Cách lập Mẫu 03-5/TNDN Phụ lục thu nhập đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản như thế nào?

Cách lập Mẫu 03-5/TNDN Phụ lục thu nhập đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản như thế nào?

Hiện hành, Phụ lục thu nhập đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản Mẫu số 03-5/TNDN được sử dụng kèm theo hồ sơ quyết toán thuế TNDN để kê khai thu nhập đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, ban hành kèm theo Phụ lục I Thông tư 89/2026/TT-BTC. Cụ thể có dạng như sau:

>> Tải về Mẫu số 03-5/TNDN Phụ lục thu nhập đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản Thông tư 89/2026

Dưới đây là hướng dẫn lập các chỉ tiêu trên Mẫu số 03-5/TNDN - Phụ lục thu nhập đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo Thông tư 89 như sau:

Chỉ tiêu [01]: Ghi rõ kỳ tính thuế năm phù hợp với kỳ tính thuế trên tờ khai 03/TNDN.

Chỉ tiêu [02], [03]: NNT ghi tên và mã số thuế của người nộp thuế.

Chỉ tiêu [04]: NNT ghi doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản đã bàn giao trong kỳ.

Chỉ tiêu [05], [06], [07], [08], [09], [10], [11]: NNT kê khai tổng chi phí từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản và từng khoản chi phí tương ứng, gồm giá vốn của đất chuyển nhượng; chi phí đền bù thiệt hại về đất; chi phí đền bù thiệt hại về hoa màu; chi phí cải tạo, san lấp mặt bằng; chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và chi phí khác.

Chỉ tiêu [05] = [06] + [07] + [08] + [09] + [10] + [11].

Chỉ tiêu [12]: NNT kê khai thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản đã bàn giao trong kỳ, xác định theo công thức [12] = [04] - [05]. Số liệu tại chỉ tiêu [12] được tổng hợp vào chỉ tiêu B15 trên tờ khai 03/TNDN.

Chỉ tiêu [13]: NNT kê khai chi tiết thu nhập từ thực hiện dự án đầu tư - kinh doanh nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua được hưởng ưu đãi.

Cách lập Mẫu 03-5/TNDN Phụ lục thu nhập đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản như thế nào? (Hình từ Internet)

Các khoản thu nhập phải chịu thuế TNDN hiện hành là những khoản nào?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 3 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025 thì những khoản thu nhập sẽ phải tính thuế TNDN gồm:

- Thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh chính của doanh nghiệp

- Các khoản thu nhập khác gồm:

+ Thu nhập từ chuyển nhượng vốn, chuyển nhượng quyền góp vốn, chuyển nhượng chứng khoán;

+ Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, trừ thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản;

+ Thu nhập từ chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền thăm dò, khai thác, chế biến khoáng sản;

+ Thu nhập từ chuyển nhượng, cho thuê, thanh lý tài sản, trong đó có các loại giấy tờ có giá, trừ bất động sản;

+ Thu nhập từ quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản, bao gồm cả thu nhập từ quyền sở hữu trí tuệ, chuyển giao công nghệ;

+ Thu nhập từ lãi tiền gửi, lãi cho vay vốn, bán ngoại tệ, trừ thu nhập từ hoạt động tín dụng của tổ chức tín dụng;

+ Khoản trích trước vào chi phí nhưng không sử dụng hoặc sử dụng không hết mà doanh nghiệp không hạch toán điều chỉnh giảm chi phí được trừ; khoản nợ khó đòi đã xóa nay đòi được; khoản nợ phải trả không xác định được chủ nợ; khoản thu nhập từ kinh doanh của những năm trước bị bỏ sót nay phát hiện ra;

+ Chênh lệch giữa thu về tiền phạt, tiền bồi thường do vi phạm hợp đồng kinh tế hoặc thưởng do thực hiện tốt cam kết theo hợp đồng;

+ Các khoản tài trợ, tặng cho bằng tiền hoặc hiện vật nhận được;

+ Chênh lệch do đánh giá lại tài sản theo quy định của pháp luật để góp vốn, điều chuyển khi sáp nhập, hợp nhất, chia, tách, chuyển đổi chủ sở hữu, chuyển đổi loại hình doanh nghiệp;

+ Thu nhập từ hợp đồng hợp tác kinh doanh;

+ Thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh ở nước ngoài;

+ Thu nhập của đơn vị sự nghiệp công lập đối với các hoạt động cho thuê tài sản công;

+ Các khoản thu nhập khác, trừ các khoản thu nhập được miễn thuế quy định tại Điều 4 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025.

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản là khi nào?

Theo Điều 10 Nghị định 252/2026/NĐ-CP quy định về thời hạn nộp hồ sơ khai thuế như sau:

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế

...

8. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản thực hiện như sau:

a) Trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (bao gồm cả trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thay thuế cho bên bán, trường hợp bên thứ ba có liên quan được phép bán tài sản của cá nhân theo quy định của pháp luật, trường hợp ủy quyền mà người nhận ủy quyền có đầy đủ nội dung như quyền sở hữu đối với bất động sản theo quy định của pháp luật về dân sự) thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là nhà hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai (bao gồm cả trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thay thuế cho bên bán, trường hợp bên thứ ba có liên quan được phép bán tài sản của cá nhân theo quy định của pháp luật, trường hợp ủy quyền mà người nhận ủy quyền có đầy đủ nội dung như quyền sở hữu đối với bất động sản theo quy định của pháp luật về dân sự) thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày tiếp theo ngày hợp đồng chuyển nhượng hoặc giấy tờ pháp lý chứng minh quyền được nhận thừa kế, quà tặng có hiệu lực theo quy định của pháp luật. Trường hợp cá nhân góp vốn bằng bất động sản thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày tiếp theo ngày chuyển nhượng vốn, rút vốn, giải thể doanh nghiệp.

...

Như vậy, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản hiện nay được quy định cụ thể như sau: