay đổi căn cứ tính thuế dẫn đến tăng, giảm số thuế phải nộp; trường hợp phát hiện hồ sơ khai thuế đã nộp cho cơ quan thuế có sai sót, nhầm lẫn gây ảnh hưởng đến số thuế phải nộp.

Hồ sơ khai thuế (quy định tại phụ lục I kèm theo Nghị định 373/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 126/2020/NĐ-CP)

- Mẫu 01/TK-SDDPNN: Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân) Tải về

- Bản sao các giấy tờ liên quan đến thửa đất chịu thuế: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Bản sao các giấy tờ chứng minh thuộc diện được miễn, giảm thuế (nếu có).

Nộp hồ sơ khai thuế (quy định tại khoản 7 Điều 11 Nghị định 126/2020/NĐ-CP):

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ khai thuế tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định tại cơ chế một cửa liên thông nơi có đất thuộc đối tượng chịu thuế. Trường hợp cơ chế một cửa liên thông không có quy định thì nộp hồ sơ đến cơ quan thuế nơi có đất thuộc đối tượng chịu thuế.

- Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ khai thuế tổng hợp tại cơ quan thuế nơi người nộp thuế kê khai tổng hợp theo quy định sau:

- Trường hợp không có thửa đất nào vượt hạn mức nhưng tổng diện tích các thửa đất chịu thuế vượt quá hạn mức đất ở nơi có quyền sử dụng đất: Người nộp thuế được lựa chọn nộp hồ sơ khai thuế đến cơ quan thuế bất kỳ trên địa bàn nơi có thửa đất.

- Trường hợp người nộp thuế có quyền sử dụng đất đối với nhiều thửa đất ở tại các quận, huyện trong cùng một tỉnh và chỉ có 01 thửa đất vượt hạn mức đất ở nơi có quyền sử dụng đất thì nộp hồ sơ khai tổng hợp đến cơ quan thuế tại địa bàn quận, huyện nơi có thửa đất ở vượt hạn mức.

- Trường hợp người nộp thuế có quyền sử dụng đất đối với nhiều thửa đất ở tại các quận, huyện và có nhiều thửa đất vượt hạn mức đất ở nơi có quyền sử dụng đất thì người nộp thuế được lựa chọn nộp hồ sơ khai tổng hợp đến cơ quan thuế nơi có thửa đất chịu thuế vượt hạn mức.

(6) Tính thuế, thông báo nộp thuế (quy định tại điểm b, khoản 1 Điều 13 và Điều 11 Nghị định 126/2020/NĐ-CP)

- Cơ quan thuế tính thuế, thông báo số tiền thuế phải nộp theo hồ sơ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân (trừ trường hợp khai tổng hợp, người nộp thuế phải tự xác định số thuế phải nộp tăng thêm do khai tổng hợp và nộp tiền vào ngân sách nhà nước).

- Thời hạn cơ quan thuế ban hành thông báo nộp thuế kể từ ngày nhận được hồ sơ khai thuế hợp pháp, đầy đủ, đúng mẫu quy định của người nộp thuế đối với các trường hợp cụ thể như sau:

+ Chậm nhất là 05 ngày làm việc kể từ ngày người nộp thuế nộp trực tiếp tại cơ quan thuế hoặc ngày cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo cơ chế một cửa liên thông chuyển đến đối với khai lần đầu, khai khi có phát sinh thay đổi các yếu tố làm thay đổi căn cứ tính thuế, khai bổ sung. Trường hợp thay đổi người nộp thuế nhưng người nộp thuế trước đó đã hoàn thành nghĩa vụ thuế năm thì cơ quan thuế không ban hành thông báo nộp thuế.

+ Chậm nhất vào ngày 30 tháng 4 đối với nghĩa vụ thuế hàng năm (trừ khai tổng hợp theo quy định tại điểm b.5 khoản 3 Điều 10 Nghị định 126/2020/NĐ-CP).

(7) Thời hạn nộp thuế (quy định tại khoản 1 Điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP ngày 19/10/2020)

- Thời hạn nộp thuế lần đầu: Chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp của cơ quan thuế.

Từ năm thứ hai trở đi, người nộp thuế nộp tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp một lần trong năm chậm nhất là ngày 31 tháng 10.

- Thời hạn nộp tiền thuế chênh lệch theo xác định của người nộp thuế tại Tờ khai tổng hợp chậm nhất là ngày 31 tháng 3 năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế.

- Thời hạn nộp thuế đối với hồ sơ khai điều chỉnh chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Hướng dẫn kê khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với nhà chung cư ra sao? (Hình từ Internet)

Ủy ban nhân dân cấp xã có được thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp của người nộp thuế không?

Căn cứ khoản 4 Điều 17 Thông tư 153/2011/TT-BTC quy định về tổ chức thu, nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp gồm:

Nộp thuế

...

4. Tổ chức thu, nộp thuế:

4.1. Căn cứ thời hạn nộp thuế theo qui định, NNT thực hiện nộp tiền thuế, tiền phạt (nếu có) vào NSNN theo địa chỉ ghi trên Thông báo nộp thuế của cơ quan Thuế.

4.2. Đối với đất ở của các hộ gia đình, cá nhân, Chi cục Thuế có thể ủy nhiệm cho UBND cấp xã thực hiện thu thuế của NNT. Phạm vi ủy nhiệm, trách nhiệm của cơ quan thuế và đơn vị ủy nhiệm thu thực hiện theo qui định tại Luật Quản lý thuế và các văn bản hướng dẫn thi hành.

4.3. Sau khi nhận tiền thuế từ người nộp thuế, cơ quan thuế hoặc tổ chức/cá nhân được cơ quan thuế uỷ nhiệm thu thuế phải cấp biên lai thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo mẫu qui định ban hành kèm theo Thông tư này hoặc giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước theo mẫu quy định của Bộ Tài chính cho người nộp thuế.

4.4. Cơ quan thuế phải theo dõi việc thực hiện nghĩa vụ thuế của NNT.

Theo quy định trên, đối với đất ở của các hộ gia đình, cá nhân, Chi cục Thuế (nay là Thuế cơ sở) có thể ủy nhiệm cho UBND cấp xã thực hiện thu thuế của người nộp thuế.

Phạm vi ủy nhiệm, trách nhiệm của cơ quan thuế và đơn vị ủy nhiệm thu thực hiện theo quy định tại Luật Quản lý thuế 2019 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Như vậy, Ủy ban nhân dân cấp xã được quyền thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp của người nộp thuế trong trường hợp được Chi cục Thuế (nay là Thuế cơ sở) ủy nhiệm thu.

Đăng ký, khai tính và nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp như thế nào theo quy định hiện hành?

Căn cứ Điều 8 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 quy định việc đăng ký, khai tính và nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cụ thể như sau:

(1) Người nộp thuế đăng ký, khai, tính và nộp thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

(2) Người nộp thuế đăng ký, khai, tính và nộp thuế tại cơ quan thuế huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có quyền sử dụng đất.

Trường hợp ở vùng sâu, vùng xa, điều kiện đi lại khó khăn, người nộp thuế có thể thực hiện việc đăng ký, khai, tính và nộp thuế tại Ủy ban nhân dân xã. Cơ quan thuế tạo điều kiện để người nộp thuế thực hiện nghĩa vụ của mình.

(3) Trường hợp người nộp thuế có quyền sử dụng nhiều thửa đất ở thì diện tích tính thuế là tổng diện tích các thửa đất ở tính thuế trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Việc đăng ký, khai, tính và nộp thuế được quy định như sau:

- Người nộp thuế đăng ký, khai, tính và nộp thuế tại cơ quan thuế huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có quyền sử dụng đất;

- Người nộp thuế được lựa chọn hạn mức đất ở tại một huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có quyền sử dụng đất.

Trường hợp có một hoặc nhiều thửa đất ở vượt hạn mức thì người nộp thuế được lựa chọn một nơi có thửa đất ở vượt hạn mức để xác định diện tích vượt hạn mức của các thửa đất.

Giá tính thuế được áp dụng theo giá đất của từng huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh tại nơi có thửa đất.

Người nộp thuế lập tờ khai tổng hợp theo mẫu quy định để xác định tổng diện tích các thửa đất ở có quyền sử dụng và số thuế đã nộp, gửi cơ quan thuế nơi người nộp thuế đã lựa chọn để xác định hạn mức đất ở để nộp phần chênh lệch giữa số thuế phải nộp theo quy định của Luật này và số thuế đã nộp.