Tổng chi phí phát triển của bất động sản là gì? Tổng chi phí phát triển của bất động sản gồm những gì?

Nội dung chính

• Tổng chi phí phát triển của bất động sản là gì?
• Tổng chi phí phát triển của bất động sản gồm những gì?
• Việc xác định tổng chi phí phát triển của bất động sản cần tính đến mức biến động giá trị của khoản nào?

Tổng chi phí phát triển của bất động sản là gì?

Căn cứ theo khoản 1 Điều 9 Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá bất động sản ban hành kèm theo Thông tư 42/2024/TT-BTC quy định như sau:

Xác định tổng chi phí phát triển (CP)

1. Tổng chi phí phát triển của bất động sản là toàn bộ các chi phí phát triển cần thiết dự kiến đầu tư vào bất động sản thẩm định giá, phù hợp với quy định của pháp luật (về các định mức kinh tế - kỹ thuật, tiêu hao nguyên nhiên vật liệu và hạch toán chi phí sản xuất, đầu tư) và đáp ứng được mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản thẩm định giá.

...

Như vậy, tổng chi phí phát triển của bất động sản là toàn bộ các chi phí phát triển cần thiết dự kiến đầu tư vào bất động sản thẩm định giá, phù hợp với quy định của pháp luật (về các định mức kinh tế - kỹ thuật, tiêu hao nguyên nhiên vật liệu và hạch toán chi phí sản xuất, đầu tư).

Lưu ý: Tổng chi phí phát triển của bất động sản phải đáp ứng được mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản thẩm định giá.

Tổng chi phí phát triển của bất động sản là gì? Tổng chi phí phát triển của bất động sản gồm những gì? (Hình từ Internet)

Tổng chi phí phát triển của bất động sản gồm những gì?

Căn cứ theo khoản 2 Điều 9 Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá bất động sản ban hành kèm theo Thông tư 42/2024/TT-BTC thì tổng chi phí phát triển của bất động sản bao gồm:

- Chi phí đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật, xây dựng công trình, hạng mục công trình khác; chi phí thiết bị; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; chi phí quản lý dự án và các chi phí có liên quan;

- Chi phí dự phòng;

- Chi phí kinh doanh (như chi phí quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý vận hành và các chi phí khác có liên quan);

- Chi phí tài chính, thuế nếu có (như thuế sử dụng tài sản/bất động sản);

- Các khoản chi phí hợp lý khác;

- Lợi nhuận của nhà đầu tư được xác định trên cơ sở tỷ lệ lợi nhuận trung bình trên thị trường tính trên tổng chi phí (bao gồm cả giá trị tài sản đầu tư ban đầu nhưng không bao gồm chi phí tài chính) của ít nhất 03 dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tương tự trên thị trường hoặc được xác định là trung bình tỷ lệ phần trăm lợi nhuận trước thuế thu nhập doanh nghiệp (đã được kiểm toán hoặc quyết toán) trên tổng chi phí của ít nhất 03 doanh nghiệp bất động sản tương tự trên thị trường;

- Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng bao gồm tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư, kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng không tính đến trong tổng chi phí phát triển.

Lưu ý: Các khoản mục chi phí trên được xác định trên cơ sở điều tra, khảo sát, thu thập các khoản mục chi phí thực tế phổ biến của các dự án bất động sản tương tự và mặt bằng giá trên thị trường (như nguyên, nhiên vật liệu, đơn giá nhân công, thiết bị) tại thời điểm thẩm định giá, phù hợp với các quy định của pháp luật về xây dựng và những nội dung liên quan quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ chi phí.

Việc xác định tổng chi phí phát triển của bất động sản cần tính đến mức biến động giá trị của khoản nào?

Căn cứ theo Điều 9 Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá bất động sản ban hành kèm theo Thông tư 42/2024/TT-BTC quy định như sau:

Xác định tổng chi phí phát triển (CP)

...

4. Việc xác định tổng chi phí phát triển của bất động sản cần tính đến mức biến động giá trị của các khoản mục chi phí kéo dài cả vòng đời dự án bất động sản (nếu có) để đảm bảo phù hợp mức biến động nguyên nhiên vật liệu trong suốt giai đoạn dự báo dòng tiền.

5. Tổng chi phí phát triển được xác định thông qua cách tiếp cận từ thị trường hoặc cách tiếp cận từ thu nhập.

a) Trường hợp tổng chi phí phát triển bất động sản chi phát sinh trong cùng 01 năm, chi phí phát triển được tính toán theo mặt bằng giá tại thời điểm thẩm định giá đối với bất động sản sau khi đầu tư xây dựng bán lại toàn bộ sản phẩm tại thời điểm thẩm định giá;

b) Trường hợp quá trình phát triển bất động sản kéo dài nhiều năm và phát sinh các khoản chi phí, việc chuyển đổi tổng chi phí phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá được thực hiện theo công thức tổng quát sau:

...

Như vậy, việc xác định tổng chi phí phát triển của bất động sản cần tính đến mức biến động giá trị của các khoản mục chi phí kéo dài cả vòng đời dự án bất động sản (nếu có) để đảm bảo phù hợp mức biến động nguyên nhiên vật liệu trong suốt giai đoạn dự báo dòng tiền.