Mới: 06 trường hợp giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng theo Nghị định 49/2022/NĐ-CP?

Nội dung chính

• Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo Nghị định 209/2013/NĐ-CP?
• 06 trường hợp giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng theo Nghị định 49/2022/NĐ-CP?
• Thời điểm xác định thuế giá trị gia tăng là khi nào?

Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo Nghị định 209/2013/NĐ-CP?

Căn cứ khoản 3 Điều 4 Nghị định 209/2013/NĐ-CP (điểm a khoản 3 Điều này được bổ sung bởi khoản 3 Điều 3 Nghị định 12/2015/NĐ-CP) quy định giá tính thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản như sau:

“a) Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng được quy định cụ thể như sau:

- Trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật;

- Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất trúng đấu giá;

- Trường hợp thuê đất để xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm) và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật;

- Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có); cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng. Nếu giá đất được trừ không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng thì cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng chưa tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng. Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.

Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá ghi trong hợp đồng góp vốn. Trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá đất nhận góp vốn thì chỉ được trừ giá đất theo giá chuyển nhượng;

- Trường hợp cơ sở kinh doanh bất động sản thực hiện theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) thanh toán bằng giá trị quyền sử dụng đất thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá tại thời điểm ký hợp đồng BT theo quy định của pháp luật; nếu tại thời điểm ký hợp đồng BT chưa xác định được giá thì giá đất được trừ là giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định để thanh toán công trình.

b) Trường hợp xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê, giá tính thuế giá trị gia tăng là số tiền thu được theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng trừ (-) giá đất được trừ tương ứng với tỷ lệ % số tiền thu được trên tổng giá trị hợp đồng.”

Mới: 06 trường hợp giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng theo Nghị định 49/2022/NĐ-CP?

06 trường hợp giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng theo Nghị định 49/2022/NĐ-CP?

Căn cứ Điều 1 Nghị định 49/2022/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 4 Nghị định 209/2013/NĐ-CP như sau:

Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế giá trị gia tăng là giá chuyển nhượng bất động sản trừ giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng.

Theo đó, có sáu trường hợp giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng. Cụ thể:

- Thứ 1, được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp NSNN theo quy định pháp luật về thu tiền sử dụng đất và tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có).

So với Nghị định 209/2013/NĐ-CP thì đã bỏ quy định không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm.

- Thứ 2, đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất trúng đấu giá.

- Thứ 3, trường hợp thuê đất để xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền thuê đất phải nộp NSNN và tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có).

Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng trong trường hợp này là số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Số tiền đó sẽ được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp theo quy định pháp luật về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

So với Nghị định 209/2013/NĐ-CP thì đã bỏ quy định không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm.

- Thứ 4, trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng.

So với Nghị định 209/2013/NĐ-CP thì có bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có).

- Thứ 5, trường hợp cơ sở kinh doanh nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá ghi trong hợp đồng góp vốn.

- Thứ 6, cơ sở kinh doanh bất động sản thực hiện theo hình thức xây dựng - chuyển giao thanh toán bằng giá trị quyền sử dụng đất thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá tại thời điểm ký hợp đồng BT.

Thời điểm xác định thuế giá trị gia tăng là khi nào?

Căn cứ Điều 5 Nghị định 209/2013/NĐ-CP quy định các thời điểm xác định thuế giá trị gia tăng như sau:

"1. Thời điểm xác định thuế giá trị gia tăng đối với hàng hóa là thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hàng hóa cho người mua, không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.

2. Thời điểm xác định thuế giá trị gia tăng đối với dịch vụ là thời điểm hoàn thành việc cung ứng dịch vụ hoặc thời điểm lập hóa đơn cung ứng dịch vụ, không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.

3. Bộ Tài chính hướng dẫn cụ thể về thời điểm xác định thuế giá trị gia tăng đối với một số trường hợp đặc thù."

Trên đây là quy định mới về 06 trường hợp giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng theo Nghị định 49/2022/NĐ-CP.